近日深圳市地铁集团连发两份重磅公告：2025 年巨亏 371.97 亿元，占上年末净资产 12.34%；同时辛杰不再担任董事长，职位暂空缺，工商变更尚在办理。
从 “全国最赚钱地铁” 到 “行业亏损冠军”，从掌舵 8 年到突然卸任，深圳地铁这两年的巨变，藏着国企 “轨道 + 物业” 模式的阵痛，也牵出地产寒冬下的国资困局。
一、371 亿巨亏：不是运营亏，全是万科 “拖下水”
很多人不解：深圳地铁客流全国领先、票价不低，为何一年亏掉 371 亿？真相是：主业赚钱，投资亏光。
营收稳健：212.2 亿，运营根本不亏2025 年深铁总营收 212.2 亿元，其中轨道交通运营、物业开发等主业收入占 64%，客流、票务、商业广告均稳定增长，本身具备强劲现金流。作为城市公共交通，地铁本就带公益属性，深铁主业一直是 “微利 + 稳现金流” 状态。
致命亏损：万科巨亏 885.6 亿，深铁计提超 240 亿损失深铁是万科第一大股东（持股 27.18%），2025 年万科全年净亏 885.6 亿元。按权益法核算：
- 计提万科股权减值损失：超110 亿元两项合计超 240 亿元，再叠加其他地产相关投资减值，直接把深铁 “拉” 至 371.97 亿巨亏。
两年连亏：累计超 706 亿，从盈利标杆到亏损王2024 年深铁已亏334.6 亿元（同样因万科亏损 + 减值）。2017-2023 年，深铁连续 7 年盈利，2019-2020 年净利润均超 110 亿，是全国唯一不靠大额补贴、长期盈利的地铁集团。短短两年，彻底逆转。
二、辛杰卸任：掌舵 8 年，成 “亏损周期” 责任人
辛杰自2017 年 9 月起任深铁党委书记、董事长，兼任法定代表人，掌舵超 8 年。他任期内，深铁经历 “巅峰 — 转折 — 巨亏” 完整周期：
高光时刻：“轨道 + 物业” 封神，入股万科成经典2017 年 “宝万之争”，深铁斥资664 亿元入主万科，成为第一大股东。辛杰主导下，深铁 “地铁运营 + TOD 物业 + 股权投资” 模式登顶：万科每年贡献超 90% 利润，深铁连续多年行业盈利第一。2025 年 1 月，辛杰还兼任万科董事会主席，一度掌控两大巨头财新网。
转折坠落：地产爆雷，投资变 “包袱”2024 年起，万科连续巨亏，深铁持股从 “利润奶牛” 变 “亏损黑洞”。2025 年 9 月，辛杰被传 “失联、配合调查”；10 月，辞任万科董事长；2026 年 4 月，正式卸任深铁董事长财新网。
官方定性：人事变动不影响经营，但责任清晰深铁公告称 “变动对日常经营、偿债能力无重大不利影响”，但行业共识：371 亿巨亏，必须有人担责。辛杰卸任，是国企重大亏损后的常规人事调整，也是对 “激进投资、风险失控” 的问责。
三、成也地产，败也地产：深铁模式的生死命题
深圳地铁的巨亏与换帅，本质是 **“轨道 + 物业” 模式在地产寒冬下的全面承压 **。
- 昔日成功：TOD + 股权投资，双轮驱动
- 地铁上盖物业（TOD）：地铁沿线、车辆段上盖开发住宅、商业，地价低、利润高；
- 万科长期投资：持股分红 + 股权增值，2017-2023 年贡献数百亿利润。公共交通保本、地产投资赚大钱，成为全国地铁效仿的 “深铁样本”。
- 今日困局：地产下行，双轮全熄火
- 万科连续巨亏，股权投资由盈转亏，还需大额计提减值；
- 楼市低迷，TOD 物业销售、租赁下滑，利润大幅缩水；
- 地铁新线持续建设（每年投入超百亿），折旧、财务费用高企。主业微利、投资巨亏、成本高企，三重压力下，巨亏成必然。
- 行业警示：地铁不能 “赌地产”全国超 90% 城市地铁亏损，靠财政补贴维持。深铁曾靠地产跳出 “补贴怪圈”，但也证明：过度依赖地产的盈利模式，根基脆弱。公共交通的核心是运营与服务，而非金融投资。
四、深铁何去何从？三条突围路
巨亏 + 换帅，深铁站在十字路口：
- 聚焦主业：收缩投资，做强运营、商业、广告减少非主业投资，把客流优势转化为票务、商铺、广告、数据服务的稳定收入。
- 优化资产：处置低效投资，盘活 TOD 存量逐步降低万科等高风险股权，加快存量物业租售，回笼资金、减少减值压力。
- 稳健扩张：控制新线节奏，降低财务成本放缓非核心线路建设，减少债务与折旧压力，守住现金流安全。
结语
371 亿巨亏、辛杰卸任，不是深圳地铁的终点，而是 **“去地产化、回归公共事业”** 的起点。
曾经，深铁靠地产创造奇迹；如今，必须靠运营与服务重立标杆。对全国地铁行业而言，这也是一次深刻提醒：公共交通的底色是民生，不是资本逐利场。
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