深圳快报 | “金九”住宅成交下滑,“楼市风向标”成超低流速市场!逆流而上,地铁、招商蛇口、鸿荣源销售排名上扬!
9月，深圳新建商品住宅均价为66,360元/㎡，环比上涨5.21%。网签量2,076套/20.9万㎡，套数环比下降5.59%。受经济大环境影响，市场观望情绪上升，“金九”新房、二手房成交双双下降，短期内难以改变低位运行趋势。宝安区沙井的鸿荣源·珈誉府，以备案233套/22,444㎡、12.5亿元（均价55,576元/㎡），喜提本月全市成交金额、套数双料冠军。A308-0127宗地位于宝安区新桥街道，凤塘大道与丰洋路交汇处西北侧，总用地面积7.02万㎡。本项目批准上市住宅2,219套，累计成交1,183套，目前销售率为53%。南山区前海超级网红盘深业·云海湾下好先手棋，以备案93套/11,385㎡、10.3亿元（均价90,551元/㎡）继续霸屏，摘得金额、套数亚军。其他活跃楼盘包括万丰海岸城（75套、均价59,460元/㎡）、金地环湾城（65套、均价104,627元/㎡）、会展湾雍境花园（57套、均价47,998元/㎡）、超核中心·润府（50套、均价71,736元/㎡）等。从开发商销售情况看，今年前三季，深圳地铁集团深铁懿府（284套，均价107,763元/㎡）、超核中心·润府（1,015套，均价72,465元/㎡）、深铁璟城、弘基·朗寓等9个楼盘在售，以总销售128.7亿元/150,525㎡辉煌成绩，本月上升一位，问鼎深圳房企销售榜首位。招商蛇口旗下创会展湾雍境花园（459套，均价47,330元/㎡）、招商臻城花园（318套，均价53,253元/㎡）、会展湾东城（200套，均价47,487元/㎡）、保利招商龙誉、招商·壹湾臻邸等21个项目在售，总权益销售119.0亿元/162,244㎡，本月新晋探花，位列销售榜第三位。
传统地产豪门鸿荣源控股（67.4亿元）、中海地产（40.0亿元）、中洲控股（37.3亿元）、京基集团（33.8亿元）各有明星楼盘今年销售喜人，排名稳步上升。
9月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为83%。其中宝安区成交领先，成交面积在全市的占比达到37%；关内成交面积合计占比17%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为8%。
宝安区本月成交775套，蝉联成交第一大区宝座。主力成交项目为鸿荣源·珈誉府（233套）、万丰海岸城（75套）、会展湾雍境花园（57套）、越秀·潮樾府（45套）等。龙华区成交335套，龙岗区成交289套，坪山区成交158套，分列第二至第四位。截至9月底，深圳在售新建商品住宅上升到49,934套/498.8万㎡，位于2014年以来的高位。库存压力最大的行政区包括龙华区10,719套，龙岗区9,445套，宝安区7,756套。第四季度新盘供应计划里，有13,889套住宅跑步进场，加上在售住宅，四季度深圳可售房源接近6.4万套。近期购房者信心下降，新房供给充足，去化不容乐观。
当前深圳新建住宅库存去化周期为18.5个月，上破调控目标区间（12～18个月），发出风险预警讯息。深圳，曾几何时还被称为全国楼市的风向标，现在成交萎缩成超低流速市场，均价一跌再跌。
9月，具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为58,685元/㎡，环比下跌0.30%，同比下跌3.46%。供需关系已经走到了低谷，买家停留在观望的阶段，议价空间达到近两年的高位，房价连续23个月阴跌，从高位（2021年5月）累计下跌7.37%。存量住宅网签2,400套/23.2万㎡，套数环比下降0.91%。“认房不认贷”出台后，业主放盘量有所增加，希望能早日出手旧房屋置换新房产。从今年以来，深圳有效存量住宅源增幅达43.3%，全市共有57,085套存量住宅源在售。深圳近期密集出台利好刺激市场，落地“认房不认贷”政策，首套房贷利率降至LPR-10个基点（4.1%），二套房贷利率降至4.5%，不仅降低首付款，还降低了贷款利息，极大地减轻了购买和月供的压力。楼市松绑叠加传统“金九”销售旺季，市场依然平静如水。老百姓对于未来预期的信心减退影响了入市步伐，信心堪比黄金，楼市仍待激活。深圳存量住宅房价收入比高达24.9，从2021年初（30.9）以来呈趋势性下降形态。但从绝对数值而言，即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2023》房价收入比数据，香港18.8、悉尼13.3、温哥华12.0、洛杉矶11.3、伦敦8.7、纽约7.1、新加坡5.3。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。
根据瑞联EVS统计数据，9月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为81.5元/㎡，2023年总体趋势平稳偏弱。租金上涨动能不足，一方面是因为不少租客的租房预算下降，需求由核心区域向关外扩散，另一方面是市场上房源供应较多，租客可选择范围扩大，降低了房东的租金预期。深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。上半年深圳地区生产总值为16,298亿元，同比增长6.3%，这一增速远高于2022年全年增速3.3%。上半年，全市规模以上工业增加值同比增长3.9%，固定资产投资同比增长13.1%，全市社会消费品零售总额同比增长11.5%。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。本月存量住宅租售比为1:720，静态租赁回报率仅为1.6%。楼市非理性繁荣是建立在高净值人群基于“财富效应”加杠杆之上的，刚需和换房者被裹挟着进场，房价更多是信贷泡沫的滥觞。房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约61.9年才能收回成本。9月，深圳推出共一宗地，即妈湾前海综合保税区T102-0463仓储用地，建设用地面积1.99公顷，规划建筑面积7.94万㎡。本月共有6宗地顺利拍出，均为工业用地，规划建筑面积85.12万㎡，成交总额5.43亿元。9月18日，深汕合作区小漠镇成功出让一宗工业用地，X2023-0003宗地由比亚迪以底价1.17亿元成交。地块位于小漠镇通港大道与红海大道交汇处西侧，即比亚迪C地块旁边。土地用途普通工业用地，准入行业类别新能源行业，土地面积117,808㎡，建筑面积212,135㎡，挂牌起始价1.17亿元，土地使用年限30年。
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以上内容摘自瑞联平台《城市快报》。
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