6月1日，深圳楼市5月的成交数据出来，看到一、二手网签共10077套，创下了14个月的新高，当时还挺高兴的，4·29新政看上去还有点效果，但是又隐隐觉得不对，就去翻了下2024年9·29后的成交数据，一翻，就觉得没法比较了，差了不是一点点。
5月的二手住宅成交是5543套，我们来看2024年9·29政策之后的二手成交数据，10月、11月、12月的二手住宅网签数据分别是：6118套、7125套、8282套。现在政策后5月数据，甚至比4月的二手成交还少了110套。这种差距还是明显的，5000套就是深圳的荣枯线水平，比以前好，但没有太火爆。
你可能会疑惑，那楼市新政有没有促进成交呢？那肯定是有的，如果没有新政出来，5月数据大概率是会少很多。
我们可以来看各区的二手住宅成交数据，环比4月份的成交，大部分区域都是下跌的，只有福田和南山的二手成交环比上涨分别超过12%和17%，增长明显，而这次限购的进一步放开，主要是针对这两个区。
可见，进一步取消限购确实对市场成交有促进作用，不少苦于没有名额在南山、福田入手的购房者有了机会，但对之前已经不限购的区域影响不大，二手成交环比基本都是下降的，大鹏新区的环比数据不用看，基数太低，基本可以忽略不计。
深圳这样算不算楼市火了呢？我们找同期的上海楼市二手市场数据来看看，安居客上海数据显示，5月二手房成交量达到28023套，创下近6年来新高，仅次于2020年5月的3.05万套。上海这才是真正的新高呀，对比的是过去6年，而且看看上海这个成交数据，深圳连它成交的零头都不到。
深圳这个新政后的数据，多少有点差强人意，但，暂时稳住了。
而且，上海二手房的涨价已经是燎原之势，在一个上海的小红书帖子里，上海网友说，自己最近谈了两套房，一套当晚卖掉，一套第二天卖掉了；还有网友说，自己看了七八十套房子，谈价的有30来套，如今谈价过的就剩下3套还没卖掉。上海的中介现在都会和买家说，按照市场价已经买不到房子了。呆呆也找了多个信息源看了下，这个现象还蛮普遍的。
另外一个证据是国家统计局公布的70城房价变动数据，2026年2月开始，上海二手房价格环比由跌转涨，并且涨幅不断扩大——2月上升0.2%，3月上升0.4%，4月上升0.7%。
上海楼市不仅仅成交火，房价真在涨。
深圳的二手房价，环比也涨了。
5月份，贝壳和乐有家两家研究机构的数据都是6月份的二手成交均价有上涨，乐有家是重回到6万/平米的均价，贝壳是成交价到了5.2万/平，两家都是用自己的成交样本，不用比较为啥近均价有1万元的差异，看趋势是上涨的就好了。数据显示，5月的议价空间普遍在减少，这也会导致成交价增加，而且再看成交结构，就会发现，6月份的二手住宅成交结构，500万以上房产成交比例增加了1.2%，总价1500万以上的二手住宅成交比例也是直接增加了1.1%，对于拉升平均价也能起到作用。
回到个盘的房价，翻了下各种成交数据，确实也有个别盘的成交价上涨明显，例如华润城和润玺的二手成交，总价有高出上一套上百万的，甚至连回迁房大冲城市花园，之前成交单价有7万多/平的，5月份成交单价有高达9.4万/平的，华润城这几年，成交量一直稳住深圳二手成交前10，每逢新政，价格波动会很大，急涨急跌，大量投资客想出手解套，但是一旦有风吹草动，他们又舍不得亏钱卖掉，这个盘的业主赌性太强，不具备普遍性。
呆呆还观察到，随着宝中观潮府等一批新豪宅高价入市，随着企鹅岛的搬迁，宝中、西乡、碧海片区都有楼盘二手成交价上涨了，例如榕江壹号院，有自媒体统计的成交数据显示，5月份120平的户型950万成交，上一套同户型成交是914万，涨价36万，写稿时候，呆呆去贝壳平台上看了下，这个盘的挂牌价最低也到了998万，相对之前涨价不少，去年年底还有挂牌900万的。不过，即使如此，大部分二手成交还是降价的。观察了下，少量涨价的盘基本都是次新网红盘，地段、品质都过硬的，也是片区比较被认可的盘。
除此之外，很多楼盘的购房者还是看上一套成交的价格是多少，坚决不肯加价。
4.29新政后，呆呆粉丝群里有个群友五一期间涨了自己的二手挂牌价，她说市场热度确实提升了，之前无人问津，如今涨价了一个月也有四、五批客户愿意谈价，但谈的价格都没有到达她的预期，所以一直没成交。“我不想降价买，客户不肯在上一套成交价基础上加价买，所以就僵住了。”上述群友告诉呆呆。
实际上，这种情况并不少见，新政后，科技园南区就有中介表示，新政后，笋盘成交确实加快了，但是只要涉及到涨价，购房者就会犹豫，他们习惯于按照上一套的成交价来成交。
水榭花都一位地铺经理也告诉呆呆，香蜜湖片区，2000万总价的豪宅成交有明显上升，3000万以上的豪宅成交没有明显增加，业主还是要有降价意愿才能成交，涨价或者不愿意降价的，目前依然很难成交。
大家都关注的深圳湾豪宅区，二手豪宅价格也有涨有跌，5月，太古城一套拍卖房单价成交价拍出了17万/平，也是创下了新高，但是5月恒裕滨城二期170平的一套成交3820万又创下了新低，所以暂时深圳的市场还需要观察，价格上涨还是个别现象。
另外一个现象，就是新房豪宅的成交确实又带动了南山和福田二手豪宅的成交，沄玺、信悦湾、观潮府、海晏府几个新盘都以高于市场预期的价格入市，据深圳贝壳研究院数据统计，今年5月深圳1000万以上二手房成交占比为7.1%，环比扩大1.2%，其中南山高端房源复苏势头领跑全市，1000万以上成交占比高达24.3%，环比扩大3.2%，增幅排名第一；5月深圳二手房成交排名前10的热门楼盘中，南山、福田等核心区的楼盘包揽半数席位。
新政后一个月的楼市大致就这样了，如果要总结下，也许可以类比下最近的A股，少量和Ai相关的股票一枝独秀，大部分老登股股价都在下跌，楼市也是，强者愈强，一手豪宅火爆登场，不是日光就是大卖八九成，这是很多刚需盘羡慕都羡慕不来的成绩，二手豪宅成交在跟上，但是对价格依然很敏感。
总之一句话，有钱人在买爆豪宅市场，但是刚需和改善盘，接盘有点乏力，5月份，二手房总价300万以下的成交比例重新下降。
至于后期成交能否继续往上，还看双方博弈的力量，当市场笋盘消化差不多，购房者和业主在价格上互不让步时，就进入一个拉锯期，谁赢还不好说。经济环境会否好转也是一个重要的前提。
所以，当下是不是市场价格的最低的底部，也不好判断，继续观望看看吧，但有些稀缺品，该买就买，不买就没了。
