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“捂盘捂不动”的深圳楼市,开始“吃相”尴尬

  • 2026-05-23 16:14:29
“捂盘捂不动”的深圳楼市,开始“吃相”尴尬

作者：骑猪英雄

来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）

如需转载，请注明来源出处

最近，深圳新房着急出货的动作越来越明显了。
福田中洲滨海华府一边维权一边卖房；
南油中泰印邸突发预售；
光明中信凯旋君庭主体批准建设半年便推盘认筹；
罗湖东海汇富豪庭94折开盘；
前海润峯府疯狂试探入市；
润玺二期高清户型图流出…… 
似乎一夜之间，“捂盘”不灵验了，必须马不停蹄入市。
上个星期深圳更是一口气，获批6个项目入市。
说明，市场冷淡期之下，谁“捂盘”越久谁就越尴尬，越来越多好盘推出。
今天，我们看看，这些尴尬的历史性“捂盘”时刻。

1

尴尬一：开盘即“转介”
玖玖颂阁作为宝安新安老城区的项目，2019年3月便获得工程施工许可开始打桩，直到去年3月才拿到主体建设的施工许可。
从今年1月开始，便传出要入市的消息，第二季度也进入了深圳住建局发布的二季度待入市的名单中，4月装修展示中心。
整个新房市场都魔掌擦拳期待着，期间不断有人询问开盘的具体消息。
然而，建设速度比入市消息跑得快，十一月初已经传出项目大门口完工，主体已经建设到将近封顶，而预售证还未获批。
不过好在，项目还是踩着11月的小尾巴入市了。
11月25日拿到预售许可，11月26日发布销售方案，但价格一出着实惊讶到很多人。
房源共379套，备案均价9.21万/平，单价区间8.82-9.53万/平，建面约83-133㎡精装交付，总价区间745-1252万/套，几乎秒掉近期宝安的一众新盘。
项目距离1.7公里的位置，万科大都会家园7月份开盘，共397套住宅，备案均价9.34万/平，单价区间在8.03-10.7万/㎡，建面约92-144㎡，总价区间在861-1545万/套。
 
距离2.2公里的位置，玺玥华府9月份开盘，共514套住宅，备案均价8.87万/平，单价区间在7.84-10.3万/㎡，建面约95-156㎡，总价区间在734-1560万/套。
 
距离2.7公里的位置，前城滨海花园9月开盘，共81套住宅，备案均价8.5万/平，单价区间在8.1-10.2万/㎡，建面约78-194㎡。

旁边的招商臻府去年8月份开盘，均价约8.84万/㎡，单价区间在8-9.5万/㎡，建面约118-155㎡，总价区间在948-1478万/套。
连福田上沙11月25日发布销售方案的中州滨海华府，均价9.3万/平，单间区间也不过是8.1-10.6万/平。
而上周前海土拍成交的地块，位置在桂湾天健桂悦府旁，未来项目限价9.2万/平。

面对这样的新房价格局面，市场一致不看好。
有人打算直接放弃，有人觉得能卖掉60%就算不错的成绩了，也有人觉得，敢备案这样的价格，实在是太自信了。

但最让大家接受不了的是，玖玖颂阁还没开盘就已经启动转介，冻资直接享受2个点的折扣。
于是有人觉得，与其转介返点，不如直接把转介佣金，优惠到真正想买房的人头上。

2

尴尬二：“捂盘捂了个寂寞”
新世界临海揽山御园，位于南山蛇口工业五路与沿山路交汇处，由深圳市新世界集团及深圳市南水实业共同开发，原为南山区蛇口南水工业村城市更新项目。
2002年南水工业村提出旧改申请，直到2010年才被纳入南山城市更新单元规划内，次年12月举行启动仪式。
然而，项目进行得并不顺利，直到2018年9月临海揽山御园才获得施工许可。
并且即便获得建设许可，项目也经历了施工—停工—施工反复循环。
2019年9月有购房者接到信息，可预约看临海揽山御园样板展示。
接着便开始断断续续传出有入市的消息。
2019年10月，流出朋友圈广告的消息。
2020年4月传言验资300万可以看样板间。
但直到今年11月2日才正式拿证发售，期间还曾一度传出“熬走销售”的说法。
从2002年提出旧改申请，在2019年的时候，就具备了预售条件，直到到2021年11月才正式开盘，历时接近二十年。
原本以为千呼万唤，临海揽山御园终于要来了，结果也只卖1栋，包括A、B座，剩下的2A、2B还要继续等。
并且即便拖拉这么久才入市，开盘成色却让人大跌眼镜。
原本大家以为，各项条件都比安托山深铁懿府都要好一些，但实际上开盘当天不少买家不买账。
据项目公示显示，冻结诚意金入围客户仅有403批，251套住宅总共才卖了163套，剩余88套未售，去化率仅为64%，最终弃选客户达到239批。
所以，有网友调侃：“捂盘捂了个寂寞”。
不过，换个角度看，临海揽山御园拖到今年才开卖，也就意味着南山南水工业村的旧改，改了将近20年的时间。

3

尴尬三：拖拉10年，开盘“99折”
在“捂盘”的道路上，似乎每个项目都在尽力捂得更久。
盛璟润府原为清湖新业城市更新项目02-01地块，位于龙华和平路清湖地铁站东侧，由深圳市盛宏置业投资有限公司、深圳市龙华清湖股份合作公司开发。
项目从立项到开盘，兜兜转转已经十年。
2011年清湖新业城市更新项目被纳入第一批更新计划，直到2016年5月盛宏置业、清湖股份才共同获得土地出让合同。
然而，直到2018年6月，才真正获得施工许可，开始建设桩基以及主体。
正常来说，如果建设进度正常，在建设批准后一般一到两年便可入市。
比如光明的中信凯旋君庭，施工许可拿半年左右，就已经早早搭建好展厅，这个月一达到预售标准便火速拿证入市。
但到了今年1月，盛璟润府虽然项目封顶，并具备预售的条件，却依旧迟迟没有开盘。
不仅如此，让人迷惑的是，直到今年7月，盛璟润府的规划总平面图依旧需要修改。
而且好不容易熬到拿证入市，结果价格一点优势都没有，导致购房者们意兴阑珊。
736套房源（备案均价6.96万/平，周边二手房指导价在4.5-5.7万/平），意向登记号总共仅有185批。
并且项目在还未开盘前，也已经打九折，选房当天能准时签约便可以享受优惠。
所以面对这样的开盘成绩，有网友表示，接下来盛璟润府“要慢慢卖了”。

4

12月，有一大波新盘来袭
在新地限价+宅地加大供应之下，新盘们多少有点等不及了。
比如中洲滨海华府、中泰印邸等，早早就获批预售，近期也发布入市消息了。
而根据深圳市住建局公布的深圳市2021年四季度计划预售商品房情况（住宅及商务公寓），目前尚未入市的项目还有18个，住宅总套数11060套。
再加上，深圳进入新盘“折扣时代”，明年新房限价基调，目测12月份新、旧拿证的项目，会集中来袭。
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投资需谨慎，买房也一样
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