深圳龙华深铁珑境楼盘详情&与优缺点分析

深铁珑境二期即将加推4栋和7栋新品，即将取证入市。面积有85-111㎡的三至四房，层高52层，4栋视野比之前推6栋整体要好，价格方面，参考6栋开盘价格，折后总价367万起。7栋价格更低，预计350 万起。 

深铁珑境2期是4号线龙胜站地铁上盖物业，配套比较完善，家门口的九年制龙胜实验学校已经开学，还有TIA颂荟商业，出门就能享受到刚需3件套，部分户型高楼层还能看到阳台山景观。

基本信息

1、开发商：深圳市地铁集团有限公司

2、物业公司：深圳市地铁物业管理发展有限公司

3、物业管理费：待定

4、总占地面积：11.1万/㎡

5、总建筑面积：48万/㎡

6、容积率：整体2.92

7、绿化率：30.01%

8、产权年限：2020年12月29日-2090年12月28日（70年）

9、总户数：2582户，其中商品房2256户

10、总栋数及楼高：二三期8栋，49-55F

11、梯户比：3梯6户，8栋/11栋是3梯4户

12、车位数：2453个

13、车位占比：1：0.9

14、交楼时间：2026年6月（暂定）

15、交楼标准： 精装 

深铁珑境是4号线龙胜站地铁上盖物业，配套比较完善，家门口的九年制龙胜实验学校已经开学，还有TIA颂荟商业，出门就能享受到刚需3件套，部分户型高楼层还能看到阳台山景观。

一期已经交付！

高层视野无敌

二期最新平面图+户型图：

二三期规划有7栋住宅+1栋人才房，4-6栋是二期，7-11栋是三期，其中4栋是人才房，小区花园共用。

层高方面，3栋51-55层的超高层住宅，5栋49-55层的超高层住宅。

本次将首推二期的6栋，共312套房源，面积有85㎡的3房1卫，102㎡的3房2卫，111㎡的4房2厅2卫户型，

85㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，动静分区，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约75.4%（不含赠送），西南或东南朝向。

102㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.7米开间，LDKB一体化设计，动静分区，三开间朝南，客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约75.41%（不含赠送），东南或西南朝向。

111㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.6米开间，LDKB一体化设计，五开间朝南，客厅连接次卧出6.15米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约75.4%（不含赠送），阳台主朝东南或西南向，其中西南朝向可以看阳台山景。

户型朝向均为西南或者东南朝向，要么看一期小高层或者就是看羊台山的景观，所以视野方面还是比较OK。

交通配套

4号地铁线“龙胜站”距离约300米，步行大约5分钟，小区9栋楼下也配有公交首末站，3站可换乘深圳北站，6站到福田上梅林。

另外项目旁还规划有深大城际“龙胜站”，3站即可到达宝安机场东，该线路全线长约69.2公里，目前仅深圳段动工，是由宝安T4开往惠州大亚湾，途径宝安区，龙华区，龙岗区，终止坪山聚龙站，总设站11座，设计时速160公里，预计在2026年开通运营。

楼盘自带1所18班幼儿园，在2025年秋季会开学，在卓越珺奕府楼下规划有1所24班小学，教育局已经公布在建，预计2025年9月份开学；根据2024年龙华教育局学区划分，小学学区划分在高峰学校小学部，龙胜实验学校小学部，龙华中学泓毅校区小学部，初中学区划分在高峰学校初中部，龙华中学泓毅校区初中部，龙胜实验学校初中部，福龙学校初中部；

龙胜实验学校，就在深铁珑境家门口，在2023年秋季首次招生，是一所九年制36班的学校，在2024年小一录取积分是第六类64.9分，初一录取积分是第六类80.4分，生源都是非深户+学区租房就可以申请入学。

其中高峰学校，总规划64个班，是1所九年制公办学校，最早创办于1923年，至今已经有百年历史，属于广东省一级学校，已经连续3年被评为深圳市课改示范校，也是为数不多包含有小语种（日、西、法、德、意）的学校，在2024年小一录取积分是第三类68分，初一录取积分是第三类65.3分，生源都是龙华区户籍+学区租房就可以申请入学。

该校有分设普通班，重点班，清华实验班，在开学的时候会进行分班考试，在2021年的中考成绩，高峰学校580分以上有4人，570分以上有22人，560分以上有41人，550分以上有69人，540分以上有107人，总体来看成绩可谓十分耀眼，在整个龙华都是名列前茅的学校。

项目自带部分底商，周边商业氛围浓厚，200米内有地铁上盖商业颂荟TIAMALL，1公里内有AT MALL上塘荟，距离深圳最大的鸿荣源壹方天地购物中心约2公里，约2.4公里还有华南区首个开市客已经开业运营。

颂荟·TIAMALL

距离深圳最大的商场龙华壹方天地购物中心约2公里，距离天虹购物中心约2.6公里，可满足购物休闲娱乐需要。

文娱配套

周边“四馆一体”城市级配套：深圳美术馆新馆（在建）、深圳第二图书馆（在建）、红山6979演艺中心、现代展览馆和简上体育综合体；另有龙华文体中心、深圳书城龙华城、大浪体育中心及文化艺术中心，集纳万千精粹。

其中，深圳美术馆新馆约6.5万㎡，被列为深圳“新十大文化设施”之一；红山6979演艺中心，作为华南首店，中国喜剧界的强大IP开心麻花现已入驻。

深铁珑境除了自身是深圳在建的旧改综合体外，周边涵括了卓越、海岸城、华润、中洲、保利、德业基、卓越等多个超百万平米的大型综合体旧改项目。未来必能带动龙华城区的全面发展。

1、从区位来看，深铁珑境所处的上塘板块，周边配套在龙华来说是属于红山板块之外最为成熟的，周边高档小区林立，城市界面新颖。

2、从买房必备3件套来分析，深铁珑境做到了家门口就可以享受到商业、地铁、学校配套，从幼儿园到初中15年目送式教育，地铁3站到北站，4站到南山，6站到福田，总体评分是不错的。

3、深铁珑境外立面采用的都是铝板+石材+玻璃幕墙，整体而言更有时尚感，也更抗老化，室内装修也是进行了升级，墙体采用了新材料镀膜竹木纤维板。

4、深铁珑境距离阳台山公园陶吓入口仅约500米左右，闲时逛公园爬山也能有好去处，部分户型高楼层还可以看到阳台山景观。

5、居住人群不够纯粹，除了商品房外，5栋是人才房有336户，面积都是69-89平的户型。

6、深铁珑境二三期总高都是49-55层高的超高层住宅，虽然整个地块容积率是2.92，但是只有一期容积率才是实打实的，二三期的容积率数据偏高，具体参数暂不清楚。

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