“衷心感谢罗湖区政府，是他们积极响应我们群众的诉求，克服重重困难把大家的愿望变成了现实。”5月23日上午，深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目正式开工，刘东良等业主代表现场难掩激动之情。这标志着深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目正式迈入建设阶段。
深圳特区报&读特记者 赖犁 摄
深圳市第一幼儿园宿舍楼始建于1979年，楼龄逾40年，存在结构性安全隐患。因年代久远，房屋外墙斑驳、管线老化，加之该楼地势低洼，近年来雨洪期多次发生河水倒灌情况，居民改造诉求十分强烈。
2025年，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，为破解老旧小区改造困局指明了新方向。2026年，广东省“十五五”规划进一步部署“持续推进城镇老旧小区改造，支持老旧住房自主更新和原拆原建”。
2026年1月，罗湖区将该项目列为全区老旧住房自主更新试点，在全市率先探索“自主更新、原拆原建”新模式。
自主更新，最难的不是技术，也不是资金，而是居民共识。起初，业主对政策不了解、对出资改造存顾虑、对后续能否办证不放心，普遍持观望态度。区住建部门逐户走访、反复沟通，把政策讲透、把账算清、把路径指明，逐步打消业主疑虑。从“被动等待”到“主动参与”，从“要我改”到“我要改”，最终实现全体业主100%签约、100%授权、100%完成改造资金缴纳，并自主选定代建单位和设计团队，全程参与方案共商与建设推进。业主当主角，政府来护航。在市住建局、市规自局等部门指导支持下，罗湖区率先实践“自筹资金、自主更新、原拆原建”新模式，仅用4个月就完成了项目从意愿征集到开工手续获批的全部流程，推动该项目成为全市首个正式开工的自主更新原拆原建试点项目。
施工单位有关负责人介绍，项目严格对标国家《住宅项目规范》新标准进行设计，遵循“原址、原使用性质”原则，不突破规划刚性约束，通过加装电梯、完善无障碍设施、增加架空公共空间，彻底解决地势低洼导致河水倒灌、房屋结构安全隐患等困扰居民多年的“急难愁盼”问题，在政策框架内实现居住品质全面提升，让“老房子”变身“好房子”。
深圳市第一幼儿园宿舍楼危房重建项目是罗湖落实广东省“百县千镇万村高质量发展工程”、推进城镇建设领域老旧住房自主更新的标志性成果。在传统城市更新模式普遍承压的当下，项目探索出一条完全区别于开发商主导的“业主自主、政府引导、市场运作”新路径：业主自筹资金、自主决策，不依赖开发商资金链，不受房地产市场周期波动影响；遵循“原址、原面积、原高度、原使用性质”原则，不涉及拆迁补偿和容积率博弈，改造成本大大降低，为超大城市探索老旧小区改造开辟了一条可复制、可推广的“罗湖路径”。
据悉，项目预计于2026年底前完成主体建设，届时居民将实现原地回迁，迎来新生活。
中国（深圳）综合开发研究院（英文简称CDI）资深研究员 宋丁：
当前，国家层面对城市更新和旧区改造的政策支持力度持续加大。作为深圳最早建成区之一，罗湖老旧小区改造项目亟待实现实质性突破。面对一系列复杂局面和历史遗留问题，有关项目能够正式启动，本身就具有很强的标志意义。
从政策投放、市场驱动到开发力量的协同配合来看，各方合力已然形成，推动旧改破题的条件日趋成熟。深圳作为改革开放的重要窗口，拥有独特的城市底蕴和先行先试的改革基因，有基础、有能力在城市更新和旧区改造领域，为全国房地产发展新阶段探索可复制、可推广的经验。在这场必须打赢的旧改攻坚战中，罗湖相关项目的率先启动，是攻坚决心的有力体现，期待未来有更好的发展，为全市乃至全国提供鲜活样本。
