楼面地价10.86万元/㎡,深圳新晋地王诞生!科技园业主坐不住了?

楼面地价10.86万元/㎡，深圳新晋地王诞生！！！

断供多年后，南山科技园片区宗地号为T204-0153的宅地于今天（6月5日）下午3点正式开拍。

该地块集结了华润、招商、中海、建发、越秀以及保利置业六家房企参与，一水的实力派。场上没有一个陪跑选手，完全是群雄逐鹿，全程参与鏖战。

刚刚，出让结果出炉！

该地块近300轮竞价，历时超1.5小时，最终被保利置业以57.72亿拿下，溢价率约151%，楼面地价10.86万元/㎡。

比起哪家开发商斥资多少拿下这个王炸地块来说，真正引发市场高度关注的，反而是低密的指标要求。

众所周知，南山科技园片区向来以高密著称。

本次土拍的王炸地块，容积率≤2.9、建筑高度＜100米，实则框定了未来这里要被打造成市场稀缺的低密小高层或板式产品。

这对于周边遍布超高层住宅的片区而言，该地块的成功开拍带来的不仅是全新的面貌升级，更是对旧有房价格局的一次重塑。

那么，从楼面地价来倒推，未来这个项目的房价能去到什么水平呢？

根据深圳市税务局官方标准，2026年度土地增值税预计增值率测算时，建筑安装工程费按2024—2025年已清算项目平均建安成本5120元/㎡，上浮30%计算，即 6656元/㎡。

 期间费用——

管理费用+财务费用：业内参考比例约占总成本的2%-3%（管理费用）+ 6%-8%（财务费用），合计8%-11%。中值按约9%估算。

销售费用：业内参考约占总销售收入的3%（销售费用最终会随着售价水涨船高，需迭代计算）。

为简化且偏保守（低估费用即低估保本售价），先按楼面地价的9%加总做一次性估算：

管理费用+财务费用≈108600×9%=9774元/㎡。

销售费用因取决于最终售价，放在售价倒推中处理。

税费——

增值税：开发企业销售新房，适用9%增值税税率。

土地增值税预征率：依深圳市2025年1月1日起施行的规定，预计增值率大于50%且≤100%的，预征率为3.5%；大于100%的，预征率提高至5%—8%。本案楼面价已超10万/㎡，预计增值率大概率高于100%，土地增值税预征率按5%估算。

城市维护建设税及教育费附加：以增值税为基数，附加税率合计12%（7%城建税+3%教育费附加+2%地方教育附加）。

企业所得税：按利润总额的25%计缴（影响最终售价与利润之间关系，保本售价不影响账面利润，此部分在保本定价中暂不计入）。

估算时，先忽略与售价直接挂钩的销售费用3%及增值税9%，这些在最终售价倒推中一次性叠加。

根据深圳已清算土地增值税项目的成本费用情况，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费合计按建安工程费的25%计算，此部分约1664元/㎡。

最终的保本价即楼面地价108600+建安及相关建造8320+管理及财务费用9774=126694元/㎡。

注意，这是尚未加回销售费用、增值税、土地增值税的税前成本底线，如果考虑这部分的费用，最终的保本售价合理区间为 14.3万-15.7万元/㎡。

此外，该地块1年内开工、4年内竣工。

若采用拿地即开工模式，且前期准备充分（如已完成规划、设计等），部分项目可在拿地后6-8个月达到预售条件并入市。

一般情况下，从拿地到预售平均需10-12个月，若项目规模较大或需复杂审批，可能延长至12-18个月。

如今这块地交到了保利手上，在不远的将来，最终成品也将会迎来市场的终极审判。

地块的质素当然是毋庸置疑。

项目位于粤海街道海云路与海天二路交叉口东北角，土地面积约1.41万㎡，规划建筑面积约5.31万㎡。

按照规划，住宅为4.9万㎡；物业服务用房为110㎡； 商业为1500㎡；街道长者服务站为1000㎡；文化活动室为1000㎡；托育机构为500㎡。

在位置上，地块紧邻百度国际大厦和深圳市软件产业基地，地段价值很是突出。

在交通上，坐拥地铁2号线、13号线双轨加持，距科苑站仅600米左右，双轨出行高效便捷。

在配套上，周边汇聚深圳湾万象城、深圳湾学校等高端优质配套，东侧毗邻科技公园，串联教育、科创、居住、商务多元功能。

再有，地块的邻居们无不是历经深圳市场检验的项目，可谓是高端楼盘云集，比如深圳湾悦府、卓越浅水湾、恒立听海花园、漾日湾畔等标杆楼盘，周边二手住宅挂牌单价普遍在12万至15万元。

距离地块南侧约1.6公里处，就是2024年底由中海与华润置地联合体以185.12亿元竞得的深圳湾澐玺。该项目开盘当日销售额约130亿元，为片区热度提供了有力佐证。

值得一提的是，该地块此次采用的是“不设上限，价高者得”的竞价方式。

这就相当于是在官方层面，为片区的房价进行了一次默契的托底。

为什么这样说？

所谓价高者得，就代表府上希望这块地被开发商们拼抢，在市场的角逐之下，会反映在最终的面粉价上。

这个高价地块会给周边楼市带来涟漪效应，即通过改变市场心理预期，对未来房价形成正向刺激。

比如说对周边二手房，短期来看土拍的高热度会立即提振市场对房价的信心，周边同属于科技园片区的楼盘业主很可能会上调挂牌价。

长期来看，无论是总价高还是单价高，该地块最终会与次新房共同重塑整个片区的价格金字塔。

或者更极端一点，深圳湾澐玺的价格，也是市场对该高价值地段承接力的一种验证。

在赢家内参看来，交房即发证的要求也很有看点。

先说大众看得到的好处——

对于购房者而言，无非就是做好了保障，又保证了便利。

交房即发证可以实现零时差、零等待，拿证时间从过去漫长的2-5年大幅缩短至收房当天。

这样一来，既方便办理落户、子女入学，也加速了未来入市的流通速度。且未来业主能更快办理产权登记，直接杜绝了因烂尾、资金挪用等遗留问题导致拿不到证的风险。

再来说府上打的精细算盘——

南山科技园或者说粤海街道的名号不仅是深圳家喻户晓，放在全国范围内也是响当当的存在。

深圳宅地稀缺不再赘述，当南山科技园片区在断供N年后拿出压箱底的王炸地块时，府上无疑希望能为这块地找到一个综合实力强的开发商金主。

而价高者得的土地规则叠加交房即发证的交付要求，就共同设定了一个极高的门槛，本身就是对实力开发商的一次精准筛选。

这也注定了，只有那些具备雄厚资金实力和卓越产品交付能力的头部房企才能参与。

往往这类开发商对品质与口碑的要求也会更高，在交房即发证的前置要求下，意味着开发商的所有验收手续必须打好提前量，从而变相倒逼开发商提升工程和交付质量。

顺便预告一下“地王预备役”：

6月12日前海桂湾T201-0233纯宅地即将正式开拍，容积率3.1，起拍价16.45亿元，楼面起价44762元/㎡。

说到这块地，必定绕不过一路之隔的海晏府。