文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
5月23日，深圳两个豪宅项目同日“日光”。
位于深圳湾的中信城开信悦湾，78套总价5150万元起的大平层半小时售罄，而519平米顶楼复式备案单价达39.86万元/平米，总价超2亿元；宝安中心区的深圳观潮，40套总价2600万元起的房源线上直接卖光。到了5月下旬，深圳新房市场仍在出现“日光盘”，这在过去一段时间并不多见。
二手房市场的变化同样明显。一套两年前以1130万元买入的深圳湾房子，5月11日以1310万元成交，业主持有两年赚了180万元；另一套同为深圳湾某小区的房子，近期以2450万元成交，较两个月前同小区同户型的成交价高出112万元。
价格变化之外，成交节奏也在加快。据深圳房客会统计，4·29深圳新政落地仅半个月，深圳湾已成交15套二手房，环比增长50%，创下今年同期新高。市场情绪也随之转变：此前观望的买家开始重新进场，部分热门房源甚至出现竞价；卖房业主的心态则明显转强，议价空间进一步收窄。
这些变化都在指向同一个事实：今年深圳楼市的热度，并没有止步于3、4月的“小阳春”，而是在4月底政策出台后延续到了5月，而且率先体现在核心区域、优质资产和改善型产品上。
01
新政接力“小阳春”，核心区域率先升温
4月29日晚，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，核心调整包括定向放宽福田、南山、宝安新安等区域的购房资格，以及上调公积金贷款额度。其中，持有效深圳居住证的非深户家庭，可在上述核心区直接购买1套商品住房；多种情形叠加后，家庭公积金最高可贷351万元。
新政出台时，深圳楼市已处于复苏轨道。据深圳市房地产业协会数据，2026年3月深圳一、二手住宅网签总量为7898套，环比上涨117%，创近11个月新高；4月网签总量进一步升至9044套，环比上涨15%，时隔12个月重回9000套以上。新政把在3、4月积累起来的回暖情绪延续到了5月，并进一步放大了核心区域的热度。
乐有家研究中心数据显示，5月1日至5月27日，深圳全市一、二手住宅累计网签8976套，其中一手住宅3970套，二手住宅5006套。该机构认为，新政落地后，深圳新房改善及豪宅项目成交活跃，二手房市场也持续高位运行，在政策效应和资产配置需求共同推动下，市场信心继续修复。
图源于乐有家研究中心
不过，这一轮政策效应并非平均分布。受益最明显的，是南山、福田、宝安中心等限购放松的核心区域；而光明、龙岗等次热点及外围板块，更多感受到的是公积金政策、市场情绪修复以及核心区热度外溢带来的间接带动。其中，核心区域的变化最为直观。
除了5月23日的双“日光盘”外，深圳湾等核心片区的二手房也在同步升温。深圳房客会向腾讯新闻《潜望》提供的片区成交监测数据显示，自4·29新政落地至5月23日，南山区热门小区二手房成交量达到143套，宝安热门小区成交约77套。新政落地后，南山、宝安等核心区域部分低价“笋盘”被市场快速消化，热门小区成交价出现不同程度微涨，涨幅在0.56%至13.55%之间，部分小区价格虽然仍处于调整阶段，但跌幅较新政前已明显收窄。深圳房客会表示，从价格表现看，核心区热门改善型次新盘的成交价已基本企稳；但部分楼龄较老、以刚需客群为主的小区，目前仍主要依靠“以价换量”推动成交。
美联物业全国研究中心总监何倩茹也注意到，五一假期前后，深圳看房量和交易量较去年同期明显增长，核心区表现尤其突出，部分“笋盘”被快速消化，业主心态较前期转强。
成交回暖也在改变业主的报价心态。乐有家研究中心监测数据显示，截至5月18日，深圳二手房业主上调报价的比例达到31%，较4月增加3个百分点，其中南山、宝安、龙华等区域变化较为明显。核心区域业主心态率先转强，购房者的议价空间持续收窄。
新房市场的热度，同样不只体现在核心区豪宅项目上。5月3日，光明区龙湖观翠苑开盘，成为今年深圳第一个“日光盘”，距离4·29楼市新政落地仅4天。该项目营销负责人向腾讯新闻《潜望》表示，一位原本已经回到湖北老家的购房者，得知项目要开盘，连夜自驾1000多公里赶回深圳选房，“房子开盘不到40分钟就卖完了，连实体样板房都被客户当场买走了。”
但也并非所有区域的热度都来自限购放松。上述项目负责人表示，对光明这类外围改善项目而言，新政更直接的影响，一方面是公积金贷款额度上调降低了客户月供压力，另一方面则是政策出台后市场信心回暖，促使原本犹豫的购房者加快决策。
外围市场的反馈也说明，深圳楼市并未出现“全城同步升温”。一名深圳贝壳龙岗片区经纪人告诉腾讯新闻《潜望》，今年3月至5月，龙岗整体带看量比去年增长了10%至20%，“说实话，龙岗并不是这次新政的主要受益区域。”在他看来，外围板块的热度更多体现在成交速度加快，而不是价格明显反弹，“不是业主随便涨价就有人接盘，而是价格接近市场价的房子，更容易卖出去。”
贝壳深圳研究院院长肖小平分析称，深圳二手房市场通常以月成交5000套作为“荣枯线”。按照目前成交速度，5月深圳二手房成交量有可能冲到6000套。
02
谁在买？刚需与改善仍是市场底盘
深圳楼市成交量节节攀升，究竟是谁在买？
把3月、4月、5月的购房者拆开来看，就会发现，撑起这一轮回暖行情的并不是投资客，而是真实的居住需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向腾讯新闻《潜望》表示，这轮深圳楼市回暖主要撬动的是刚需和刚改群体。从二手房看，需求主要集中在中心区域的小户型、学位房，以及外围区域低总价房源；从新房看，则更多流向总价可控、产品力较强的改善楼盘。整体来看，当前市场的底盘仍然是“住”的需求，而不是“炒”的需求。
项目端的客户结构，也印证了这一点。
据龙湖观翠苑项目营销负责人介绍，该项目客户中，约70%是光明区本地的改善家庭，主要是从老房子、小户型换到四房，提升居住品质；约25%来自南山、宝安等核心板块的外溢需求；另外约5%来自东莞等周边城市。整体看，本地客仍是绝对主力，外地客只是边际增量。大家的购房目的也以自住为主，纯投资型买家非常少，更多是兼顾保值考量的自住型客户。在付款方式上，也以按揭为主，全款客户大约只占15%。
这组客户画像，与一线经纪人的感受基本一致。乐有家福田区域总监刘刚告诉腾讯新闻《潜望》，福田区5月成交最活跃的，依然是学位房和兼顾自住属性的核心区房源，买家最看重的仍然是通勤便利、教育资源和资产保值能力。
不过，这轮需求修复并不是全线同步的，而是呈现出比较明显的结构分化。
根据乐有家研究中心数据，深圳在售二手房源中，总价500万元以下的房源占比接近57%，刚需和刚改群体仍是市场主力；成交方面，总价300万元以下的房源占比超过30%。与此同时，4月以来，购买力更强的客群开始积极入市，中高总价段的成交占比持续上升。4·29新政后，总价1000万元以上的二手房热度也明显提升。
李宇嘉将这种现象概括为“两头热、中间弱”：一端是低总价刚需，一端是高总价改善，而传统“卖旧买新”的中间置换链条还没有完全打通。这也解释了为什么深圳楼市已经连续热了三个月，却还远没有到“全线普涨”的程度。
宝安新安的陈先生从去年12月挂牌出售一套大平层，半年一直未能成交。4月，他将挂牌价从2050万元下调至1850万元。新政出台后，他看中了置换的房子，为了尽快卖出，再降70万，最终在5月24日以1780万元成交。陈先生说，“虽然卖便宜了，但是我看中的房子不能等。”
另一刚需购房者周女士和男友在龙岗5月初以240万购入一套88平方米的两居室。周女士说，“公积金提额后压力小了。现在价格比去年低一成，我觉得是时候上车了，不指望大涨，能安心住就行。”
深圳房客会也表示，南山、宝安中心等核心区域的次新热盘及豪宅，同样以改善自住需求为主。
03
外地客来了，但尚未成为主流
4·29新政最具有突破性的一点是：持有效深圳居住证即可在福田、南山和宝安新安范围内购买1套商品住房。这为长期在深圳工作生活，但此前因社保、个税等条件受限的人群来说，打开在深圳的买房入口。
据乐有家一线经纪人反馈，五一期间，来自浙江、沈阳、长沙等地的外地客咨询和成交明显增多。刘刚向腾讯新闻《潜望》分享了几个典型案例：一位在东莞经营企业的客户，此前已在深圳买过两套公寓，受限购制约无法再置业，新政后迅速在福田中心区购置了一套新房；一位广州客户长期双城通勤，此前因没有深圳社保，只能关注深圳外围板块，新政落地后，迅速将看房区域切回福田，不到半个月就完成了选房和下定，不仅结束了双城通勤的问题，也解决了小孩上学问题；还有一位来自山东的家长，因孩子毕业后计划来深圳发展，专程从老家赶到深圳，在香蜜湖为孩子买了一套兼具自住和学位功能的房子，“买完就回去了”。
香港买家也值得关注。
深圳福田核心区的卓越缦悦项目，据大公报报道，231套房源售出约60%，其中香港客户占30%，约70套房源被港人买走。该项目距离皇岗口岸、福田高铁站仅1公里，福田高铁站到香港西九龙仅需14分钟，深港双城通勤的便利性，成为吸引港人来深圳置业的重要支撑。一位福田一线经纪人介绍道：“他们本身就有需求，以后是要自己住的。”此外，据公开报道，5月21日，位于龙华民治街道的高端项目中海云颂玖章，也迎来大型港人看房团实地考察。
尽管深圳豪宅单价普遍在10万元—20万元/平方米，但与香港顶级豪宅相比仍具有价格优势，这也是港人前来深圳置业的重要原因之一。多位经纪人提到，香港买家更偏好临近口岸、通勤便利、总价相对友好的项目，需求多来自双城生活、教育安排、养老准备或低总价资产配置。
不过，外地购买力的进入目前更多仍呈现个案和局部特征，尚未形成大规模趋势。美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，限购政策放松后，外地客户的咨询量和成交量确实有所上升，但整体升幅在她所在机构“不算特别明显”，也没有大到足以主导深圳楼市。真正决定深圳楼市能否持续修复的，依然是本地刚需、刚改和改善需求。
乐有家研究中心负责人也表示，新政落地的这波行情，主体仍然是深圳本地常住人口的真实居住需求，尤其是那些社保记录不连续、但实际在深圳稳定居住就业的“新市民”群体。将居住证持有者纳入购房资格并取消社保年限要求，直接支持了这一群体的住房需求。
04
AI造富？一个被放大的“情绪变量”
随着深圳核心区豪宅和高总价房源成交活跃，关于“AI造富带火深圳楼市”的讨论也开始升温。
国际顶级投行瑞银集团在5月13日发布研报指出，AI、算力及高端制造业的利润爆发，正成为一线城市房价企稳的关键动力。瑞银分析师John Lam团队测算，工业企业利润与一线城市房价的历史相关系数高达0.63，以深圳为代表的“AI产业链重镇”，其高端购买力正获得坚实的产业支撑。报告明确判断：这一轮一线城市楼市的修复逻辑，已不再是“政策驱动”，而是“AI产业链利润驱动”。
肖小平向腾讯新闻《潜望》表示，这也能在一定程度上解释，为何深圳1000万元以上总价段的成交占比，会从2025年一季度的8%快速升至2026年一季度的16%。“高品质的新国标盘出现，激发了高净值人群的置业需求，这个现象非常明显。”在她看来，虽然这部分人群占比很小，但他们的入市动作确实容易对周边观望者形成带动效应。她还分享了一个案例：一位从事期货交易的客户，在买下龙华一套新房后，又带动多位亲友跟随下单。“在深圳这样信息传播速度快，市场体量相对小的城市，少量高净值客群的真实成交，往往也会放大市场情绪。”
不过，多位行业人士认为，这种影响更多只是边际变量。
李宇嘉直言，“AI造富这种买家确实有，但更多是个案。”原因很简单，AI本身是资本和人才高度集中的行业，真正能迅速转化为大规模住房购买力的人群，并没有舆论想象中那么大。也就是说，AI财富效应或许能解释一部分高端改善需求的回暖，却不足以支撑深圳楼市过去三个月的整体热度。
从市场结构看，这一点也能得到印证：当前深圳楼市的底盘依然是刚需和刚改，改善需求只是刚刚抬头。真正起决定作用的，仍是政策松绑、交易成本下降、价格经过前期调整后重新与购买力匹配，以及优质产品和核心资产的流动性率先恢复。
“AI造富论”更像是一个被放大的“情绪变量”，而不是推动深圳楼市回暖的核心引擎。
05
回暖能走多远？
经历了3-5月楼市热度回暖，深圳楼市下一步怎么走，仍然是市场最关心的问题。
多位行业人士的判断仍然偏谨慎，但一个较为一致的观点是：6、7月属于传统淡季，市场热度大概率会边际回落，但再度出现持续大幅下跌的概率已经明显降低。
李宇嘉指出，目前购房者、业主和开发商的预期已趋于稳定。经历前期快速下跌后，风险出清告一段落，因恐慌式抛盘的投资客明显减少，买家也不再一味压价。同时，房价在经历调整后已降至阶段性低位，与居民购房能力的适配性明显提升。此外，新房供应体量则处于相对低位，低于合理的拆迁置换及换房总需求。因此，尽管后续交易热度可能有所回落，但成交量仍具韧性，价格平稳运行的特征会更加突出。
在他看来，判断楼市是否触底企稳，有两个更值得观察的指标：一是二手房挂牌量是否触顶回落，二是挂牌价和实际成交价之间的调价空间是否继续收缩。从5月的情况看，深圳二手房挂牌量并未像往年那样快速攀升，这本身就是一个相对积极的信号。
政策对购买力的支撑，也正在从情绪层面转化为实质性的交易能力。深圳市住房公积金管理中心数据显示，新政实施至5月17日，累计受理公积金贷款2335笔、金额36亿元，日均受理笔数较新政前增长64%。5月前半月，使用公积金贷款的客户占比明显上升。这说明，4·29新政不仅提振了市场情绪，也实实在在地降低了购房者的月供成本。
贝壳深圳研究院院长肖小平也认为，当前深圳楼市市场情绪饱满，6月大概率仍将延续恢复态势。多位一线经纪人基于各自片区成交数据及业主、看房客户心态分析也认为，6月市场仍有望保持恢复趋势，只是修复幅度未必会很大。
不过，多位行业人士也提醒，眼下深圳楼市最清晰的特征仍然是 “结构性修复”：成交恢复快于价格修复，核心区回暖快于外围区域，优质资产强于普通房源。区域上核心热、外围冷；客群上改善积极、刚需谨慎；房源上“好房子”受追捧，老旧存量房的去化压力仍在。
也就是说，深圳楼市的这轮回暖是真实的，但并非全面回暖，而是典型的结构性修复。“这轮修复远未到全面反转的程度，但至少，市场最差的时候，大概率已经过去了。”
