冷静.浅浅聊一下深圳4月29日房产新政
- 2026-06-13 00:49:30
冷静.浅浅聊一下深圳4月29日房产新政 浅浅聊一下2026年4月29日的房产新政。本篇有以下几部分内容：ZC介绍，ZC效果分析，ZC出现的原因分析，以及后续走势的几种可能的推断。下面开始正文。 （一）ZC内容 1. 放松限购： （1）非深户无社保人员，持有【居住证】，即具备购一套房的资质（注：之前条件为：1年社保或纳税证明）； （2）深户家庭，可购房数量上限从2套变为3套（注：此调整仅限南山、福田、宝安新安，其他区域深户家庭，此前便不限制套数）； （3）非深户家庭，可购房数量上限从1套变为2套； （4）注：非深户单身，无论是凭借社保/纳税，还是居住证，都只限1套； 2. 公积金调整（降低利率）： 简单概括：可贷基础额度调高，上浮比例调高。不同家庭情况，对应不同调整。 以笔者为例：笔者之前可贷基础额度为60万，上浮比例40%，即60*140%=84万。 新政后，基础额度调整为70万，上浮比例60%，可贷额度变为：70*160%=112万，增加了28万，33.3%。比较可观。 3. 居住证怎么“搞到” 
可以说，居住证的办理是非常简单的。简单到，找个中介，稍微花点钱，几天便能办下来。 （二）新政效果分析 1. 从近一周的体感上看，略热，但还远达不到火热。说略热，是各中介门店和小区的看房人数，确实有所增加。说达不到“火热”，是因为如果经历过深圳2021年之前十年的购房氛围，哪怕是2024年924之后的十一假期的氛围，相比之下，就会觉得这个五一只能称之为“略热”。 当然，新政4月29日晚上才发布，很多人出去玩的行程已经规划好不易更改，且五一出现连续的降雨，可能也影响了成交。可以再持续观察下五一小长假之后两周的市场成交表现。 2. 上一篇文章26年4月底。浅谈下深圳楼市情况。提过数据，深圳新房和二手房均价，在连续12个月的下跌趋势后，终于在26年3月迎来上涨。上篇用的是国统局的数据。笔者也参阅了另外两个机构的研报，数据走势大致相同。国统局的这项数据，应该还是比较可信的。 那么，参照过去几年深圳市场对ZC的反应，基本可以断定：这次的新政几乎100%会有一定的效果。原因主要是体现在对限购的放松上，无论是深圳家庭可以多购买一套这方面，还是使用“居住证”这个极低门槛的方面。 那么，就有比较大的概率，深圳二手房价均价，会出现连续三四个月的上涨。 为什么是三四个月？笔者会在后面说明。 3. 值得一提的点，是所谓的“外地XX客”。这个噱头，每次楼市有点风吹草动，必被相关利益群体拿出来大肆宣扬一番…… 笔者不止一次在文章和群里对此类宣传嗤之以鼻。在当下这个国内环境下，这类群体的影响不是没有，而是非常小。 （三）政策出现的原因分析 很巧，这次新政就出现在笔者上一篇文章之后的两天。笔者在楼市方向上的判断是大体正确的，但在“限购”这点上判断几乎完全错误。那笔者就再稍微深入解释下逻辑。 1. 什么是刚才所谓的”楼市方向“？就是上一篇文章提到的这一段内容： 
2. 在正式分析之前，笔者再补一段逻辑——笔者之前提过，即便是下跌过程，也有节奏上的快和慢之分。比如2025年6-8月下跌就偏慢，因为很多业主在等ZC。到了9月份尤其是10月份，ZC没等来，开始恐慌性抛盘，所以那段时间跌幅非常夸张，相当于一种”补跌“逻辑。等到了12月份，那阵恐慌一过，跌速又开始放缓，这又相当于修复之前的快速下跌。笔者以上所述的只是一个半年周期的小案例。在下跌过程中，这种起起伏伏的波段会不停出现。因此，不用对一两个月内的波动幅度太过敏感。 3. 在4月27日发布那篇文章的时候，笔者的基层逻辑是这样的： （1）郭嘉不会让楼市彻底躺平。这个基调是确定的； （2）郭嘉在2025年底模糊表示，2026年会继续降息降准； （3）深圳不用花大钱的还算有效的ZC空间，除了一个限购，确实拿不出什么了； （4）地方在等，等上头给钱。一个词——僵持。 综上，在这次新政前，笔者觉得最大的可能是：根据经济走势，今年四季度左右，有一波能达到24年924【50%】左右力度的中央+地方联动的组合拳——上头资金支持+地方ZC推动+造势，一举筑底。 4. 但这一略有僵持的情况在4月28日的中央ZZJ经济会议有了一些微妙的变化。关于楼市的有两点：第一，没有提今年会降息，言外之意就是……也因此很多投行之前的今年降息15-25bp的预测纷纷下调，也不乏有些调整至预判明年才会降息；第二，重申（地方）要重视楼市。 没错，这就颇有点敲打的意思，也有点既又的意思……不妨品一下…… 因此，4月29日，深圳也只能拿出这个收藏了很久都不愿意打的牌，且还给自己留下了一点点”体面“。 5. 故而，笔者对于下半年市场价格走势的预判，是弱于4月29日之前的预判的。换言之，二手筑底的时间，笔者认为，可能要延后了。 （四）后续走势的三种可能 当然，笔者的分析是主观的，是一定会有偏差的。故而，笔者不想把话说死，想聊一下后续走势的三种可能。 1. 第一种可能 一方面，深圳除了真金白银，包括直接补贴、降税，再拿不出特别有效的ZC；另一方面，上头到了明年二季度左右才会开始”救济“，包括降息，包括给钱（设立专项国债而非地方债）。 那么到了那个时候，可能就是深圳二手筑底的时候。 2. 第二种可能 郭嘉彻底不再给予相关资金支持，只让地方想办法。 那么，深圳能主动走的路，无非就是：继续压缩土地供应靠新房的挤压效应带动二手（这个周期并不短），继续放松自主可控的公积金贷款上限，少量的、阶段性的税费减免，以及最不愿意动用的LPR加点（目前是”-45“）。 在这些举措的同时，随着国内经济的复苏，随着公众对房价下跌的痛苦程度逐渐减弱，在时间进程中，逐渐企稳。 如果是这种可能，周期就会更长。可能还要2-3年。 3. 第三种可能 这种就非常简单，也非常理想了。 那边是，楼市在2026年2月已经是底部了。后续虽然不太可能猛涨，也能保持轻微的环比上涨，或者环比涨跌交错同比基本持平。 如果要笔者拍脑袋对以上三种可能性排序的话：第一种大于第二种大于第三种。 （五）唠叨几句 1. 资产负债表的修复期，太难受了。尤其是对我国这种近些年高速发展、各地发展不平衡、民众普遍对经济运行理解不足、几乎没有经历过大的经济周期的经济体来说。个中滋味，确实是，不经历一次，难以感同身受。 2. 化债是一定要做的。也是现在正在做的。化债无非三种类型：第一，丑国模式，霸道，快；第二，欧日模式，要维持基本信誉，又没有金字塔尖的生态位，靠时间磨（相比之下，欧洲快些，日本慢些）；第三，摆烂，甚至直接政治意义上的消失。我们呢，笔者十分斗胆地，拍着脑袋说，可能介于第一和第二之间。我们最应该希望的，就是国家越来越富强，一强百强，一顺百顺。 3. 笔者在上一篇文章贴了群二维码。当时群内197人。微信的规则是：200人以内，可以扫码进群。200以上，就要加微信好友邀请进群了。可能笔者上次没说清楚，可能造成了一些困扰，这里表示抱歉。此群为非业务群，即不是以买卖为目的的。聊天主题就是：楼市，深圳小初高教育，和一些杂七杂八生活琐事。如有想加入的，就请私信笔者，先加好友，再由笔者手动拉入。 好了，以上就是本篇内容。时间比较赶，可能有错字，可能有些地方表述不太通顺。见谅。笔者要继续忙了。
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