深圳第一高楼梦碎,华润70亿接盘复活:地标泡沫的终结,居住价值的回归

2017年，楼市还在高歌猛进。世茂以239.43亿拿下深圳龙岗大运超级综合体地块，轰动全行业。

项目的规划是顶配中的顶配：总投资500亿，占地32.2万㎡，建面约136.45万㎡。涵盖演艺中心、五星酒店、国际学校、甲级办公、大型商业、公寓……最吸睛的是深港国际中心，最初规划700米，目标直指中国第一高楼。后来政策压缩到600米，依然是深圳地标级别的存在。

为了推进开发，后续还募了87亿信托资金入局。

谁也没料到，高光来得快，崩塌更突然。世茂陷入流动性危机，信托兑付受阻，项目直接全面停摆。2022年8月，12宗土地被司法查封，为期三年。曾经的地标梦，彻底沦为搁置四年的超级烂尾资产。

陷入债务纠纷后，项目走上司法拍卖。现实很残酷。

2023年7月，首次法拍起拍价130.44亿，比拿地价格腰斩还多。结果无人出价，直接流拍。

同年11月，二次上架，起拍价降到104.35亿，依然无人接盘。

两轮流拍说明了一个真相：超高地标、重资产商业大盘、债权复杂、沉淀资金巨大——民营房企已经完全没能力、也没勇气接这种烫手山芋。

市场化走不通，只能官方出面破局。

2025年9月，龙岗区国资委以68亿完成项目土地收储。梳理债权、隔离风险、清空历史包袱，把问题资产变成干净可出让的地块。

最关键的一步是重新调规，砍掉虚高地标泡沫：

• 用地性质从纯商业，调整为二类居住+商业+城市道路

• 总建面47.68万㎡，住宅占比超过六成，达到30.56万㎡

• 商业压缩到14.35万㎡，不再盲目堆砌大体量写字楼

• 容积率从4.17下调到3.26，居住舒适度大幅提升

同时设定清晰的开发节奏：住宅1年内开工、4年内竣工；集中商业和酒店2.5年开工、6年竣工。

核心逻辑很务实：住宅先行快速回笼资金，商业慢慢运营沉淀价值，从根源上杜绝资金积压、再次烂尾。

2026年5月6日，地块正式出让。华润置地以70.45亿底价拿下，成交楼面价约14775.59元/㎡，成为2026年深圳总价最高的宗地。

业内一句话点透：这种近50万㎡的巨无霸项目，当前市场只有央企有实力、有运营能力、有容错底气。

从布局逻辑看，华润深耕大运片区，已有大运天地成熟项目。拿下这块地可以连片开发、整体赋能，拉升整个片区的能级。

从利润空间看：住宅部分实际楼面价约2.31万/㎡，而片区新房普遍在4.7万—5.5万/㎡，个别备案甚至到6.2万/㎡。地价优势明显，未来入市有稳定的溢价空间。

同时，商业和酒店设置了高门槛：要求引入多家高端零售、一线户外品牌，打造超高端酒店。考验的不只是盖楼能力，更是长期持有运营的硬实力。

这个项目不是个案，而是深圳今后盘活存量、化解烂尾的教科书式模板：

第一步：政府收储——接手复杂债权，剥离历史纠纷，把问题资产清理干净。
第二步：大幅调规——放弃不切实际的超高地标、纯商业大盘，回归居住属性，降低开发压力。
第三步：定向供地——优选华润这类稳健央企、国企接盘，保证项目落地，杜绝二次烂尾。

从追高摩天地标，到踏实做居住社区；从民企高杠杆扩张，到央企稳健托底；从盲目堆商业体量，到住宅先行、商业后置。

深圳第一高楼的烂尾与重生，就是整个房地产行业、城市更新逻辑从狂热回归理性的真实缩影。