「 深港楼市 · 2026年5月 」

香港人包了辆大巴来深圳看房深圳人正在去香港买楼花

两个城市的人互相觉得对方的房子便宜，到底谁在赚？

     5月25号，一辆大巴车停在了深圳龙华某个售楼处门口。   

     车上下来一百多号人，清一色说粤语。售楼处的置业顾问早就准备好了，全程粤语讲解，连宣传册都是繁体字版的。   

     这不是旅游团，这是香港人专程来深圳买房。   

     而同一个月，深圳人也没闲着——今年前4个月，内地买家在香港花了616亿港元买房，买走了香港住宅成交量的27%。   

     你没看错。香港人觉得深圳的房子便宜，深圳人觉得香港的房子能升值。两个城市的人，正在互相"抄底"。   

第一幕：香港人为什么跑来深圳买房？

     先看一组数字，你就明白了：   

     看出来了吧？香港北部都会区的新房折算成人民币，跟深圳前海几乎一个价。但香港那边的顶级豪宅，是深圳的两倍以上。   

     所以香港人来深圳的逻辑很简单：用深圳的价格买到的房子，比香港大一倍、新十年、还能看海景。   

     今年深圳还专门搞了个"港客专属服务区"。五一期间宝安欢乐港湾的房展上，单独划了一块区域给港澳买家，现场就能办购房资格、按揭贷款、跨境汇款、居住证咨询，连微信香港钱包都能用。一条龙服务，就差帮你搬家了。   

     数据是实打实的——通关后，香港客购买深圳前海和南山800万以上改善房的比例，已经涨到了15%到20%。核心区跨境看房量涨了35%。   

第二幕：深圳人为什么跑去香港买房？

     香港人跑来深圳的同时，深圳人也没闲着。   

     今年1到4月，内地买家在香港花了616亿港元买房，占香港住宅成交量的27%。这个数字什么概念？已经相当于2025年全年的45%了。   

     香港一季度一手住宅成交了6300宗，金额628亿港元，同比大涨38%和94%，创2008年以来同期最旺纪录。   

     为什么深圳人要买香港？   

第一个原因：香港撤辣了。

     两年前香港取消了所有楼市限制，内地买家跟香港本地人享受同等税率。以前买一套房要交30%的额外印花税，现在不用了。一夜之间，香港楼市向内地买家敞开了大门。   

第二个原因：深圳人在香港有"接盘侠"的错觉。

     香港楼价从低位已经反弹了12%，指数创两年新高。有人觉得"底部过去了，现在上车还来得及"。买的人里不乏大老板——有客户三天就定下了过亿的豪宅，阿里巴巴高管在半山扫货，浙江富豪一次买了好几套。   

第三个原因：人才计划带了30万人过去。

     香港过去三年批了41万份人才引进申请，其中30万来自内地。这些人先租后买，成了香港楼市的增量资金。   

第三幕：所以到底谁在赚？

     这个问题才是最狠的。   

     表面上看，双方都觉得占了便宜。香港人觉得深圳房子比香港便宜，深圳人觉得香港房子能升值。双赢？不，没那么简单。   

先算收入账。

     深圳2025年人均可支配收入月均7079元。香港折算后月均67057元——深圳的9.5倍。深圳全职最低工资2520元，香港最低约8248元，是深圳的3倍多。   

     香港人来深圳买800万的房子，对他来说跟深圳人买套小两居差不多。但深圳人拿800万去香港买房，那可能是一辈子的积蓄。   

再算月供账。

     深圳人贷400万30年，按当前利率算，月供大约1.84万。占深圳人月均收入的2.6倍。实际上很多深圳打工人月供占收入近70%。   

     而香港人来深圳买同样的房，如果用香港收入来还月供，压力不到四分之一。   

     说白了：同样一套深圳的房子，对香港人来说是白菜价，对深圳打工人来说是天花板。

最后算升值账。

     深圳湾那个信悦湾，302平海景大平层，5150万到7632万，78套半小时抢光。顶楼519平备案单价39.86万/平，总价超2个亿。刷新了全国住宅备案价纪录。   

     但你看看你手里的房子。深圳300万以下房源成交占了33.6%。你挂牌300万，中介连看都不来看。   

     豪宅涨上天，跟你的月供有什么关系？啥关系也没有。   

那个最扎心的问题

     你知道最魔幻的是什么吗？   

     深圳湾卖2个亿的楼盘旁边，二手房业主已经开始涨价了。恒裕滨城二期和三湘海尚的看房量明显上升。有业主直接跟买家说：   

     "隔壁信悦湾都卖40万了，你看着办。"   

     你看，豪宅被香港人买走了，价格涨了。然后周边二手房业主觉得"我也该涨"。最后买单的是谁？还是深圳打工人自己。   

香港人拉高了深圳核心区的价格锚点，最后受伤的是正在还月供的你。

     而与此同时，深圳外围区又是另一番景象。   

     坪山部分楼盘折后2.18万一平，大鹏有盘跌了超过18%，光明网红盘从高位回到了5.2万。深圳8.9万套二手房挂在那里，想卖的人比想买的人多得多。   

     这才是2026年深圳楼市的真相：核心区被香港人推着涨，外围区没人管。你住在哪里，决定了你是"被推"的那一拨，还是"没人管"的那一拨。   

最后说三个真相

真相一：双向奔赴看起来很美，但你不是双方。     香港人有9.5倍的收入来买深圳的房子，深圳的土豪有8位数的现金去买香港的楼花。你呢？你月供6000块，两边都够不着。   

真相二：香港人买走的是深圳最稀缺的资产。     香港客买的都是800万以上的改善房，集中在南山和前海。这些本来就是供给最紧的区域。核心区新房库存只剩1788套了。香港人越买，留给深圳本地人的选择就越少。   

真相三：深圳房价收入比已经超过香港。     没开玩笑。香港人均月收入67057元，深圳7079元。香港房价是深圳的1.5到2倍，但收入是9.5倍。算一下就知道了——在深圳买房的"痛苦指数"，其实比香港还高。   

     下次再有人说"香港人都在来深圳买房，深圳房价肯定要涨"的时候，你可以反问他一句：   

     "涨了跟我有什么关系？我又不卖。"   

     香港人来深圳买房，跟你月薪多少没有关系。深圳人去香港买房，跟你银行卡余额没有关系。   

     跟你有关系的，是月供什么时候能少一点，是工资什么时候能涨一点，是300万的房子到底还要挂牌多久才能卖掉。   

     你觉得深圳房价是被香港人推高的吗？评论区聊聊。   

     数据来源：美联物业、中原地产、乐有家研究中心、国家统计局     编辑时间：2026年5月31日