深圳扔出了一枚重磅炸弹。
4月30日起，深圳楼市新政正式落地。核心就三条：
第一，福田、南山、宝安新安街道范围内，深户家庭可以买3套，非深户社保满1年可以买2套。
第二，持居住证的非深户，直接给1张房票，不需要社保。
第三，公积金贷款额度大幅提高，个人最高可贷189万，家庭最高351万。
居住证就能买，深圳限购区等于名存实亡。深圳，基本脱光了。
昨天政治局会议刚说要“努力稳定房地产市场”，今天深圳就动手。这速度，摆明了是抢跑。
那么问题来了：深圳都脱了，上海还会远吗？
01
深圳为什么急？因为小阳春太差了。
很多人以为一线城市楼市都一样热。其实不是。
上海3月二手房成交3.1万套，创近5年新高。深圳呢？今年3-4月的成交量，远远低于去年同期。
所以深圳急。它等不了，必须在政治局会议定调后第一时间出政策。
这次的核心招数，就是用居住证换房票，实际上就是全面放开限购。
你想，居住证多好办？租房就能搞，实在不行找中介一千块钱全搞定。
这条一出，等于告诉全国，想来深圳买房，随时欢迎。
公积金提额也是实打实的利好。家庭最高351万，比上海高。对于刚需和改善来说，月供压力直接降一大截。
深圳的算盘打得很精，趁政策窗口期，我第一时间抢人、抢钱、抢购买力。
02
很多人会问：上海3月成交这么好，还需要跟吗？
大概率跟，而且不会太晚。
别忘了，上海的热是“瘸腿”的热。核心区抢房，远郊卖不动；300万以下的刚需房成交7成还多，改善链条还没完全打通。
而且一季度新增居民中长期贷款比去年少了4200多亿，腰斩。说明大家不敢借钱买房，全靠自有资金在撑。
这种热度，能撑多久？2023年的教训就在眼前：3月冲高，4月回落，5月凉透。如果没有新的政策接力，下半年大概率又要冷。
现在深圳已经出手了，上海如果不跟，购买力就会被吸走。
别不信，一线城市之间本来就是竞争关系。深圳放开限购，那些本来犹豫在上海还是深圳买房的年轻人，可能就转身去了深圳。
所以，上海跟进的概率非常高，而且时间不会太晚。我判断，5月到6月，上海大概率会出台第二轮新政。
03
上海可能出什么牌？
参考深圳的套路，再结合上海自己的市场痛点，我猜大概率是这几招：
第一，外环外限购彻底松绑。
类似深圳的“居住证即可买”。目前上海非沪籍买外环内还要1年社保，外环外不限套数但仍有社保门槛。下一步，外环外可能直接取消社保要求，凭居住证就能买。这招专门解决远郊库存高企的问题。
第二，首付比例继续下调。
深圳这次没动首付，但上海有可能先动。首套房从15%降到10%，二套房从30%降到20%。对于总价300万的刚需房，首付从45万降到30万，门槛又低一截。
第三，增值税“5改2”全面落地。
这是打通置换链条的关键。不满2年的二手房也免征增值税，交易成本大降。那些想“卖旧买新”的人，动力就更足了。
第四，公积金提额。
深圳家庭最高351万，上海目前最高324万（多子女+绿色建筑）。上海有可能跟进，把上限再往上提一截。
这些措施，每一刀都砍在当前市场的痛点上。如果落地，就能把上海“金三银四”的热度延续到下半年，甚至让“淡季不淡”。
04
对普通人来说，现在该怎么办？
如果你是刚需买家，别傻等。上海一旦跟进深圳，政策落地的那几天，房东心态会瞬间膨胀。
你现在看中的房子，可能真会一夜之间调价，涨的不会多，但一点肯定有的。
趁着政策还没出，该看房看房，该谈价谈价。遇到价格到位、月供扛得住的，可以下手了。
如果你是改善置换，趁早。趁现在二手房还算好卖，赶紧把旧房出掉。
先卖后买，拿到现金。等新政落地，你就有子弹去抢好房子。别等到政策出来了、房东跳价了、好房子被抢光了，再拍大腿。
投资客就算了，放松限购也拉不动房价暴涨，那个时代已经过去了。
