深圳市存量资产与城市更新深度调研报告

黄浦开江/文

深圳作为中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区核心引擎，已进入全域存量开发、空间极致利用、产业深度绑定的超高质量发展阶段。全市写字楼、商业综合体、产业园区、旧工业区、城中村、低效产业空间等存量资产高度密集、权属复杂、价值极高，面临土地极度稀缺、成本高企、项目停滞、供需错配、债务压力五大核心矛盾。本报告全景呈现深圳存量资产现状、盘活路径、政策体系与市场格局，为政府、国企、金融机构、运营方提供决策参考。

一、调研摘要

深圳已无大规模增量空间，城市发展全面转向存量更新+产业升级双轮驱动。截至2026年一季度，深圳核心存量资产规模、更新项目数量、市场化程度均居全国前列，呈现核心区极度稀缺、外围结构性过剩、更新项目严重分化特征。

当前形成市场主导、国企托底、村集体深度参与、金融纾困的存量盘活格局，以城市更新单元、旧工业区综合整治、城中村统筹改造、非居改保为核心抓手，政策体系全国最市场化、最精细化，但仍深陷拆赔博弈、土地移交高、资金周期长、产业落地难、停滞项目多等瓶颈。

未来深圳城市更新将走向政府统筹底线、市场高效运作、村集体共赢、产业优先、精细可持续，以科技创新赋能、空间复合高效、金融工具创新、利益共享机制为核心，打造全球超大城市存量更新标杆。

二、深圳存量资产核心现状（2026年一季度）

（一）资产规模与核心类型

•写字楼（供应见顶、高位承压）

全市甲级写字楼总存量1280.6万平方米，2025年迎来供应洪峰（新增超150万㎡），2026年新增放缓，高度集中福田中心区、后海/深圳湾、前海、留仙洞、坂雪岗五大板块。

需求主力：AI、硬科技、互联网、金融、专业服务，占比超65%。

•商业综合体（总量饱和、结构优化）

全市集中商业总存量超2000万平方米，人均商业面积约1.1㎡，竞争白热化。

核心商圈：福田CBD、南山后海、宝安中心、龙华红山；社区商业、体验式商业韧性最强。

•产业园区/旧工业区（全国最密集、低效待盘活）

工业用地约300平方公里，建成超20年老旧厂房、村镇工业集聚区占比约35%，主要分布宝安、龙岗、龙华、光明。

全市低效产业空间规模大，工改M0、工改保、工业上楼为主要盘活方向。

•城中村与老旧小区（更新绝对主战场）

全市在册城中村数百个，已列入更新计划项目1064个，拆除范围面积累计8967公顷，是深圳空间再造核心载体。

老旧小区以微改造、加装电梯、功能提升为主，集中福田、罗湖等老城区。

•不良与停滞资产（纾困大年、风险出清）

全市停滞旧改项目超500个，以商办、旧改、工业为主要不良类型，烂尾楼、停滞旧改、抵押商办为处置重点。

深圳AMC、国资平台成为纾困盘活核心力量。

（二）出租率/空置率：分化极致

•写字楼（高位回落、仍处寒冬）

平均空置率30.1%，平均租金131.1元/㎡/月，同比持续承压。

区域分化：

◦前海/后海/深圳湾：空置率18%-22%，租金160-220元，总部与科技企业支撑；

◦福田中心区：空置率24%-28%，租金120-150元，稳定但增长乏力；

◦龙岗/龙华/光明外围：空置率35%-45%，租金60-90元，去化艰难。

•商业（核心坚挺、社区最强）

核心商圈购物中心出租率75%-85%；社区商业出租率90%-95%；体验式、文旅商业出租率80%-90%。

•产业园区（优质紧缺、低效闲置）

优质科创园（硬科技、新能源、生物医药）：入住率90%-95%，租金40-60元；

老旧厂房/普通工业区：空置率30%-55%，配套差、环保不达标、无法适配新产业。

•城中村/老旧小区

城中村出租率95%+，但安全、环境、权属问题突出；老旧小区空置率低，设施老化严重。

（三）区域分布特征

•福田/罗湖：传统CBD，写字楼、老旧商业、老旧小区密集，以盘活提质、微更新为主；

•南山：科创与总部高地，优质资产最集中，更新以产业升级、高端综合体为方向；

•宝安/龙华/龙岗：旧工业区、城中村海量，是城市更新主阵地、工业上楼核心区；

•光明/坪山/盐田：产业空间广阔，以成片整备、产城融合、低效用地再开发为主；

•前海：新兴商务区，存量小、成长性极强，定位国际化高端商务与金融集聚区。

三、存量资产持有主体结构

（一）国企/央企（托底与纾困主导）

•市级平台：深圳地铁、深业集团、深圳人才安居、特区建发、深圳AMC，负责大宗资产运营、保障房建设、停滞项目纾困、城市更新投融资；

•区属国企：南山、宝安、龙岗等区属平台，承担土地整备、安置房建设、产业园区代建运营；

•核心作用：稳盘、纾困、保公共配套、推动REITs/证券化。

（二）民企（市场主力、压力较大）

•本地龙头：华润置地、万科、招商蛇口、佳兆业、鸿荣源等，深度参与旧改、商业、产业园区；

•全国房企与运营商：龙湖、万达、宝龙等聚焦商业改造与运营；

•现状：部分企业债务压力大，从重资产开发转向轻资产运营、合作盘活。

（三）村集体股份公司（关键参与方）

•深圳独有主体，掌握大量土地与物业，拆赔意愿、利益分配直接决定项目成败；

•模式：合作开发、自主更新、入股分红、物业返还。

（四）金融与外资（专业支持）

•外资：凯德、领展、黑石等聚焦核心优质商办长期持有；

•专业服务：仲量联行、戴德梁行、高力国际等提供估值、招商、盘活咨询。

四、存量资产盘活与改造核心思路

（一）五大主流转型方向

1.写字楼：从“传统办公”到“科创总部+复合空间+保租房”

硬件升级+智能化改造；小单元分割适配小微企业；商办改保租房成为重要去化路径；绑定硬科技、AI、跨境电商打造主题产业社区。

2.商业：从“购物 Mall”到“情绪消费+社区服务+文商旅”

缩减传统零售，放大餐饮、亲子、运动、沉浸式体验；社区商业锚定15分钟生活圈；老旧商场转型文创、电竞、新媒体基地。

3.工业资产：从“老旧厂房”到“科创园+工业上楼+产城融合”

旧厂→科创园/专精特新基地；工业上楼提升容积率与产值；工改保、工改人才住房快速落地。

4.城中村：从“脏乱差”到“宜居宜业+保障房+产业配套”

政府统筹+市场运作+村集体共赢；统筹安置、产业、公服、保障房，实现片区整体活化。

5.停滞/不良资产：从“风险包袱”到“价值再生”

AMC收购+债务重组+引入新投资方+清调供盘活，重启烂尾楼与停滞旧改。

（二）关键改造策略

•功能转换：工改保、商办改保、工改M0、商改办，政策绿色通道支持；

•规划松绑：灵活土地移交率、优化保障房配建、简化审批；

•利益共享：村集体、村民、开发商、政府多方共赢；

•资金创新：专项债、城市更新基金、Pre-REITs、公募REITs、CMBS、纾困贷，2026年重点旧改项目总投资1680亿元。

五、深圳城市更新政策体系（全国最市场化、最精细）

（一）顶层法规

《深圳经济特区城市更新条例》：全国首部城市更新地方性法规，覆盖全类型、全流程；

《深圳市低效产业空间盘活专项规划》：明确工业上楼、工改保、综合整治路径；

2026年3·16新政（深建规〔2026〕3号）：年度核心松绑，激活停滞项目。

（二）2026年核心新政（突破性）

保障房配建优化：未完成规划审批项目原则上可不配建保障房，新旧划断、大幅减负；

土地移交率灵活核定：守住基准底线，不再一刀切高移交比例，激活超500个停滞项目；

审批简化：“清调供”盘活无需重复调整计划，流程大幅压缩；

纾困导向：鼓励AMC、国资进场，支持债务重组与主体变更。

（三）专项支持

•非居改保：支持商办、工业改保障性租赁住房，去库存+保民生双赢；

•工业上楼：容积率、产权分割、产业监管一揽子支持；

•金融与税收：纾困贷、税收减免、审批绿色通道。

六、核心参与主体

国资纾困平台：深圳AMC、深业、特区建发、人才安居，停滞项目盘活主力军；

开发与运营主力：华润、万科、招商蛇口、鸿荣源等，全链条操盘；

村集体股份公司：旧改成功的关键变量；

金融与专业机构：银行、券商、AMC、五大行，提供资金与专业服务。

七、核心痛点与瓶颈

土地极度稀缺、成本居高不下：拆赔、土地移交、配套成本挤压利润；

利益博弈激烈：村集体、村民、开发商、政府多方协调难度大；

停滞项目量大：历史遗留、债务纠纷、规划调整导致推进缓慢；

供需错配突出：老旧空间无法适配科创产业，优质产业空间供给不足；

资金周期超长：回报周期8-15年，社会资本观望情绪浓；

重改造轻产业：部分项目只做物理更新，产业导入与运营能力不足。

八、结论与行业启示

（一）结论

深圳已进入存量为王、空间极致、产业绑定、纾困加速的新时代，是全国市场化程度最高、政策最灵活、利益机制最复杂的存量更新市场。当前正从高成本大拆大建转向低成本盘活、精细更新、产业优先、多方共赢，以科技创新为魂、空间复合为体、金融创新为血、利益共享为基，打造全球超大城市存量发展典范。

（二）行业启示

•资产持有方

国企：聚焦纾困、整备、保障房与公募REITs退出；

民企：轻量化、合作化、聚焦产业园区、社区商业、保租房；

村集体：从要赔转向要长期收益、要产业、要公共配套。

•运营服务商

深耕产业招商、智慧运营、文商旅活化、纾困盘活，拒绝同质化；绑定国企与AMC获取低成本资产。

•政府与金融机构

持续松绑审批、优化拆赔与土地移交；加大长周期低成本资金供给，推进REITs与纾困基金，吸引长期资本。

城市更新老旧小区加装电梯电影《三分之二》