千鹤出品·沉静观察·深度解码
政策发酵的速度，往往比舆论的理解快上半拍。
4月29日，深圳一纸新政落地，限购松绑火力全开——核心区定向突破、公积金贷款加码、居住证购房通道全面打通。紧接着，“五一”假期前后，广州、武汉、天津、苏州等城市密集跟进，从优化限购、提高公积金贷款额度到加大信贷支持、发放购房补贴，多维度释放政策红利。
全国目光聚焦这场精准调控的“深圳范式”。而厦门，这座闽南核心城市，正以一套环环相扣的政策拼图，走出高度相同的逻辑路径。
深圳解除限购，一系列城市跟进取消限购，全面放开限购的浪潮落地到厦门——今天就从最新政策入手，拆解厦门楼市调控的底层逻辑。
第一章：深圳领衔——全国限购松绑的“4·29”信号枪
读懂厦门之前，先看懂深圳。
2026年4月29日，深圳市住建局印发《关于进一步优化调整深圳市房地产相关政策的通知》，自4月30日起正式施行。深圳此前的限购松绑，全市仅剩福田区、南山区、宝安区新安街道三大核心区域仍执行严格限购；此次新政，直接对这三大“寸土寸金”的板块再次松绑。
新政的核心突破有两条：其一，符合深圳商品住房购买条件的家庭（包括深户和社保满1年的非深户），可在核心区现有住房基础上增购1套商品住房；其二，持有效深圳经济特区居住证的非户籍居民家庭，可在核心区购买1套商品住房，无需提供缴纳社会保险或个人所得税证明。
与此同时，公积金贷款额度大幅提升——个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元，力度堪称空前。
这不是简单的放松，而是以核心区精准松绑为支点，撬动外围和改善型需求的流动性。深圳的标杆效应迅速传导。“五一”假期前后，广州、武汉、天津、苏州等城市密集跟进，多维度施放政策红利，激活市场需求。
全国限购松绑的大幕已全面拉开。从深圳到广州，从一线城市到重点二线，一场以“取消限购”“降低门槛”“激活需求”为核心的调控新周期，正在快速成型。
第二章：从一线到厦门——限购取消与需求底盘重构
深圳的做法是“定向突破”——在核心区精准松绑、向特定人群开放购房通道、公积金大幅加码。厦门则走得更远、甚至更彻底。
2025年底，厦门率先全面取消限购：外地户籍无需社保，可在厦门直接购房且不限套数，岛内岛外全区域畅通。同时全面取消限售，在厦门购买的商品住房不再限制上市交易时间。数据揭示原因：厦门新房成交中，本地户籍占比持续走低，闽南都市圈和全国外地客群是楼市绝对主力。政策不是临时松绑，而是顺应市场结构演进的战略选择——用全国购买力托举岛内核心与岛外新城，补上纯本地客群支撑不足的缺口。
与此同时，北京、上海等一线城市也完成关键调整。2026年2月25日，上海五部门联合出台“沪七条”，从限购、公积金、房产税三维度实施松绑——非沪籍购置外环内住房社保年限由3年压缩至1年，持居住证的群体直接可在沪购房。北京市则早在2025年底率先发布政策：非京籍购买五环内商品住房社保年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年。
成都则以取消限售为突破口，分批取消住房限售政策，自2026年1月1日起，满足条件的二手住房取消转让限制，更好支持居民换房需求。
从一线城市到强二线，限购松绑已成系统性趋势。而厦门全面取消限购的实际力度，在这一趋势中显得格外坚决。
第三章：租房落户——厦门对外敞开城市大门
取消限购是“堵不如疏”，落户政策的大幅放开则是“引水入渠”的底层基建。
2025年11月厦门租房落户政策正式实施，2026年1月进一步优化：岛外四区（集美、海沧、同安、翔安）租房备案满半年+社保连续缴纳满3个月即可落户；岛内（思明、湖里）社保满2年+居住登记满2年+住房租赁备案，即可申请就业地落户，配偶和未成年子女可随迁。
核心突破在于“租房即可落户”——首次为普通劳动者打开了举家进城落户的通道。数据已在说话：5月第1周厦门二手房挂牌均价环比上涨0.57%，0—100万总价段关注度高达93.12%——底层流动性正在被刚需精准激活。思明区以36.38%的搜索占比位居各区榜首，湖里、集美紧随其后。
底层房源动起来，改善资金才能释放——置换链条才能真正打通。
第四章：公积金与房票——两条轮盘激活楼市
深圳的高额度、上海的降门槛，厦门则以同样精准的金融工具推动市场。
2026年1月，厦门公积金贷款流动性调节系数调整为0.8，最高贷款额度96万元，多子女家庭可额外增加25万元，最高可申请至121万元。贷款月还款额及各项负债合计占家庭月收入比例控制在60%以内。政策用意在于保障资金安全与可持续运转——截至2025年11月，公积金贷款使用率已达88.51%，稳健经营本身就是信心信号。
更大的杠杆是房票。2026年4月26日，多部门联合印发优化房票制度实施细则。核心突破在于：房票可跨行政区购房，可在房源库中购买安置房、商品房甚至二手房；在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下，超出部分可分割转让给第三人。从“建房等房”到“买房选现房”的转变，让被征收人实现资产重组的主动权。
截至目前，全市共开具房票838张，房票金额超32.32亿元。厦门楼市的底层真相是：500万以下房源占据成交主力。房票资金定向注入二手房市场，底层房源流动，资金链条激活——置换链条才能完整。
第五章：城市更新——将军祠、同文顶、前埔、东渡的“成片战役”
深圳靠精准调控释放核心区活力，厦门的供给端王牌则是全域城市更新。
将军祠片区被公认为岛内城市更新的核心战场。2026年3月思明区政府连发征收补偿决定，4月21日拆除工程采购结果已公示中标。投资超81亿元，年度计划完成率已达58.25%。
同文顶片区，首开区征收补偿决定于2026年3月6日发布，总投资23.98亿元，以“山海共会、鹭屿同鸣”为主题。片区建筑的全面更新正稳步推进。
前埔片区，2026年3月思明区委主要领导专题调研，项目建设按下“快进键”，下一步将聚焦“新建续建、土地出让、要素保障、高品质规划”全力推动任务落地。东渡片区2026年3月区领导主持召开城市更新专题会，总投资98.4亿元全力推动东渡片区大升级。
这不是简单的推倒重建。核心区通过成片拆迁获取新的优质供应土地，搭配更合理的户型和更完善的公共配套，做真正匹配中高端改善需求的好产品。三条主线，精准推进。
第六章：市场回响——量在价先，结构性复苏已经兑现
所有逻辑最终都会落在数据上。
二手房端：2026年4月最后一周，厦门二手住宅成交750套，环比上涨约5.5%，日均约102套；成交面积68789㎡，环比上涨约4.7%。4月首周（3.30-4.5），厦门二手房成交量同比增长超50%——在一众二线城市中名列前茅。
新房端：80-100㎡面积段成交占比稳居首位，2.0-2.5万元/㎡单价段和200-250万元总价段跃居主流。
量在价先，底层已经夯实，传导链条正在全面形成。
从“限制”到“鼓励”——系统性修复误伤与盲区
如果站在2026年这个时点复盘，政策基调的深刻变化清晰可见。
全面取消限购限售，结束了长达数年的管制周期；公积金门槛降低、多子女额度加码，精准支持刚需与改善群体；租房落户对普通劳动者打开城市大门，是对城市吸引力的长期投资；房票制度以市场化手段激活存量流动性；全域城市更新将核心区优质土地有序推向市场。
过去是“管控中松一点”，现在是主动支持合理购房需求。
政策姿态，已经彻底转向。
厦门的安全垫——在不确定的周期里构筑确定性
房地产从来没有一蹴而就的答案。收入增速放缓、人口结构变化、新旧动能转换——这些长期约束，政策制定者的认知比谁都清醒。
但厦门的安全垫，恰恰来自它面对这些问题时正在运行的政策系统：
全域城市更新重构核心区土地供应；
32亿元房票资金定向激活底层流动性；
全面取消限购+落户松绑向全国开放需求端口；
公积金多子女政策给改善型需求精准让路。
从深圳到北京、上海，从限购松绑到需求激活，全国楼市调控正在经历从“管控”到“鼓励”的系统性转型。这一转型已经落地厦门。
将军祠在拆房，同文顶在签约，前埔和东渡在推进，房票在流转，公积金在提额，二手房在放量。厦门正在用自己的方式，走出一条稳健复苏的路——不追求暴涨，只求底盘稳固、结构健康、长期可持续。
市场喧嚣会散去，城市价值不会缺席。
2026年的厦门楼市，正走在企稳回升的确定性轨道上。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
