最近5年，全国主要大城市的可售型保障性住房（共有产权房、人才房、安居房、配售型保障房等）经历了从高供应、高弃选到以价换量、精准去化的深刻转变。一线城市中，北京共有产权房弃选率长期高企，上海签约不及预期，唯有广州配售型保障房以近8成的去化率成为标杆。而在深圳，随着安居房和人才房逐步退出历史舞台，一个全新的可售型保障房品类——配售型保障房（售保房）即将登场。
一、近5年全国主要城市可售型保障房去化全景
北京：共有产权房弃选率长期高企
北京是全国共有产权房供应规模最大的城市之一，但去化率长期偏低。2018年底四季盛景园推出2224套，仅卖出28套，弃选率近99%；2019年金融街金悦嘉苑推出1244套，售出60套，弃选率98%。核心原因在于地段偏远（多位于五六环外）、产权分割限制（仅持部分产权且封闭流转）、以及信贷政策收紧后购房者选择余地增大。截至2025年，北京共有产权房去化仍高度依赖地段，交通便利项目受追捧，远郊项目长期滞销。
上海：动迁安置房回落，共有产权房签约不及预期
上海可售型保障房以动迁安置房和共有产权房为主。2011-2020年累计供应约50万套动迁安置房，但2021年后交付规模持续回落，2022-2023年均不足6万套。共有产权房十四五规划计划新增约23万套，但2021-2022年仅签约不到2万套，远不及预期。2022年上海常住人口下降14万人，刚需基数收缩，叠加供给模式单一（多由动迁安置房转化），地段和品质与商品房差距明显，导致去化乏力。
广州：配售型保障房去化率近8成，全国标杆
2025年，广州推出全国首批配售型保障房，表现亮眼。白云嘉翠苑400套认购325套，去化率81.3%；黄埔萝岗和苑936套认购727套，去化率77.7%，合计1336套去化约78.7%。
其中三房户型全部售罄，两房相对滞销。成功要素在于定价极具吸引力（约1.5-1.73万/㎡，同地段商品房3-4折）、地段相对优越（萝岗和苑位于地铁旁）、以及户型设计精准匹配刚需家庭需求。
刚刚，隔壁462套1万一平的保障房居然卖完了！
深圳：人才房分化严重，共产房2个项目售罄，全面转向售保房
深圳近5年政策变动剧烈。2022年首批人才房4422套去化率仅43.65%，但2023年通过两次降低门槛（本科降至专科、年龄35降至30岁），全年人才房整体去化率提升至80%以上，核心地段项目日光，偏远项目弃选率超60%。
2023年8月起，深圳不再新建安居房和人才房，短暂推出共有产权房过渡——仅鸿荣源珈誉府、悦章凤凰里两个项目，分4批配售，均价约2.37万/㎡（约为同地段商品房5折），审核合格家庭超3600户抢1030套，申购比超3:1，已全部售罄。
深圳共产房热销的原因，令人深思！
2023年12月起，深圳首批13个配售型保障房项目集中开工，约1.3万套，标志着可售型保障房全面进入售保房时代。
重磅！1万多套售保房今天集中开工，福田南山都有
二、规律总结：性价比高的配售型保障房依然受市场欢迎
纵观近5年全国主要城市可售型保障房去化数据，一条清晰的主线浮现：当价格折扣足够深时，产权限制、封闭流转、户型偏小等抗性可以被大幅稀释。
广州配售型保障房以市场价3-4折实现近8成去化；深圳共产房以5折价格实现3:1申购比；
而北京、上海共有产权房因折扣力度有限（或地段过于偏远导致实际性价比不足），长期面临高弃选率。
城市 | 代表项目/类型 | 价格折扣 | 去化率/申购比 |
广州 | 配售型保障房（嘉翠苑/萝岗和苑） | 市场价3-4折 | 去化率约78.7% |
深圳 | 共有产权房（珈誉府/凤凰里） | 市场价5折 | 申购比超3:1，售罄 |
深圳 | 首批人才房 | 市场价6折 | 分化：核心地段日光，偏远项目弃选率超60% |
北京 | 共有产权房（四季盛景园等） | 市场价约5-7折 | 弃选率81%-99% |
上海 | 共有产权房 | 市场价约5-7折 | 签约不及预期 |
此外，户型结构对去化影响显著：三房去化远好于两房，小户型（60㎡以下）竞争力下降。广州首批配售型保障房三房全部售罄，深圳人才房三房选房率也显著高于两房。这说明刚需家庭的居住功能底线要求已提升，未来保障房三房去化率更好是趋势。
三、深圳首个配售型保障房悦峰尊府：若2万/平甚至1字头，购房情绪将远超安居房和人才房
深圳首批配售型保障房（售保房）于2023年12月集中开工，覆盖福田、南山、宝安、龙岗等7区，总投资约125亿元。其中，罗湖悦峰尊府（1152套，51层超高层）作为深圳首个入市的售保房项目，预计2026年下半年以现房形式配售。
核心看点：价格若做到2万/㎡甚至1字头
附近回迁房市场价约3.6万/㎡，若悦峰尊府均价在2万/㎡左右甚至1字头，意味着售价仅为同地段商品房现价的5折。
2万甚至1字头买罗湖，可以说是罗湖区史上价格最低的可售保障房（安居房+可售人才房），没有之一！
附近龙岗布吉的安居房，当年都要3万一平！
户型有1房、2房、3房，如果按30㎡一房计算，总价仅60万左右，首付门槛可能降至9万级别，月供最低仅2000出头。
对于深圳庞大的刚需群体（尤其是单身、小两口、新市民），这一门槛极具吸引力。
对比此前安居房和人才房的市场表现：安居房虽价格友好，但轮候库已永久关闭，仅18.3万户在库家庭可申购，卖完即止；
人才房2022年首批弃选率极高，核心原因在于十年禁售导致资产流动性差、产品错配（70㎡户型实际使用面积仅50㎡出头）。
而悦峰尊府若以1字头或2万/㎡定价入市，即便售保房实行完全封闭流转、户型以40-60㎡为主、政府按折旧回购退出，极致的低价也足以让刚需家庭忽略产权缺陷。
更关键的是，悦峰尊府位于罗湖区，属于深圳核心城区，周边配套成熟，与此前北京五六环外、上海远郊的保障房形成鲜明对比。
在核心地段用1字头或2万/㎡的价格提供现房，对于深圳刚需家庭来说，性价比比深圳之前万人摇的共产房更高，初步估计其购房情绪值将远超此前安居房和人才房。
此前深圳人才房核心地段项目之所以日光，核心逻辑也是地段+价格；悦峰尊府若定价成真，则将这一逻辑推向极致——它不仅解决了住的问题，更以极低门槛让刚需家庭在核心区安家。
四、展望：配售型保障房正在改写游戏规则
2024年后，国家层面确立的配售型保障房制度（封闭管理、划拨用地、保本微利）正逐步取代共有产权房、人才房等旧类型。
广州已用近8成的去化率证明：只要价格够低、地段不差，配售型保障房完全可以成为刚需市场的有力补充。
深圳悦峰尊府若真如预期以1字头或2万/㎡的价格入市，不仅将刷新深圳可售型保障房的性价比纪录，更可能成为全国配售型保障房去化的又一个标杆。对于广大刚需家庭而言，这或许是一个前所未有的上车机会。
数据来源：中国房地产业协会、各地住建局公告、证券时报、南方+、观点网等公开信息
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