深圳200w刚需买房:茵悦之生看房笔记(龙岗上水径地铁站)

让我们一起搞钱

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

小区的大门算还可以的，起码有个样子，不像有些小区，不像一个小区。

一、小区信息

小区共分 3 期开发。一期：2003 年竣工交付。二期：2005 年竣工交付。三期：2006-2007 年竣工交付。

总栋数共 14 栋（一期 6 栋，二期 3 栋，三期 5 栋）。

每栋层数如下：

一期：总高 6 层，纯楼梯房。二期：总高 11-18 层，电梯小高层。三期：总高 17-24 层，电梯高层。

总户数 2266 户。一期：550 户。二期：642 户。三期：1074 户。

容积率整体：2.1。一期：1.1。二期：3.8。三期：3.2。

一期的容积率基本是布吉最低水平。

整体绿化率：47%（背靠三联水库，含环湖生态绿道）。

至于物业，是分开的。

豆包说一期 / 三期：广东碧桂园物业服务股份有限公司。二期：深圳市龙城物业管理有限公司。

乐有家上的物业信息如下。

具体我没有考证，不过物业看起来还是可以的。

管理水平我认为算比较不错的。偏上等，全封闭式管理，进小区需要刷卡。我是跟着人偷偷混进来的。

24 小时保安值班 + 巡逻，单元门刷卡门禁。

卫生清洁及时，绿化定期修剪。

当然，之前中介带我进一个门，是不用刷卡的。中介告诉我是门禁坏掉了。。。

值得一提的是，我去时，物业在指挥停车位。感觉物业还是不错的。

不过另一方面也看出来，小区停车比较困难。

物业费如下：

一期楼梯房：1.6 元 /㎡・月。二期电梯房：1.5-2.4 元 /㎡・月。三期电梯房：2.8 元 /㎡・月。

这个价格在布吉算中规中矩吧。

关于车户比，豆包总结如下：

整体：1:0.8（共约 1800 个车位：地上 900 个 + 地下 900 个）。

一期：1:2.11（最紧张）。二期：1:1.09（基本够用）。三期：1:0.58（相对充足）。

我是没看太懂，但车位肯定是不够用的。这点毋庸置疑。

车都停到违停线内+车挤车停+有人在打挪车电话。

豆包说一期晚上 7 点后基本无车位，二三期地下车位充足；地面停车 100-150 元 / 月，地下停车 200 元 / 月。我是不信，并且我也没见到地下车库入口。

小区内有公共汽车充电桩，虽然不多。

单元楼下也配置有充足的电动车充电桩。

这个小区通过立柱子的方式，实现了人车分流。

这一点还是比较赞，汽车进不去小区，不会出现到处乱停车的现象。

外立面以米白色、浅黄色为主，整体维护较好，无大面积墙皮脱落、掉砖现象。

二、小区优缺点

水电燃气供应方面：民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电现象，高楼层水压稳定。

有一说一，深圳老小区停水停电停燃气的应该还是不多。除非自己家里面的管道老化严重。

买二手房，尤其是老破小，要关注家里面的管道用不用重新走。

后面要找一些资料看下。不知道阅读到这里的人有推荐吗？

排水系统应该也是正常的。

至于噪音情况，整体应该还好。

地图最上面的水官高速离得比较远，基本可以忽略。

地图最下面松联路基本没什么车通过，应该也还好。

就是那个杭深、厦深铁路，我去的时候，正好有车通过。所以对三期估计有轻微的影响。

最近地铁站是 5 号线上水径站 C 出口。距离小区步行要 1300 米，10多分钟。

这个距离不算近，但于我而言，也可以接受吧。

中介说小区门口有公交车，5 分钟一趟。或者骑个小电驴，5 分钟也差不多。

从地铁站出来到小区，要经过两个红绿灯（这红绿灯的布局给我看懵了，都不知道该怎么走）。。。

周边面貌还算不错。

南临中海怡翠山庄、西接丽湖花园，周边以成熟小区为主，有少量城中村（上水花园，但应该也是村委统建楼，管理的还算不错），背靠三联水库和山体，自然环境极佳。

生活配套也是比较齐全的。

商超方面，小区自带商业街（含钱大妈、便利店、餐饮），步行 500 米到三联商业广场。

医疗方面，也还算可以吧。

小区内部没有社康，要去马路对面的中海怡翠山庄。

最近的医院则是深圳市第三人民医院。

但是小区内部有药店，旁边的城中村也很多药店。平时的小病也没啥大问题。

取快递方面，小区内设有多组丰巢快递柜、菜鸟驿站，快递可送到单元门口。

采光与楼间距方面，应该也是比较不错的。

一期纯板楼，楼间距 25-30 米，南北通透，所有楼层采光无遮挡；二三期楼间距较密，低楼层（1-3 楼）采光有一定遮挡，高楼层可看三联水库湖景。

自住率还是一如既往的约 75%，以福田、罗湖通勤的自住家庭为主，人员流动小，邻里关系融洽。

学位方面，还是比较不错的。

幼儿园方面，小区内部自带私立茵悦之生幼儿园（步行 50 米）。

中小学则要跑到对面的公立怡翠实验学校（九年一贯制）。

旁边有一所三联储运学校。是一所集幼儿园、小学和初中教育为一体的九年一贯制民办学校。

梯户比如下：

一期：1 梯 2 户（纯板楼）。二期：2 梯 4 户 / 2 梯 6 户。三期：2 梯 6 户。

这里一期的户型我还是比较喜欢的。算是南北通透。

实地看了下，层高是正常的：约 2.8 米，净高约 2.65 米，无压抑感。

活动空间算是比较足的：布吉刚需盘里自然景观最好的小区，三期后门直通三联水库环湖绿道，可散步、跑步、钓鱼。配套儿童游乐区（滑梯 + 沙池）、老年活动中心、公共健身器材区。AI 说还有露天游泳池、篮球场、网球场，我没看到。

几个要补充的其他事情：

小区内部也有自助打印机、饮水机。

在茵悦之生和丽湖花园之间（三联观音庙旁边），还有地方可以打羽毛球。应该算深圳公共的设施了。

小区内部有小孩哥在玩遥控汽车，生活氛围很浓厚。

部分楼栋一楼带院子。不知道这边会不会有蛇、蛤蟆爬进一楼。

二期那边有的一楼是架空的，这样可以停电动车。采光也不会那么差。

三期的阳台都是错开的。

小区还有业委会投票，业委会这个事情，不知道是好还是坏。

如果为小区尽心尽力的人管理业委会，应该会带领整个小区变好吧。

如果让小人管理业委会，整个小区只会越来越差。

这边还有个中海怡翠社区广场和党群服务中心（可是明明不在中海怡翠小区）。不知道为什么这么叫。

在小区旁边有牌子规定不让占地种植养殖，但还是有人在种植养殖。。。

三、价格

一期价格最便宜。在 2.8 万/㎡。

如果户型、朝向、装修、楼层好一些，总价要在200+了。

有点略超预算。但户型南北通，很不错。

四、个人感受

茵悦之生花园是上水径片区 200 万预算里，自然环境最好的小区，没有之一。

它最核心的优势就是低密度 + 湖景山景 + 真南北通透：一期 1.1 的容积率，全部是 1 梯 2 户的纯板楼，南北通透双阳台，采光通风无敌；整个小区背靠三联水库，推开窗就是湖景和山景，空气清新，晚上特别安静，这种居住体验在布吉的刚需盘里是极其罕见的。而且一期的价格非常友好，200 万左右就能买到正规的南北通透两房，性价比很高。

缺点也很明确：离地铁稍远，步行到上水径站需要 10-12 分钟，晚归基本找不到车位；临三联路的楼栋有车流噪音，选房时一定要避开。

总体而言，

优势如下：

1、人车分流

2、户型好，南北通

3、绿化好，容积率低

4、大社区，活动空间足

5、小区物业还不错

劣势如下：

1、离地铁略远

2、价格略贵

3、小区内没有社康，只有药店

4、小区内只有幼儿园，对口公立学校要到对面小区

5、停车位不足

总体来说，我的心动指数为 9（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。