深圳规划重磅发布！罗湖区异军突起,盐田区落选遗憾！

罗湖的逆袭不是偶然

很多人看到这次规划都在说罗湖翻身了,但这个说法其实浅了,因为你要真去看罗湖这些年在干什么,就会发现它不是翻身,是一直在做一件其他老城区都不愿意做的事情,就是把自己当成一个需要重新定义的地方,而不是一个需要保护的遗产。这个态度上的差别,决定了它能不能在这轮规划里拿到筹码,罗湖拿到了,因为它早就在用行动证明,老城区不是包袱,是可以重新激活的资源,只要你肯把那些看起来很稳定的东西推倒重来。

你去罗湖就能看出来,那些老商圈老街区,它不是在衰败中等政策,是在主动腾挪空间,主动引入新业态,这个主动性很关键,因为城市规划这个东西,它不会给一个躺平的地方倾斜资源,它只会给那些已经在动起来的地方加码。罗湖这次异军突起,本质上是它在过去几年里一直在向规划层释放一个信号,就是我们准备好了,你给政策我们就能立刻转化成实际的城市更新成果,这种确定性是规划最看重的东西。

盐田落选背后的真问题

盐田这次没进名单,很多人觉得遗憾,但你要看盐田的底层逻辑,就会发现它的问题不是实力不够,是它的优势和深圳现在需要的东西对不上。盐田有港口有山有海,这些都是好东西,但这些好东西都指向一个方向,就是它更适合做生态涵养区和物流枢纽,而不是做高密度的城市功能承载区,这个定位上的错位,才是它这次落选的根本原因。

你看规划里那些入选的区,它们有个共同特点,就是都有大量可以高强度开发的存量空间,这个空间不是指土地多,是指那些老旧的城中村、老工业区、低效的商业用地,这些东西才是城市更新最需要的原材料。盐田没有这些,它的土地要么是港口要么是山体要么是生态保护区,能动的空间本来就少,你让它去跟那些有大量存量空间的区竞争,它拿什么竞争,这不是它不努力,是牌面本来就不一样。

而且盐田还有个更深层的问题,就是它的人口密度和产业密度都撑不起一个需要大规模更新的叙事,你去看那些成功的城市更新案例,它们都是在人口密集、产业密集的地方发生的,因为只有密度够高,更新才有足够的经济回报,才能吸引到社会资本进来,盐田的密度一直上不去,不是规划不给力,是它的生态底线决定了它不可能像其他区那样高密度开发,这个矛盾没法解。

这轮规划真正在筛什么

这次规划表面上看是在选哪些区可以做更新试点,但你要往深了看,它其实是在筛一个东西,就是哪些区已经建立起了一套可以快速响应政策的执行机制。这个机制不是说你有多少规划师多少项目储备,是说你能不能在政策下来的时候,立刻把土地整合、资金对接、审批流程这些环节打通,这个能力是需要长期磨合才能建立起来的,不是临时抱佛脚能搞定的。

罗湖为什么能起来,很大程度上是因为它在过去几年的城市更新实践里,已经把这套机制跑通了,它知道怎么跟村集体谈判,知道怎么引入社会资本,知道怎么在保证回报的前提下做好公共配套,这些经验让它在面对新一轮规划的时候,可以拿出一个完整的实施方案,而不是一堆概念和愿景。规划层要的就是这个,要的是确定性和可操作性,不是画饼。

所以你看到的罗湖异军突起、盐田落选遗憾,本质上都是这个筛选机制在起作用,它不看你过去多辉煌,不看你资源多独特,只看你现在能不能把规划变成现实,这个标准很残酷,但也很合理,因为城市发展到这个阶段,拼的就不再是潜力,是执行力。

小贴士:关注深圳各区的城市更新动态,其实就是在看这个城市未来十年的格局变化,那些能把存量空间盘活的区,会拿到更多的政策和资源倾斜,而那些还在等政策来救的区,只会越来越边缘化,这个趋势已经很明显了,选择在哪个区生活和投资,要看的不是它现在有什么,是它有没有能力把现有的东西变得更好。