城市更新27 深圳市城市更新政策体系梳理

城市更新27 深圳市城市更新政策体系梳理

【编者语】深圳自2004年启动城市更新相关探索以来，逐渐成为学界研究热点，大批专家学者围绕该领域撰写论文、编纂专著。但深圳城市更新扎根地方土地历史及一线实操，脱离深圳实际研究成果内容可能不那么全面。近期研读《时代建筑》刊发某筑大学博士所作论文《深圳城市更新政策体系研究》，选题聚焦深圳更新政策体系，作者是否吃透深圳城市更新逻辑值得商榷，论文多处内容存在疏漏或偏差，发给杂志社也得到了回应。本文立足一线实操，摒弃理论立论，紧扣实务干货展开梳理。。

图1 《深圳城市更新政策体系研究》中的疏漏

1前言

深圳城市更新政策具备迭代频次高、落地链条长、体系层级完备三大鲜明特征。伴随城市发展与市场环境变动，政策持续修订优化、迭代更新较快；因项目牵涉历史违建确权、多方权益协商、多部门层级审批，全流程落地环节繁杂、实施周期冗长。经过多年实践打磨，政策持续查漏补缺、动态完善，自上而下构建起特区法规、政府规章、部门规范性文件、实操指引、技术标准五级成文体系，从顶层立法到落地细则层层衔接，覆盖立项、规划、拆迁、供地全流程，形成闭环式治理制度框架，实现政策制定、落地执行、问题反馈、新规修订的完整闭环。

2实施阶段划分

深圳城市更新单元项目以拆除重建模式为主导，在实施过程中整体遵循七大核心阶段逐步推进，各阶段紧密衔接、层层递进，相互支撑、有机联动，共同构成了完整且高效的项目实施闭环，为城市更新工作的规范化、有序化开展提供了清晰的路径指引，具体详见附后图1。

1-城市更新单元计划制定；

2-城市更新单元规划编制；

3-城市更新实施主体确认；

4-原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；

5-国有建设用地使用权出让；

6-开发建设；

7-回迁安置。

图2 深圳城市更新总流程图（图片来源：作者自绘）

3 城市更新政策文件库

深圳自2004年启动城市更新探索以来，历经多轮政策迭代，现已形成层级完备、数量庞大的政策体系：顶层立法为特区法规《深圳经济特区城市更新条例》，配套市级政府规章四五部，各类规范性文件、专项指引超百余份。整套文件并非全部对外公开，部分实操细则仅面向主管部门、行业主体内部执行，难以在官方平台检索查阅，搬迁补偿操作指引（拆补指引）便是典型代表。下文梳理业内高频适用、项目落地常用的核心政策文件，便于实务查阅参考。表1 深圳城市更新政策文件汇总（截止到2026年5月）

4  深圳城市更新流程复杂冗长

深圳城市更新政策文件汇总城市更新项目报建工作涵盖国土空间规划、土地管理、工程建设、产权权属、拆迁补偿、产业监管等多个领域，涉及大量法律法规与规范性文件，整体法律关系复杂、审批层级多元。同时项目存在审批节点密集、实施周期跨度大、跨部门协同难度高的特点，整体报审流程繁琐复杂。本文以《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》及相关配套政策为依据，结合项目实操经验，系统梳理深圳城市更新更新项目全流程报建内容，作者绘制了城市更新项目前期报建基本流程图（如图2所示），以供参考。城市更新单元从立项至开工阶段，需办结行政许可、行政确认及各类审批事项逾100项次，法规约束细则多、合规审查标准严，前期报审工作难度大。

图3 城市更新项目前期报建基本流程图（图片来源：作者自绘）需要更高清图片可以来信息咨询。