深圳楼市终极取消限购的五大战略意义

宋 丁

昨天深圳宣布了关于楼市的重磅新政，其中最关键的一条是：以往限购保留到最后的福田、南山以及宝安区的新安街道，在这次的新政中，其限购也被完全取消了。这个新政立马引起了网上关于深圳楼市下一步动向的大量分析。我就不介入这些微观的分析了，直接谈一谈深圳这次重磅新政的五大战略意义。

其一，这个深圳的楼市新政预示着在中国房地产和楼市上面横盘了二十多年的限制性调控政策体系正式退出历史舞台。

深圳的一个地方新政有这么大的威力吗？有。因为回顾中国房地产从上个世纪八十年代开启的高速发展之路，无论是全国第一块土地拍卖，还是大量房地产操作模式的推行，大部分都是发生在试验地深圳，都是深圳把香港房地产发展的经验传播到全国。由于发展太快，出现了很多问题，国家和地方就开始限制，出台了大量调控政策，其中最刚性的、最具行政管制色彩的莫过于限购。这次深圳新政把留存在深圳市域的最后一部分限购政策空间取消了，这意味着，作为一线代表性的城市，其最刚性的限制性政策取消了，也就是中国房地产和楼市里面长期以来给过的一系列限制性调控政策及其体系从此退出历史舞台了，深圳这次新政的内涵足以得出这个结论。

其二，几年以来全国房地产和楼市里面的化债和去库存的巨大困局有望出现战略性破局。

从2021年开始，中国房地产和楼市呈现一路下滑、萎缩，很多关键指标，如土地出让金、投资额、开工量、竣工量、销售量、销售额、银行按揭总量、居民购房负债等等，都表现不佳。国家为了化解这些困局，出台了众多政策，但效果仍然有限。其实，回头看，只要及时把多年来充斥在房地产和楼市中间的一系列限制性政策完全取消，很多目的就能达到了。这次深圳终极取消限购的政策，其影响不仅仅是深圳，而是在全国具有标志性的意义，会深刻影响全国楼市的政策布局和楼市化债、去库存和解困的基本走势。

其三，大量资金重新找回了进入国内锋线城市楼市的无限制的自由选择落地权。

多年来的限购政策，无非是对国内国际资金进入相关城市买房的一种行政性的限制手段或策略，这种策略很管用，像是对各路资金修了一道拦水坝，不允许流入那些核心城市的楼市。结果显现出来了，但是市场规则被封禁了，长期下来，市场是扭曲的，再遇上近年来的房地产楼市下滑，这些行政干预政策就显得格格不入了。

深圳这次采取了限购终极取消的策略，是非常明智的，也是影响深远的，对国内境外国外的资本市场来讲，这是再一次回到资金自由选择无限制进入国内楼市并充分实现落地权的一次回归性的政策表达，表明政策面对房产作为使用品同时也作为投资品的一种正面承认，这将受到投资者的欢迎。

其四，深圳新政将使得五年以来中国房地产和楼市积淀的一系列负面形象得以适度化解和反转。

过去二三十年来，中国房地产和楼市一路狂奔，从地方政府、银行、开发商、中介到购房者，基本上都是受益者。但是这种局面在2021年以后完全改变了，房地产和楼市一路下滑，各个主体大都债务缠身，各城市的房子库存积压严重，亟待去化，开发商的烂尾楼问题、购房者的断供法拍问题等都严重拖累中国房地产和中国经济。

这次深圳楼市新政推出的终极限购取消动作，不但让本地楼市的去化产生积极动能，更是向全国发出的一种非常正面积极的信息，中国最强的城市已经把楼市最后一层政策限制的遮羞布拉下来了，房地产和楼市的负面形象会快速弱化，本底形象会逐步还原，其结果就是，人们对楼市特别是核心城市核心地段楼市的信心将稳步恢复。

其五，此轮楼市回升，将大幅吸纳新型投资者进入。

深圳这次终极限购取消的政策，必然对各路购房人以及投资者产生很大的吸引力。我们发现这中间有若干新型的投资力量在积极行动。大概分为三大类：

第一类：科技新贵。这几年来，国家对于高科技的扶持力度空前，其结果就是产生了一大批高科技企业、高科技成果以及科技企业新贵。这些科技大佬们在拥有相当丰厚的资产以后，必然考虑改善居住条件，以及考虑投资的合理性和分散性，这个时候，当深圳这样的一线城市的核心片区取消终极限购以后，必然成为这些科技新贵们的关注区域，他们中的不少人会积极选择在这些核心区域购房投资。

第二类：内地沉淀的优质可靠投资者。过去若干年间，内地有不少具有“嫌疑”身份的资产南流深圳买房投资。这一轮深圳新政下，内地仍然会有一批资金再度南下深圳，做房产投资，但相对来讲，现在南下的资金中，更多的是可信度可靠度偏高的、在近年来沉淀下来的正常资产甚至优质资产。

第三类：近年来在美元持续加息的背景下，国际投资界纷纷进入美国获取美元加息红利，现在，由于美伊中东战争等影响，国际资本对美元波动的担忧增加，相当一部分资金流出美国，包括中东地区的各类资金在内，很多国际资金纷纷流向中国，这些资金进入中国后，其中一个重要的选择就是投资一线城市核心地段的房产，因此，深圳这次的终极限购取消政策必然引导部分国际资金进入深圳楼市。

由上可见，深圳这次推出的楼市新政具有远超其本市房地产市场价值的重大战略意义，只有读懂这些意义，才能更恰当地执行或实施这些政策，产生更大的现实和未来价值。

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