昨天下午，整个深圳地产圈都沸腾了。
没有任何悬念，南山粤海街道那块被所有人盯着的“压箱底”靓地，拍出了深圳历史上最高的楼面价。
保利置业豪掷57.72亿元，经过291轮线下激烈竞价，最终拿下了T204-0153宗地，成交楼面价达到了惊人的108680元/平方米。
这个数字，直接把深圳涉宅用地的单价纪录，从之前的8.42万/㎡，硬生生拉高了2.44万/㎡，涨幅接近30%。
深圳土地市场，很久没有这么疯狂过了。
89分钟生死战，6家央国企杀红了眼
这场土拍，从一开始就注定不会平静。
早在挂牌阶段，这块地就吸引了几乎所有头部房企的目光。最终报名参拍的，是保利、越秀、建发、华润、中海、招商蛇口这6家清一色的央国企。
没有民企，没有黑马，全是手握重金的“国家队”。
6月5日下午3点整，竞价正式开始。
初期，大家还比较谨慎，加价幅度是2000万元/次。但没过多久，拍卖官就把加价幅度下调到了1000万元/次，因为举牌的速度越来越快。
现场气氛瞬间紧张起来。
根据深圳公共资源交易中心后来披露的报价记录，最激烈的时候，甚至出现了30秒内连续出价4次的情况。
竞价进行到55分钟的时候，报价已经达到了46.12亿元，溢价率突破了100%。
这时候，大部分房企已经开始犹豫，场上只剩下保利、越秀和中海三家在缠斗。
当报价来到55.12亿元时，中海选择了退出。
最后的决战，在保利和越秀之间展开。
这是一场意志力的较量。双方你来我往，互不相让，每一次举牌都意味着几千万的真金白银砸出去。
现场多次出现主持人即将落锤，又被突然举起的号牌打断的惊险场面。
就这样，又经过了几十轮的拉锯，当报价定格在57.72亿元时，越秀终于不再举牌。
全场响起了掌声。
此时，距离竞价开始已经过去了89分钟，总共进行了6轮自由竞价和291轮线下竞价，合计297轮。
保利笑到了最后。
为什么这块地能拍出天价？
很多人会问，不就是一块1.4万平方米的地吗？为什么能拍出这么高的价格？
答案很简单：因为它在粤海街道，而且是科技园近十年来，唯一一宗公开出让的低密纯居住用地。
先说说粤海街道。
这个被称为“宇宙第一街道”的地方，面积只有14.23平方公里，却诞生了100多家上市公司，聚集了腾讯、阿里巴巴、字节跳动、中兴通讯、迈瑞医疗等一大批行业龙头。
2024年，粤海街道的GDP突破了4500亿元。这个数字，超过了全国一半以上的地级市，甚至超过了一些省份的经济总量。
这里是深圳的科创心脏，也是全中国高净值人群最密集的地方之一。
而T204-0153宗地，就位于粤海街道的核心腹地——海云路和海天二路交叉口东北角。
它的北边是百度国际大厦，南边是软件产业基地，东边是科技公园，西边不远处就是腾讯滨海大厦。
地铁2号线和13号线的换乘站科苑站，距离地块只有几百米。
商业方面，深圳湾万象城、海岸城、保利文化广场等顶级商业配套，都在15分钟车程范围内。
教育方面，周边有深圳大学、南山外国语学校（集团）科华学校等优质教育资源。
更重要的是，这块地的指标非常好。
宗地面积14116.04平方米，建筑面积53110平方米，容积率只有2.9，建筑限高100米。
在寸土寸金的科技园片区，能有这么低容积率的纯住宅用地，简直是凤毛麟角。
要知道，科技园片区已经近十年没有出让过纯住宅用地了。周边的住宅，要么是十几年前的老小区，要么是商业配套的公寓。
保利为什么能赢？
在这次土拍之前，很多人都看好中海或者华润。
毕竟，中海在深圳有“利润王”之称，拿地一向精准狠辣；而华润更是粤海街道的“地主”，春笋、深圳湾万象城都是它的作品。
但最终，却是保利笑到了最后。
这其实并不意外。
保利置业虽然这两年在深圳的声音不大，但它其实是深圳最早的拓荒者之一。20多年前，保利就已经在后海片区开发项目了。
最近几年，保利置业把重心放在了宝安中心区，开发的瑧誉府项目，曾经也是宝中的“单价地王”，销售情况非常好。
这次拿下粤海街道的地块，是保利置业时隔多年，重新杀回深圳核心区的标志性动作。
对于保利来说，这块地的意义，远不止于一个项目的利润。
它可以帮助保利重塑在深圳高端市场的品牌形象，巩固自己在深圳的市场地位。
而且，以保利的开发能力和成本控制能力，这块地虽然楼面价很高，但依然有盈利的空间。
业内普遍预测，这个项目未来的售价，很可能会突破20万元/平方米。
即使按照18万元/平方米的保守价格计算，扣除建安成本、税费、营销费用等，保利依然能获得不错的利润。
更重要的是，这个项目的去化根本不用担心。
科技园片区有数以万计的高新产业高净值人群，他们有强烈的改善置业需求，但片区内几乎没有新房供应。
这个项目一旦入市，必然会被抢购一空。
新地王，对深圳楼市意味着什么？
深圳新地王的诞生，无疑给当前的房地产市场，注入了一剂强心针。
首先，它大幅抬升了南山粤海、科技园片区的地价中枢，稳固了深圳湾豪宅区的价值预期。
之前很多人担心，深圳的房价会继续下跌。但这块地的成交价格，用真金白银告诉市场：核心区域的优质资产，依然是最保值的。
其次，它延续了央国企重仓核心城市优质地块的拿地趋势。
从今年的土拍情况来看，房企的拿地逻辑已经发生了根本性的变化。大家不再盲目扩张，而是把所有的资金，都集中在一线城市和强二线城市的核心区域。
深圳作为全国经济最活跃、人口吸引力最强的城市之一，自然成为了房企争夺的焦点。
第三，它会带动后续土拍的热度。
就在下周，深圳将出让一宗前海桂湾的优质宅地；本月末，还将出让一宗宝安中心区的优质宅地。
有了这次地王的铺垫，这两宗地的竞争，很可能会更加激烈。
当然，我们也要理性看待地王的影响。
它不会导致深圳房价全面上涨，更不会改变深圳楼市“分化”的大趋势。
未来的深圳楼市，依然会是“核心区涨，外围区稳”的格局。
只有那些拥有优质产业、优质配套、优质教育资源的区域，房价才会有支撑。而那些缺乏产业支撑、人口流入缓慢的远郊区域，房价依然会面临下行压力。
深圳新地王的诞生，是一个标志性的事件。
它告诉我们，深圳这座城市的活力，依然没有减退。
只要深圳的产业优势还在，只要深圳的人口吸引力还在，核心区域的优质房产，就永远是稀缺资源。
对于买房的人来说，如果你有足够的资金，那么优先选择核心区域的优质房产，依然是最正确的选择。
但如果你资金有限，也不要盲目追高。买房还是要根据自己的实际需求和经济能力，量力而行。
毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。
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