深圳楼市,正在确认底部

过去一个月，深圳楼市最受关注的事情，无疑是429新政。

4月29日，深圳出台楼市优化政策，进一步调整限购规则，提高公积金贷款额度，并将符合条件的居住证持有人纳入购房范围。

政策出台后，市场迅速升温，看房量增加、成交量回升、多个新盘热销，关于“深圳楼市见底了吗”“房价是不是要涨了”的讨论也越来越多。

如今，429新政已经满月。

一个月时间虽然不长，但已经够让市场给出一些真实反馈。

在我看来，相比成交量涨了多少，更值得关注的是市场底层逻辑正在发生变化。

因为成交量可以短期波动，但市场预期一旦改变，往往意味着一个阶段性趋势的形成。

那么问题来了：

深圳楼市现在到底是在确认底部，还是已经站在新一轮上涨周期的起点？

或许，我们可以从几个关键现象里找到答案。

（买/卖房之前咨询大伟哥）

市场最大的变化，不是成交量，而是成交量没有掉下来

按照过去几年的规律，深圳楼市每年都会出现“小阳春”。

3月、4月成交活跃，到了5月往往会有所回落。

原因也不复杂。

学位需求释放结束，节后观望情绪增加，加上开发商推盘节奏变化，市场通常会进入短暂调整期。

但今年有些不一样。

根据深圳贝壳研究院监测数据，截至5月27日，深圳新房住宅成交3970套，同比增长51%；二手住宅成交5006套，同比增长21%；一二手住宅合计成交8976套，同比增长33%。

如果只是政策刺激带来的短期热度，那么五一过后成交量应该明显回落。

但现实情况是，成交量不仅没有掉下来，反而保持了较强韧性。

这说明当前市场支撑成交的力量，并不仅仅来自情绪。

更重要的是，真实购房需求正在持续释放。

很多人容易忽略一个背景。

这轮成交增长并不是建立在开发商大幅降价、全民疯狂抢房的基础上。

相反，目前市场整体仍然比较理性。

客户会比较，会计算，会挑选。

正因为如此，这轮成交回升反而更有参考价值。

因为它反映的是居住需求的恢复，而不是投机情绪的回归。

真正的拐点信号，来自买卖双方预期的变化

如果说成交量反映的是市场热度，那么预期变化反映的就是市场方向。

过去几年深圳楼市有一个非常明显的特点。

买家普遍相信明天会更便宜。

于是形成了典型的“追跌不追涨”。

今天降10万，客户想等明天。

明天降20万，客户还想继续等等。

结果市场进入不断下探的循环。

但最近几个月，我明显感觉到市场正在发生微妙变化。

客户依然会砍价。

但越来越少人执着于一定要买到最低点。

因为很多购房者开始意识到一个问题：

如果市场真的已经接近底部，继续等待，未必能等来更低的价格。

反而可能错过合适的房子。

这种变化虽然看不见，却比成交量上涨更重要。

因为房地产市场本质上是预期市场。

预期向下的时候，再好的政策都很难推动成交。

预期向上的时候，市场会自己寻找平衡。

最近罗湖翠竹片区就出现了一个很有代表性的案例。

同类型小户型房源，今年3月成交价格约170万元，而5月类似楼层成交价格已经达到180万元。

涨幅不算大。

但意义很大。

因为这意味着买卖双方对于价格的认知正在重新建立平衡。

卖家开始愿意守价。

买家开始接受市场价。

市场开始从“比谁更悲观”，逐渐变成“寻找合理价格”。

与此同时，深圳二手房平均议价率已经连续5个月下降。

根据公开监测数据，目前深圳二手房平均议价率已经收缩至9.3%，相比高位时期下降接近2个百分点。

很多人觉得9.3%依然很高。

但如果放到市场周期里来看，这恰恰是一个值得关注的信号。

议价率持续收窄，本质上意味着卖方的话语权正在缓慢恢复。

市场最冷的时候，价格是靠砍出来的。

市场企稳的时候，价格开始由供需关系决定。

两者背后的逻辑完全不同。

（买/卖房之前咨询大伟哥）

新房市场热销背后，透露出一个更重要的趋势

最近一个月，“日光盘”重新成为深圳楼市热词。

光明龙湖观萃苑首开92套房源，当天售罄，销售额超过3.5亿元。

中信城开信悦湾加推78套302平方米海景大平层，半小时售罄。

深圳观潮加推40套198平方米至257平方米房源，开盘即清盘。

很多人看到这些消息，第一反应是深圳楼市全面回暖了。

但我觉得，这种理解有些简单。

真正值得研究的问题是：

为什么是这些项目卖得好？

答案其实很清晰。

产品力。

过去几年，深圳市场已经完成了一轮深度洗牌。

购房者越来越成熟，也越来越理性。

以前很多人买房，只看板块。

现在更多人开始看具体项目。

看户型设计、得房率、学位资源、交通配套、开发商品牌、物业服务以及未来流通性。

市场已经从过去的板块逻辑，逐渐转向产品逻辑。

同一个区域里，不同项目之间的表现差距正在越来越大。

这也是为什么有的项目开盘热销，有的项目销售周期却明显拉长。

很多购房者看到成交回暖就认为深圳楼市将全面上涨。

但我认为未来更大的概率是分化。

而且这种分化会越来越明显。

429新政最大的意义，其实不只是放松限购

很多人关注429新政，关注的是具体政策条款。

但我认为，新政最大的价值并不在于某一项措施本身。

而在于它释放出的政策信号。

过去几年房地产市场调整过程中，大家最大的担忧不是房价涨跌，而是不确定性。

当市场缺乏信心的时候，很多需求会被压制。

而429新政释放出的信号非常明确：

稳定房地产市场，支持合理住房需求，依然是深圳的重要方向。

尤其是将符合条件的居住证持有人纳入购房资格范围后，一批长期在深圳工作和生活的新市民正式获得购房机会。

这部分群体过去并不是没有需求。

而是没有资格。

现在门打开了，需求自然开始释放。

更重要的是，这部分需求属于真实居住需求。

他们买房是为了定居、结婚、生育、教育和改善居住条件。

这样的需求，才是一个城市楼市最稳定的底盘。

从近期成交结构来看，也能够看到这一点。

二手房市场成交主要集中在核心区域小户型、学位房以及外围低总价产品。

新房市场则更多流向总价可控、产品力较强的改善项目。

市场热度虽然在回升，但支撑市场的仍然是“住”的需求，而不是“炒”的需求。

这一点非常重要。

（买/卖房之前咨询大伟哥）

深圳楼市下一步怎么走？

如果让我给出一个判断。

我认为深圳楼市最困难的阶段大概率已经过去。

但这并不意味着深圳马上会进入全面普涨时代。

未来很长一段时间，深圳楼市大概率会呈现明显的结构性行情。

核心区优于外围区。

优质资产优于普通资产。

改善产品优于缺乏竞争力的产品。

流动性好的房子会越来越受欢迎。

流动性差的房子则可能继续承受压力。

很多人还在用过去的思维看待未来市场。

总觉得只要深圳上涨，所有房子都会一起涨。

但实际上，市场已经变了。

未来买房赚钱的逻辑，不再是买房就行。

而是买对房。

同样1000万预算。

不同选择之间，未来几年可能会出现数百万的资产差距。

这也是为什么现在买房越来越考验专业能力。

因为真正重要的已经不是判断深圳涨不涨。

而是判断哪些房子能够跑赢市场。

总而言之，

429新政满月后，深圳楼市释放出的信号其实已经越来越清晰。

成交量保持韧性，市场信心持续修复，议价空间不断收窄，优质项目频繁热销。

这些现象单独来看或许并不惊艳。

但当它们同时出现的时候，往往意味着市场正在发生趋势性的变化。

在我看来，深圳楼市正在从“寻找底部”逐步进入“确认底部”的阶段。

至于是不是新一轮上涨起点，现在下结论还为时过早。

但有一点值得重视：

当市场开始恢复的时候，最先受益的永远是优质资产。

而当所有人都看明白的时候，机会往往已经过去了一大半。

对于真正有自住需求、改善需求以及长期看好深圳的人来说，现在最值得思考的问题，或许已经不是“还能不能再跌”。

而是“怎样才能买对”。

板块怎么选？

预算怎么配？

哪些楼盘未来更具增值潜力？

哪些房子看似便宜，却可能成为接盘陷阱？

如果你正在考虑今年买房，建议在出手之前把这些问题想清楚。

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