深圳方直珑樾山优缺点分析

【开发商】：深圳市龙廷房地产有限公司

【容积率】：3.62

【绿地率】：30%

【车位数】：635

【总户数】：520

【梯户比】：2梯2户/2梯3户

【物业公司】：方直物业

【占地用地】：2.1万㎡【建筑面积】：11.3万㎡

【产权年限】：70年

【首批产品】：约120-269㎡纯粹住宅【项目地址】：北环深云地铁站C出口

【珑樾山】深圳城央不可复制的半山典藏豪宅

中心区域：深圳山海城中轴，左手香蜜湖、右手华侨城，六大总部基地环伺

项目位于深圳城市发展中轴，塘朗山南麓，安托山豪宅板块。东邻福田金融中心，西连南山高新科技园，南至深圳湾超级总部基地，北接西丽科教城、留仙洞总部基地。占据山海城豪宅禀赋资源。

瓏樾山，占位山海城豪宅带，坐落于六大总部圆心，落位城市价值高地。

稀缺地段：兼得效率与宜居核心生活区成全繁华与自然的邂逅最效率的出行时间：7号线地铁口物业（距离7号线深云站约150米），环绕两纵（南坪、侨城东北延）两横（北环大道、侨香路）城市主干道，打造20分钟都市出行圈。

最密集的世界级人文配套：安托山博物馆群（规划中），华侨城创意文化园，香蜜湖国际演艺中心。

最低密的山海环城公园带：三山六公园环绕，背靠塘朗山、安托山、燕晗山，30KM山海环城公园带，近20余万平米山体公园。

山林水石”施工工艺：精工，山形、水韵、石塑、茂林，遵循一整套匠心独运的施工体系，只为造就宝藏级园林景观。

国际手笔：最懂山居的世界级大师执笔的国际作品

建筑设计——（香港）吕元祥建筑师事务所，傲璇执笔者落款深圳

香港十大建筑设计公司之一，代表作品香港傲璇、香港戏曲中心、香港天环广场等

近山阔境：不讲楼间距 只看山间距 比山更奢侈的是城央低密

瓏樾山拥有远低于市场的3.62超低容积率，与山呈双环抱布局，视野无遮挡无对视，户户看山景，别人纠结楼间距，而我们只有与山的距离。

定制服务：私人管家定制双会所服务配套打造塔尖人物际会厅生活健康双重会所满足业主健身、私宴、休闲会客等生活、商务需求；定制金牌物业团队，用心服务，量身定制塔尖人物的雅致生活。

奢阔空间：户户向南、户户看山、户户无遮挡的宽阔户型2梯3户舒适梯户比，宽阔横厅，延伸城山的边界，每扇窗户外都是山景。

01/02户型 约120㎡3房2卫横厅：客厅阳台超7.1米，尺度很大，看向小区园林以及塘朗山山景，动静分离，户型方正视野开阔，属于居住体验非常阔绰的房型。约120平房源的北向视野，从2层开始就是满目的郁郁葱葱，20层以上俯瞰整个塘朗山，东南向视野更是集山景与繁华城市于一身。

03户型 约120㎡3房2卫：双龙抱珠户型，三开间朝南，双阳台设计

该户型为正南朝向，户型方正，双阳台，三开间朝南，能实现三面宽采光

“双龙抱珠”设计的居住格局，中庭为厅，主客卧分布于客厅两侧，在提高空间利用率的同时，也能显著提高居住的私密性；主卧套房设计，带观景浴室

双阳台设计，主阳台进深约1.5米观景阳台，拥有270°向外视野景观，俯瞰安托山；生活阳台连接双面操作厨房，还能看塘朗山景观。

2期:  2栋b座 2栋A座2梯2户01户型:190平（南北通）02户型:268平（南北通）3栋二期面积段 

两梯三户

01 02户型 119平（东北）03 户型119平（西南)

项目全是南北通透的设计，每个卧室都有一个大飘窗，基本是开间有多宽，窗就有多宽。

南北四阳台设计，打造270°全景视野，将周边景观资源直接引入室内，创造“有限空间见无限景观”的效果。

主卧也配置了瞰景阳台，闲暇时刻，与爱人依偎在观景飘窗旁，一杯红酒，闲话密语，繁城万象尽私藏。

三套间的设计，带来前所未有的舒适度，让家中的每位成员都能拥有自己的私属空间，尊贵和私密性立显。

约45㎡奢阔主卧，采用套间式、全采光设计，配套步入式衣帽间，舒适度拉满。

约268㎡五房两厅四卫

同样的专梯入户，豪宅感扑面而来，该户型为顶级大户型，四阳台设计，最大有10.55米的景观阳台和180度视野的餐客厅空间奢阔气场尽显，罕见的南北瞰景四阳台设计，让家的每个角落都能欣赏美丽的山景和城市景观。所有的开窗面都尽可能放大，客餐厅、书房、卧室、几乎都能享受超宽超大屏

约200㎡四房两厅三卫3.6米的层高直接打破深圳豪宅天花板，专梯入户保证归家的私密感，室内各功能区空间阔绰，居住舒适度、幸福感将直线上升。搭配约9m景观大阳台，享270°景观面，开窗可见塘朗山景、于山脉之上一眼望尽城市繁华

方直珑樾山是否值得购买，需结合个人需求、预算和偏好综合判断，以下是其优缺点分析：

 优点：

 1. 地理位置优越

位于南山区桃源街道，紧邻地铁7号线深云站（约150米），周边有北环大道、南坪快速等干道，自驾和地铁出行便捷，可快速通达南山、福田核心区域。 

 2. 生态环境优质

背靠塘朗山，负氧离子含量高，多数户型可欣赏山景或城市景观，小区采用低密度设计（容积率3.62），绿化率30%，园林景观精致，拥有深圳唯一的山地多层无边界立体泳池，居住环境宁静舒适。

  3. 户型设计合理

主力户型为120-268㎡的大户型，120㎡户型采用横厅或竖厅设计，南北通透，客厅空间宽敞；193㎡及以上大户型层高达3.6米，动静分区明确，主卧套房面积大，采光和通风条件良好。

  4. 配套资源丰富

教育资源方面，对口哈工大深圳实验学校（小学部、初中部），周边还有育才中学新校区、中科先进技术院实验学校等；商业配套方面，社区内有4300㎡商业空间，周边1公里内有岁宝、睿印里等商业中心，满足日常生活需求。 

 5. 品质与物业服务

由方直心生活服务集团管理，物业费8.7元/㎡，小区采用玻璃幕墙立面，公区设计参考五星级酒店标准，园林景观由专业团队打造，整体品质较高。   缺点：

 1. 地段割裂感

项目位于南山区边缘，受北环大道分割，周边商业配套相对薄弱，部分单元可能受交通噪音影响。

  2. 学区资源差异

虽然对口哈工大实验学校，但该校在南山区属于二梯队，部分家长可能更倾向于优质公立学校；育才中学新校区虽规划中，但尚未完全建成，教育资源的稳定性有待观察。

  3. 回迁房占比影响

总户数520套中，回迁房占比约33.26%，可能对二手房市场流通性产生一定影响，未来转手时需考虑市场供需关系。

   总结：

如果您的预算在1000万以上，追求高品质居住环境、注重山景资源和低密度生活，且对周边商业配套和学区资源的依赖度不高，方直珑樾山是一个值得考虑的选择，其现房交付、低密度设计和优质配套是核心优势。

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