60+国企齐聚 | 明源云深圳“从空间开发到产业共生”主题沙龙圆满落幕

活动伊始，明源云集团副总裁兼广深区域总裁杨通衡致欢迎辞，对各位嘉宾的莅临表示热烈欢迎。他指出，在全新的市场环境下，能否成功吸引、孵化并壮大优质产业集群，已成为衡量一个园区、一个片区乃至一个城市运营商的重要标尺。国企平台亟待构建一套服务产业、并与产业共同成长的“发展赋能体系”，真正以产业为核心筑牢招商与运营的底层逻辑。

明源云作为国内领先的不动产数字化解决方案服务商，已累计服务超7000家企业，其中包含超1000家各级国资国企。依托明源不动产研究院强大的智库力量，明源云深入业务场景，最新打磨出融合了AI大模型、数字孪生、VR、大数据等前沿技术的产业“招运服一体化”方案。该方案已在深圳湾科技、苏州新建元等标杆园区成功应用，全面推动了园区决策智慧化与服务生态化。未来，明源云期待与更多业界同仁携手，共筑高质量产业生态圈。

明源不动产研究院副院长兼产业军团总经理老笑带来了《AI+创新招商运营的实践分享》主题演讲。老笑立足全国产业地产的前沿观察，深度剖析了国资国企在当前阶段如何顺应产业发展的新趋势，通过体系化的招商策略与数智工具，实现从“空间开发”跨越至“产业共生”，成就企业的发展梦想。

当前，经济与产业结构的变化正推动企业选址需求不断迭代。老笑指出，企业选址的决策周期正在极度缩短，同时办公与生产空间呈现出明显的微型化、混合化趋势。面对这一市场演变，越来越多的园区正加速转变发展思路，将招商逻辑向“综合服务赋能”全面拓展。未来的园区不再仅仅是物理空间的承载者，更致力于通过搭建公共技术平台、提供精准政策对接等横向生态服务，切实降低企业的综合运营成本，以此构筑高质量发展的核心壁垒。

面对激烈的市场竞争，园区需构建系统化的产业招商策略，精准把握目标客群。老笑结合实战经验，提出了三个发力方向：

• 深耕存量招商： 立足项目自身区位与资源禀赋，深度调研周边及现有目标企业在基础配套、人才发展与产业资源等多维度的深层诉求，做到知己知彼、精准挖潜。

• 突破增量招商： 摸底所在城市及片区的产业链“长度”与“深度”，依托区域优势产业集群，精准锁定上下游的核心链主与关键配套企业，实现靶向性的延链、补链与强链。

• “八到”闭环： 园区需匹配企业的真实刚需打造空间产品，在政策限价内通过前置的技术研判，实现资产收益与成本管控的最优平衡。同时，灵活选择适合自身的多元主动招商模式。在实操中，园区可依托多渠道发声广泛触达并链接客户、通过VR展厅展示实现“千企千面”的精准资源匹配以吸引客户等手段，真正打通产业招商的全链路转化闭环。

在明确了产业逻辑与招商策略后，AI大模型正成为策略高效落地的得力助手。老笑以OpenClaw“龙虾”智能体为例，现场演示了如何在15分钟内完成产业链图谱绘制、目标企业深度背调，并一键生成直击核心决策人痛点的定制化招商落地方案，极大提升了招商的主动性与专业度。

明源不动产研究院课题组组长彭江带来了《“以客户为中心”的产业服务体系实践》专题分享。他指出，随着行业全面步入存量时代，产业园区必须深度联动聚焦资产全生命周期的“不动产投资飞轮”，与深耕客户全生命周期的“产业链投资与运营飞轮”，共同形成闭环驱动的“双飞轮效应”，并完成向“以客户为中心”的底层运营逻辑的转变。为此，明源云打磨出“新招商、新运营、新服务”的专业化业务运营体系：

• 构建主动招商能力： 告别对单一中介渠道的依赖，拥抱多元化流量。通过新媒体矩阵与多渠道的高效协同，广泛触达并抢占公域流量，实现从被动等待向主动出击的招商模式转变。

• 沉淀私域客户资源库： 建立“一企一档”的全景客户画像，将散落的线索转化为园区的核心资产。通过迁址雷达实时监控企业异动，并精准洞察客户行为轨迹，深度挖掘高意向客户与潜在合作商机。

• 重塑空间标准与策略： 围绕目标客户的真实需求匹配空间资源，根据不同业务场景，构建灵活的多元化空间类型与标准化运营体系。

• 夯实核心收益管控：依托数字化赋能业务流，精细化管控出租的空置排期；严守租金单价与免租期等底线防流失；并通过业财一体化实现全自动核销对账，极大缩短回款周期。

• 创新企业权益体系： 建立BCS会员体系，通过发放数字权益卡券，彻底免除企业员工使用园区配套需自行垫资报销的痛点，激活员工使用动力。

• 精细化客群生态运营：基于297+标签组合对园内企业与员工进行精准画像，定向推送增值商业服务与社群活动，通过优质的“软服务”建立企业搬不走的生态护城河。

彭江强调，园区向“以客户为中心”转型的最终目的，是打造一套完整“招运服一体化能力”。即横向拉通多元化与市场化的“招商力”、精细化与专业化的空间“运营力”、以及生态化的“服务力”，纵向贯通“对外讲好产业故事”的“接待力”与“对内数据驱动”的指挥中心“决策力”。通过这五大核心业务能力的沉淀，真正助力国资国企实现产业运营模式的高效跃迁。

天安云谷产业服务有限公司总经理谢利民博士带来了《产业生态赋能——从“空间出租”到“价值共生”的园区运营升维实践》的压轴分享。他深度拆解了园区如何通过深度运营在赋能产业的同时，成功跑通商业变现的闭环。

谢利民指出，随着产业格局的不断升级，园区运营正加速向聚焦“价值共生”的5.0时代迈进。在全新的5.0时代，园区的核心使命已升维至统筹经济、社会与环境（ESG）等多维价值，强调数智化与可持续并重。这一趋势引领着园区全面拥抱“产业逻辑”，通过构建涵盖“服务好企业、运营好园区、打造好品牌、构建好模式、培育好人才”的运营体系，切实为企业降本增效，实现从“招商”向“造商”的跨越式发展。

产业运营的落地需要扎实的体系支撑，谢利民将园区运营能力由浅入深地拆解为五个层级：一是保障物理空间安全与品质的“基础运营”；二是解决个体企业找资金、报政策等点状诉求的“企业服务”；三是护航企业从初创到上市全周期成长的“企业运营”；四是搭建公共测试平台、满足产业链上下游共性诉求的“产业服务”；五是最终实现强链补链、培育壮大整个产业生态的“产业运营”。

在实操中，他强调必须践行“80%/80%服务原则”——园区应将80%的精力，精准聚焦于企业80%的核心诉求，即找市场、找资金、找政策、找人才。当园区切实助力企业把业务做大，其对空间扩租的需求便水到渠成。

为破解盈利难题，将传统的“服务成本中心”成功转化为“利润中心”，谢利民分享了创新的“TO P (park)”商业模式。在该模式下，园区创新性地扮演“GP（普通合伙人）”角色，广泛链接并整合科研院所、金融机构、行业协会等外部生态资源作为“LP（有限合伙人）”，共同结成“产业合伙人”联盟，全方位赋能园内企业（B端）。通过资源撮合、增值服务分成等手段，园区不仅深度赋能企业，更成功开辟多元化的盈利渠道，完美验证了深耕产业运营同样能实现丰厚商业回报的高质量发展路径。

本次【从“空间开发"到“产业共生”】产业运营主题沙龙在热烈的探讨中圆满落幕。从顺应宏观趋势的精细化招商策略，到构建“以客户为中心”的数智化业务体系，再到重塑“TO P”的商业变现闭环，本次沙龙层层递进，为国资国企及专业运营公司创新产业发展模式、实现资产价值持续跃迁提供了极具前瞻性与落地性的战略指引。

存量新周期下，高水平的产业运营正日益成为拉动区域经济增长、赋能城市产业升级的重要引擎。未来，明源云将继续发挥不动产数字化领航者的专业优势，持续深耕“招运服一体化”业务体系与技术创新，携手广大国企平台与产业同仁，共筑高质量产业生态圈，为区域经济繁荣与产业价值共生注入不竭动能。