深圳新政引发一线和强二线楼市启动?
- 2026-06-11 09:22:47
01
粉丝：欧老师，南宁总部基地的房子需不需要卖了去深圳布局？
欧大：关键字啊，总部基地什么概念？总部基地是什么意思？哪怕你完全不了解南宁这个城市，你听到了总部基地是什么意思？就是把一个很大的地块全部拆光，搞一个开发区。荒嘛，荒得要死，但是贵要贵的要死。
我都世界500强总部基地了，不可能卖便宜的吧，荒的荒，远的要死，人少的要死，开发区，但是成本又不便宜的，进去又很贵。可能是南宁最贵的几个板块之一。没人气，没外卖，全是写字楼，晚上连个鬼影都没有。
这个壳子呢买了就亏的，总部基地是个负面单词啊，任何时候看到总部基地两个字它都是啊，不说了，不说了，不说了，反正不好卖，不好出，这单估计要亏钱的，不说你去不去投深圳，你投深圳买我们的嘉裕府10万块买住宅，对吧，你南宁的房子都不止300多万。
粉丝：乌鲁木齐房地产还能做吗？
欧大：我觉得你安安安稳一点吧，吃吃喝喝，享受人生，不要在乌鲁木齐投资房地产了。我觉得你的人生应该专注于享受和花钱，不要再投资了，休息吧，休息吧。
粉丝：儿是在美国加州，户口在北京，房子在西安，女朋友在广州，还没有结婚。房子21年交房145平曲江二期，一直闲置，请问欧老师规划有什么建议吗，谢谢。
欧大：加州、北京、西安、广州，欧老师第一反应是马上去分手。你想啊，如果一个男孩子，户口在北京，工作在加州，他还会不会回西安？他回国只有50%的概率，他有50%的概率从此以后一直在加州生活。
他如果要回国的话呢，大概率是在北京落地生根。我觉得这个小孩子，如果你是美国学的文凭，美国学的计算机，在西安有没有合适的工作？找不到适合他工作的。
我这么劝你吧，西安那套房呢，你老夫妻辛苦了一辈子，也蛮不容易的，干脆你自己住吧。不要等儿子了，儿子不会回西安住的。你想想女朋友也不是西安人，他不会来西安住的，你自己住吧。规划就是自己住的，儿子们给他一笔钱，在加州买，加州反正气势如虹，房价涨得蛮好的。
粉丝：想听听老师对现在房产的判断，会不会像日本那样还要跌十几年？
欧大：滚。
粉丝：老师好，听其他房产主播说今年春季反弹，三四线都能普涨吧，是不是，谢谢。
欧大：房产谈反弹嘛，也是十大城市，核心城市，三四线完全没有烫到发行情啊。三四线没有任何行情的迹象，房产反弹仅限于核心重点城市，谢谢啊，三四线赶紧卖，没希望。
粉丝：房产波段经过峰值，目前下行是等待企稳时再买入还是持续持有？未来10年房产投资还能做吗？能通过房产投资实现财务自由吗？具体怎么操作？
欧大：还是这个话，一二线城市跟三四线城市根本不是一个市场，你要分开看啊，如果你要问十大城市，重点城市，核心区域，有的做三四线没希望。所以房产是不是要下行啊？未来10年有没有机会，怎么操作，选核心大城市，要么就是上海深圳，要么就是重庆长沙，选好城市。粉丝：预期房价一年反弹，欧老师有什么建议？在哪里买好？
欧大：哪头zhu跟你说房价一年反弹啊，真是的，没有这个预期了，目前一二线就已经很猛了，金三金四，目前三四线就已经很糟了，永不翻身。不管一线还是三线，都没有房价反弹，一年反弹的说法的。听哪个博主瞎吹的，胡说八道。
粉丝：老师，讲一讲成都这个城市发展前景和各个房产板块。
欧大：欧老师在择时择城择筹里面，我是把成都划掉的，我说成都这个城市没有希望啊，不推荐成都。为什么说不推荐成都啊？因为成都呢它的城市规划很有问题。我不是说城市不行，GDP不行，人口不行，它是板块里面很混乱。
整个成都倾全省之力打造天府新区，天府是做不起来的，看看地图就知道，欧老师绝对绝对的看淡天府，反正我不凑热闹。你们谁爱玩谁去玩。又远又偏，关键是开盘很贵，起步价太贵了，成本非常贵。成都主要是看不起天府。
那么老城区呢，武侯区，青羊区什么的，他又不发展，完全让他烂下去，一天比一天，旧老城区很多流浪汉啊，贫民窟啊，到处是垃圾堆什么的。成都这个城市在作死，城市规划很大问题，我们极其不解，尤其不喜欢天府。
粉丝：讲讲深珠通道对中山投资价值的影响？
欧大：是深珠通道还是深中通道？深中通道已经修通了啊，深珠的话还没有通了，目前在修啊。如果你要问深中的话呢，中山已经吃了大亏了，就是那个深中通道修完以后，中山人却到深圳来了。深圳人没有去中山，强者很强。所以呢，这个是中山吃了大亏。
现在呢，在修那个深珠通道。如果修通以后呢，对珠海不是好事，他是吸珠海的人的，是利好深圳，不利于珠海的。所以如果你想买什么珠海的唐家湾啊，高新区啊，大概率要吃药的啊，欧老师不推荐的，所以这些项目都不要去碰它，你亏了以后不要怨我，我是明确反对。
粉丝：老师，南京北站片区可不可以入手？
欧大：还可以。北站周边呢，空地还是蛮多的，然后建设力度也蛮大的，说实话离市中心也不远。正北站不行，可能北站旁边的一两站地铁的位置，我们可以关注一下，我们是感兴趣的，不是买正北站，稍微出来一两站。
粉丝：老师和其他房产博主观点不一样，很新颖，想欧老师指导，我小孩在三亚工作，能不能去三亚买房？
欧大：那肯定不能啊。欧老师反反复复说了，不买海南岛的任何房产，全是天坑，无底天坑，买了以后亏一半。欧老师呢，跟别的老师相反的，我直接跟你说不要买，不要买，不要买海南岛的任何不动产。
粉丝：听了很多欧老师分享的，还是不知道具体要怎么做？
欧大：那么你肯定没有听清楚啊。欧老师的核心理念呢，是很简单的，大面积低单价，杠杆。不知道具体怎么做，就是大面积低单价。如果你还不了解的话，就找我们小助理啊，找我们小助理问问看。
粉丝：欧老师好，北外滩，外滩99没有小区，外立面很旧，20年楼龄能看四件套，黄浦江、苏州河景观，景观稀缺，您觉得值得投资吗？未来十年能不能看到变化，感谢。
欧大：它未来10年呢，只会越来越破，越来越旧啊，景观是不会变的，它不会被遮挡的，所以外滩99呢，就看你的入场价，它什么价格蛮近的。目前我们撮合的几单大概在十一十二万左右，你参考一下。找我们上海团队啊，就看你什么价格近，价格便宜就行，价格贵就不行。
粉丝：房地产是否适合投资，还是不投资，放现金在身边好？
欧大：那你就去持有现金嘛，走好不送，有多远滚多远。我们房地产这一行，本质就是极度鄙视现金，现金是高危资产，要贬掉一个0的。你要是不听不懂，要是跟我杠，要是不相信就走好不送，我都懒得教你。今时今日了，还有人在问现金。
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人口不断下降的将来，哪一些类型的房产是一定要避开的？现在的市面上普遍认为户型有五要五不要。
五要：一线改善盘，一线地铁小户型、一线的老龄化两房、二线改善盘、二线书包三房。
五不要：不要人口流出城市、不要远大新盘、不要老破小、不要144平户型、不要普校学区房。
欧老师说以上都是谬误。
一）先看五要
有哪五要你呢？一线改善盘，一线地铁小户型、一线的老龄化两房、二线改善盘、二线书包三房。
最毒的是几号？二线城市书包三房，是最差最差的物业类型。第一时间先卖它，理由是什么？
第一个关键字书包。因为书包盘在贬值，书包房一塌糊涂，完全不受欢迎。书包的时代结束了，学区房不配卖这个价钱。
而他的问题就不仅仅是学区房，而且是二线城市的学区房。
第二个关键字二线城市。二线城市的学区房意味着什么？人都在往北上广深跑，但是如果我是二线城市的学区房，我就要在当地要住15年，我要念到高中毕业，我才能去大城市。你说有没有性价比？
二线城市的学区房是最高危的，因为人家根本不想留在小城市，我宁可去大城市念一个没那么牛的学区，我也不要你小县城的顶级名校。极度高危。
第三个关键字是什么？三房，因为学区我们叫学票，你想读这个名校，你要么付转校费塞虹包，要么你是学区房，也有这个资格，而学校越好，花的钱越多。
如果我这个普校变名校了，我的学票涨了40万，我的小户型40平米的话，每平米可以涨多少钱？涨1万块，对不对？
但是如果我这个房子是140平的，我能不能因为你想读这个名校，我一平米多赚你1万块钱？不会的。我可以去买个40平的，一样可以念书的。如果你是大户型的话，1平米只能涨3000块。学区的学票的价格是恒定的，不是说我面积越大，每平米的学区房贵2万块钱。你做梦啊，外行啊。
所以二线城市学区三房根本卖不掉，而且一路往下走，越来越贬值，越来越不值钱，这个是最毒的，最毒的，千万不能碰。
另外几个呢？
第二个，一线改善是不是好的物业？错。欧老师直播的时候明确表示，在上海绝对不买改善房，为什么不买？买不起。8000万一套。一线城市，任何一个有钱人都有共识的。我现在住的是3000万的房子，卖掉换8000万的房子，但我贴五千万多一个卧室，拜拜，不做。北上深的改善房，已经不是普通人能够接触的货了，一线不改善，春货的话题。
第三个，二线改善呢？二线就离开就行了。我在二线城市，这个省会城市买个2500万的豪宅，你准备卖给谁去？你在二线城市改善，改善到全城顶豪能升值吗？这个咔嚓掉。
第四个，还有地铁小户型？一般20年前最流行的是地铁小户型，买房收租4个点5个点。但是现在你买这种物业来收租，已经没有意义了。一点几回报率不痛不痒的。那么你买它干嘛呢？升值吗？
小户型不升值，大面积低单价才是王道啊。
第五个还有一个一线老龄二房？老龄化OK不OK？叉。欧老师坚持一个态度，永远不做老龄化的生意。全社会所有人都在说，中国即将进入老龄社会，老龄化是未来的大市场。
我们赶紧说做养老院？全错。
你不了解中国养老，养老院所有生意里面最差的生意。
我就问你一句话，老年人他有没有购买力？你两房是准备卖给他还是租给他？他买不起怎么办？他租了你的房子，他不交房租，你能怎么办？你能不能把这个老头子赶到马路上去，永远不要碰。
老龄化，全中国最差的生意。
二）五不要，是哪五个？
不要人口流出城市？这个OK。
不要远大新盘？这个存疑。
不要老破小？这个错。
不要144平户型？这个错。
不要普校学区房？这个OK。
基本上这个样子。
03
5月5日欧神朋友圈 一共贴了：2篇转载
1） 如何看待2026年西安第一季度GDP同比增长1.1%?
请点击长按下方二维码访问。
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提问:深圳新政后续是否还会出政策
后面政策我们先去问一下，就是如果大专不落户，他是这样，他要做一个人才引进的审核。如果你像欧老师拿复旦学历的话，能不能直接给我办居住证？如果这个直接通的话，那也是可以的，我们去问一下，因为实战的话到底它落地是怎么做的？要去问的。如果我们说本科文凭可以直接出居住证的话，其实也能做南山团购那个就可以打8 分，那个深圳会飞起来。以实战为答案，等实操。
提问:深圳新政若达8 分力度，是否引发一线和强二线楼市启动
如果深圳8 分，我就不去海南了，我就天天待在深圳，我连打5 个深圳团，我天天在团南山，我连打5 团，真是的，我天天住深圳了。如果南山只要有一个学历就可以破限购，上海一定要跟的，否则会被吸干的，就有钱人都被吸到深圳来了。
一浪高过一浪，这浪是一定会来的，只是你不知道以哪个形式来，就像你坐在家里面，利好就会源源不断的掉下来。如果南山放限购，那肯定是有力度的啦。而且因为现在整体的情绪很热了。情绪很热，人就很容易被拉动的。我感觉要金五了感觉。
提问:老师，我想买一个小户型的话，是选福田区还是南山区？
福田老房子，福田如果买老破小、老破大什么的不贵的。南山没有老房子。因为南山比较新，所以南山没有老房子。福田区其实小户型没那么小的，真的，好的小户型也不便宜的。想多了，加预算。
提问:老师，我感觉金五金六之后，7月份房价还会涨吗？
一般7 月份是回吐的，他只要 7 月份不吐出来就已经是胜利了，7 月份能够守住这个成绩就已经是巨大胜利了。一般是金三金4亏7亏8，一般是。
5跟 6 是干什么的？一般都是吐出来的。五六能打平就不错了。如果你金 3，金 4，金 5 金 6，银七银八，哇，那一这一年就飞起来了。飞的妈都不认识了。你别问了，你赶紧去买你的婚房去。
提问:这个每一轮都是深圳领投，是这样吗？
深圳或者上海，70%的概率是上海拉动，30% 的概率是深圳拉动。
提问:深圳公积金贷款政策解读？
公积金不没什么重要，公积金比那个先息后本还要贵啊。公积金打完折是两2.7，先息后本 2.3 啊。公积金没有吸引力的，我们一般不讨论公积金，关键就是放限购。
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粉丝：老师，我预算是500个左右，建议上海买哪里的房子呀？
欧大：七百五百塘桥。
粉丝：老师，普娃重点中学当体育生好，还是上普通中学好？
欧大：体育生嘛，只能走体育生赛道啊，因为体美是专有赛道嘛，体育生可以保送大学的。你这一辈子是体育生啊。那对以后找工作也没啥好处，没好处的。找工作一看你虽然是北大的，但你北大体育生，那算了，那我也不要你哦。艺术生也是，你虽然是北大的，北大的医学院做护士专业的，那我也不要你了。
粉丝：老师，三线城市的楼市再过5年能不能跑赢通胀？
欧大：跑赢通胀是必然的，你想一想鹤岗的房子在1980年的时候，可能就五六百块钱一套，现在五六万一套，他也翻了100倍。哪怕连鹤岗都可以跑赢通胀。
粉丝：城投债可以不还吗？但是铁路大桥、道路还在，大家轻装上阵。欧大：铁路大桥还在，但都在贵州哦，全部在gui城，中国为什么会有几十万亿CT债的问题呢？不是说我们这个会计里面资产消失了，而是说我们的几十万亿都建设在gui城，他是无效资产，怎么会有gui城，我们正能量直播间就不聊了。
那么能不能把CT债给赖掉？我最近在写一本书，就是奥派经济学，我最近在写一本书，写了15万字了，里面有一个章节呢，就讲CT债，我说CT债的背后是中国人民十几年的劳动。
我在那个工地，在野外啊，我在山沟沟里面住，在山沟沟里面吃，在山沟沟里面熬了十几年，造了个隧道，造了个大桥，如果你不给我工资的话呢，就等于你赖了我十几年的劳动。人民百姓为你白干了十几年，这个劳动能不能赖掉，你自己想，债务的本质是劳动。
粉丝：老师，我外地人，想到深圳买，可买房子100平左右，预算不能超过400万，然后想要带书包，请问罗湖区怎么样？宝安区的呢？
欧大：罗湖可以，罗湖买那种30年楼的能看到的，但是罗湖的书包很一般。
粉丝：有一次还款逾期那一天贷款还能批下来吗？
欧大：完全不影响，那个叫什么C3O1都不影响，而且现在呢有个新的政策，就1万以下不算，1万以下的逾期都不算，它自动显示为无逾期。
粉丝：欧老师，你说月供不是靠工资，而是靠金融手段，那么应该怎么用金融手段呢？
欧大：欧老师呢，说过一句很有名的话，我说你要赚100万，要熬到天荒地老，你每年存个10万块，一个月存8000块，不舍得吃，不舍得穿，你10年才能存100万，但是如果你要去办100万的信用卡，100万的信用贷，如果你要借100万的话，你可能只要两个月。
借100万比你攒100万要容易无数倍，你同意这个话吧。所以呢，你还月供的时候，月供靠什么去还？不是靠你的积蓄，不是靠你的工资，不是靠你的原始积累，靠信用卡、信用贷。你把这个环节想通了，后面就全通，拿什么来还月供，拿信用卡来还月供。
粉丝：重庆的冉家坝可不可以持有?
欧大：重庆人心目中的天堂哦，重庆人心目中类似于徐家汇一样的好地方，土著最喜欢。你觉得好吗，老师？我没看上。冉家坝旁边是微电源，是重庆本地的it企业，重庆人觉得能够在微电源上班非常光鲜体面。但是对于深圳人来说，你来过深圳科技园了，你再看重庆微电园无效。
粉丝：美股还能入吗？
欧大：美股从来没有差过。全世界只剩一个大空头了，就巴菲特，巴菲特手里有3000亿美金，他是全世界唯一一个说现金为王的人。但是欧老师一直认为呢，巴菲特可能不是因为他看空美股，那是什么？因为他快ga了，所以他在等他死。他要死的时候呢，如果是股票的话，会剧烈波动，财富不好传承，现金就好办。
粉丝：老师上海大虹桥板块还能买吗？可以的话是买一手还是二手？
欧大：大虹桥看成本。6以下算合理，6以上要谨慎。
粉丝：广州的二手入哪里？老师。
欧大：广州买东不买西，二手也是买东不买西。
粉丝：老师化债，那个是咋进行化债。
欧大：我前两天录了个视频，说68万亿要化债，这个能不能搞得下去，我说想的太美了。
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