深圳有这么一群人,说起来是村民,但身家轻松上亿.
他们的财富密码不是什么招商引资，也不是什么风口起飞，而是一种叫做小产权房的的东西。2009年，深圳福田岗厦村启动旧改，五百多栋自建楼倒下去，10个亿万富翁、几百个千万富翁站起来。这是一个魔幻又真实的中国故事，一种在法律上不被承认为商品房的房子，却把一群城中村的原住民送上了财富顶峰。在中国，土地分两种，城里的叫国有土地，农村的叫集体土地。国有土地上盖的房子，办了五证，交了土地出让金，国家发红色房产证，这叫商品房。集体土地上由村集体或村民自己盖的房子，没交土地出让金，国家不发红本，村委会自己印一张，盖个章，这就是我们常说的小产权房，严格意义上，小产权房不能上市交易，不能抵押贷款，出了纠纷国家不保护，遇到征收一分钱不赔。1979年深圳建特区那会儿，全市常住人口才31万，到2010年，人口普查已经飙到1036万。一座城市30年涨了33倍的人口，商品房根本盖不过来，这些人睡哪儿？答案就是城中村。深圳的城中村就是一片片小产权房的海洋。2009年，深圳市人大在关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定里，将这种房子定性为住宅类农村城市化历史遗留违法建筑。听着拗口对吧？但你猜怎么着？就这么一种不算资产的房子，2007年深圳市国土局调查的时候就有35万栋，建筑面积1点2亿平方米，占了全市住房总量的49%。到了2018年，全市2336个城中村独栋自建楼房40万栋，居住人口约1200万人，这年深圳常住人口约1750万，也就是说，每三个深圳人里就有两个住在城中村的小产权房里。它不是边角料，它是这座城市真正的底盘。而我要讲的故事就从这里长出来。深圳小产权房的源头要追溯到1992年，那一年6月18日，深圳市政府出台了一份关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定，决定把罗湖、福田、南山三个区的68个行政村、173个自然村全部改建为居委会，4.6万名农民统一转为城市居民。听起来好像是好事，对吧？农民进城了，土地国有化了，但村民们不这么看，土地被征收以后，原来自己的宅基地、自留地理论上都变成国家的了，以后想自己再盖一栋楼收租，基本没有可能。想到这里，村民坐不住了，干脆抢在政策落地前把祖屋扒掉，原地盖楼，先把房产做实再说。于是，一场前所未有的盖楼运动开始了。当时建房的规定还是1986年深圳市政府颁布的老标准，最高建三层，人均40平米，三人户最多150平米。但伴随着深圳外来人口的爆发式涌入，出租屋的需求一天比一天旺，每多盖一层就是一份租金，每多盖一层就是未来的一笔补偿，没有人会跟钱过不去。于是，白天有人查，就晚上盖一户人家，老婆孩子全部上阵，砌砖和水泥搬钢筋，一栋原本三层的小楼，几年之内变成六层、七层、十几层，楼和楼之间进到伸手能握，所以后来才有了握手楼的名字。到了千禧年左右，这场盖楼运动彻底失控，1999年，抢建违建达到高潮。2004年，深圳市又对特区外实施统转，把全部关外土地转为国有土地，农民转为城镇居民，以此实现深圳全域的土地国有化，导致违建活动又出现新的高峰。2013年，北大国家发展研究院出台了一篇深圳土地制度改革研究报告，其中提到，2011年深圳全市违建的建筑面积基本与合法合规的建筑面积相等。而这就为后来的故事埋下了伏笔。从2007年开始，深圳的城中村陆续启动旧改，三个村子三种结局，构成了小产权房传奇里最生猛的一段。先说岗厦，岗厦村位于深圳福田中心区，紧贴CBD，是当时整个福田核心区里仅剩的一个城中村。1998年，深圳市政府就决定改造岗厦，可这一拖就是十年，中间发生了一件大事。2007年，罗湖区的蔡屋围旧改，村民蔡珠祥拒绝按原方案拆迁，最终开发商京基集团妥协，1200万元补偿款打入了蔡珠祥帐上，蔡珠祥也被叫做史上最贵钉子户，蔡屋围一签，岗厦的村民坐不住了，认同原赔偿标准的村民立刻从85%下降到不足一半，岗厦改造一度陷入僵局。又拉锯了两年，到2009年，岗厦城中村改造真正意义上的大拆迁才正式开始。开发商是金地集团，项目总投资接近90亿元、五百多栋楼房的主人一夜之间集体跨入千万甚至亿万富豪行列，其中个人资产过亿的接近10户。这就是后来传遍全国的那句话，500栋旧楼倒下去，10个亿万富翁站起来。再说大冲，大冲村在南山区高新技术园区，1400多栋自建楼，总建筑面积超过100万平米。2007年3月，华润集团以60亿的代价拿下大冲整体改造权，可这一谈又谈了好几年，直到2011年12月20日，华润大冲村整体改造才正式奠基，项目命名为深圳华润城。大冲村民的补偿方案是，私宅二层及以上部分，1.1万元每平米，可以选实物补偿，也可以选货币补偿。当时绝大多数村民选择了实物补偿，因为华润带他们去看了已经做好的罗湖万象城那一带的房价，当时已经41000平米了。2014年，华润城润府一期开盘均价4.75万每平米，开盘日光，到2020年，华润城四期开盘均价已经涨到13.1万每平米，而隔壁回迁房小区大冲城市花园的二手房，到2019年挂牌均价已经做到10.7万每平米。最戏剧化的是白石洲。2018年12月28日，深圳市规划国土委正式通过南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划。紧接着，一条新闻在网上炸开了，白石洲拆迁将诞生1878个亿万富翁。不过，这个数字后来被白石洲实业股份合作公司董事长池伟奇在中国新闻周刊采访里澄清过，1878是本地村民的总户数，当地家庭平均物业面积五六百平米，面积超过1000平米的村民不到20%。一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不成立，但几百个千万富翁是绝对跑不掉的。2019年6月30日，白石洲北区四个自然村开始清租，官方数据显示，原有居住人口8.3万，到9月10日已经减少了将近3万，四万多名外来租客被通知2到3个月内搬离。一边是握着钥匙坐等回迁房升值的本地房东，一边是拖着行李抱着孩子寻找下一个落脚点的外地租客，这就是那年同时在白石洲上演的故事。白石洲、岗厦、大冲三个深圳最有名的城中村旧改样本，造就了几千个千万富翁和上百个亿万富翁。但小产权房的故事远不止这三个村。据深圳官方数据，全市约有580万套小产权房，占深圳全部住房存量的一半以上。从蔡屋围到岗厦，从大冲到白石洲，再到下沙、笋岗、麻布新村，每一个村都是一个潜在的财富神话。讲到这里，可能有朋友会问我，现在去深圳买一套小产权房，是不是也能等拆迁暴富？答案是理论上可以，但现实中基本没可能。一方面，深圳特区内的优质城中村基本拆完了，剩下的存量大部分位于关外，规划层级低，短期内启动旧改的可能性已经不大。另一方面，国家对小产权房的态度一直明确，不承认、不保护、不发证。外地人买入小产权房，其实签的是一纸不受法律保护的私下协议。一旦村民反悔或者遇到征收，你拿到的可能不是赔偿款，而是一句合同无效。说到底，小产权房之所以能成为传奇，靠的是一个城市30年间的疯狂扩张，是改革开放、城市化、土地二元结构、特区扩容这几股力量在深圳同时撞在一起才砸出来的财富奇迹。它不可复制，也不该复制。他留给我们的，与其说是一套发财教程，不如说是一个关于时代、土地与财富分配的历史。在深圳的握手楼里，有人攒下一屋子的钥匙坐等拆迁，有人拎着行李箱第二天就要离场。同一片屋檐下，财富神话和漂泊命运从来就是一体两面。你身边有一夜暴富的拆迁户吗？欢迎在评论区留言？
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