4 月底政治局会议刚定调 “努力稳定房地产市场”，深圳、广州连夜甩出重磅新政，但 4 月完整数据出炉后我们发现：政策托底没等来普涨，反而把市场分化推到了极致。

一边是一线城市二手房卖爆、头部央企逆势狂飙，一边是三四线土地无人问津、中小房企批量消失。有人吃肉，有人离场，这就是当下楼市最真实的样子。

政策端：一线城市集体松绑，力度超出预期

4月29日深圳率先出手，直接放开福田、南山、宝安新安三大核心区限购：持有效居住证的非深户，不用社保就能买 1 套；公积金贷款额度大幅上调，家庭基础额度从 110 万涨到 130 万，叠加首套、多孩等上浮后，最高能贷 351 万元，创下全国纪录。

仅隔一天，广州跟进发布 “穗八条”：公积金双人最高贷 200 万，叠加多孩、“好房子” 政策后可达 360 万；买房还能领 “卖旧买新” 补贴，按贷款总额 1% 算，单套最高补 3 万。加上此前北京、上海的优化，北上深三大一线城市已经完成了本轮限购放松的接力。

除此之外，多地还在推存量盘活政策，允许商业、办公楼改造成保障房和公共设施，用 “存量换增量” 给市场腾空间。

市场端：一线走出独立行情，三四线继续探底

二手房是楼市的晴雨表，4 月一线城市已经率先回暖：

• 上海最猛，单月网签 28742 套，同比涨 22.3%，是近 10 年 4 月成交最高值；“金三银四” 合计卖了约 6 万套，仅次于 2021 年，为近 5 年最好成绩。

• 北京网签 17893 套，同比涨 14.9%，是近五年同期最高，房价也连续两个月微涨。

• 深圳成交 5644 套，创近 12 个月新高；新政后五一假期，二手网签直接暴涨 54.6%。

• 广州连续两个月网签破万套，五一认购量同比涨了 63.4%。

新房市场虽然整体还偏弱，40 个重点城市成交量环比降了 7%，但 4 月底的政策已经在五一显效，多地售楼处到访量明显回升。

土地市场的分化才最刺眼：

• 一线城市：成交面积同比涨 30%，流拍率连续4个月为 0%，所有地块全部成交，开发商抢着拿核心城市的地。

• 二线城市：成交面积同比大跌46.4%，楼面价也降了 18.5%，只有少数热点城市还有人抢。

• 三四线城市：流拍率高达25.9%，多数地块无人报名，底价成交都算好的。

数据来源：中指数据平台

房企端：头部逆势暴涨，中小房企批量出局

城市分化已经够残酷，房企之间的差距更是天壤之别。4 月百强房企总销售额同比降 4.9%，但头部几家央企却实现了爆发式增长：

• 华润置地：单月卖了 259 亿，同比暴涨 49.7%，增速领跑全行业。

• 招商蛇口：单月 218 亿，同比涨 48.0%，紧追华润。

• 中海地产：单月 242 亿，同比涨 21.6%；前 4 月权益销售额 697 亿，稳居行业第一。

• 保利发展：单月 260 亿，继续领跑全行业流量榜。

数据来源：中指数据平台

另一边，不少房企还在断崖式下跌：万科单月只卖了 48 亿，同比暴跌 58%；龙湖降 46%，华发降 42%，碧桂园降 21%。

更能说明问题的是阵营变化：前 4 月百亿以上房企比去年少了 5家，其中50-100 亿这个区间直接少了13 家，而不足50亿的房企多了18家。各梯队门槛也全面下降，TOP10门槛从去年的 333亿跌到214亿，降了36%。

钱也只往头部流。4月百强房企境内发债578亿，同比涨 13.1%，利率降到了2.1% 的历史低位，但这些钱几乎全给了央企国企，中小房企还是融不到钱。

最后想说：楼市已进入”精准托底时代“ 

4 月的数据说得很明白：楼市再也不会有 “大水漫灌” 式的普涨了，现在是 “精准滴灌”—— 政策红利只给人口流入的核心城市，资金只给财务稳健的优质房企。

三四线城市的库存压力和中小房企的出清，还会持续很长时间。对于购房者来说，闭眼买房的时代早就结束了，只有核心城市的核心资产才靠谱；对于房企来说，拼规模的时代过去了，做好产品、守住现金流，才能活到最后。