深圳金域蓝湾漏水拉锯战:万科物业被指“只修不赔”,律师剖析业主维权困局

赖苏婷 中房报记者 李叶丨北京报道

面对自家走廊的漏水“拉锯战”，深圳金域蓝湾住户刘先生不仅承受了经济损失，更因拒缴物业费被万科物业告上法庭。刘先生的遭遇并非孤例，近期万科物业在天津、贵阳等地也接连出现投诉情况。

针对此类纠纷，法律人士认为，物业若因响应不及时导致损害扩大，即存在履约瑕疵和过错。个体业主在时间精力与专业资源上难以与组织化的物业公司抗衡，维权之路往往充满挑战。

这起看似普通的纠纷，实则折射出万科物业在服务响应机制与责任认定上的深层问题。

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漫长的9个月：从“滴水”到“积水”的维修路

刘先生的烦恼始于2024年6月。当时，他发现居住门前走廊出现漏水现象，随即向万科物业管家报修。然而，原本以为的小修小补，却演变成了一场持久战。根据刘先生提供的微信聊天记录，管家虽在初期承诺“联系楼上住户做防水”，但后续维修进展异常缓慢。

到了2024年8月，物业排查称需砸开天花板，但并未彻底解决问题。直至同年12月底，漏水情况仍在持续，物业方解释称因楼板过厚（30~50公分），且位置狭窄，无法使用抽水泵，导致积水难以排出。在刘先生多次投诉并附上积水视频后，物业方虽更换了对接人甚至安排了副总经理介入，但直到2025年3月，物业才最终确认渗水点位于高层楼板夹层隐蔽区域的给水管，并完成修复。

维修结束后，双方的矛盾并未平息，反而因赔偿问题彻底激化。刘先生认为，万科物业在服务上存在明显漏洞，响应不及时导致损害扩大，因此提出了减免物业费及索赔租金损失的要求。

对此，万科物业的态度显得颇为强硬。从2025年7月到9月，物业方多次明确回复“无法满足免除物业费和赔偿租金的诉求”，其核心理由是：漏水点位于公共区域，虽然物业负责维修，但“不涉及户内损失赔偿”。针对刘先生因不满服务而采取的“拒缴物业费”行为，万科物业已将其告上法庭。对于赔偿问题，物业方向记者表示一切需由法院判决。

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律师解读：业主可起诉侵权方，物业过错需担责

针对当前纠纷，北京市君泽君（深圳）律师事务所陆晖律师认为，住户刘先生可以就漏水问题直接起诉漏水侵权的直接行为人，若万科物业存在不当行为导致损害扩大，亦可一并起诉物业要求赔偿。

“万科物业在为小区业主提供服务的过程中，若响应不及时，不能及时处理报修，导致损害后果持续存在，表明万科物业在履行物业服务合同中存在瑕疵和过错。”陆晖表示，在实际维权中，业主面对物业公司的博弈往往处于劣势。业主作为个体，在时间、精力和专业资源上都无法与组织化的物业公司抗衡。维权过程通常面临取证难、周期长的局面，这使得许多业主在漫长的拉锯战中不得不选择妥协。

他建议，面临类似情况，除了及时采取法律途径，还可以尝试通过业委会、社区调解等方式解决纠纷。同时，住户在维权过程中应注意保留相关证据，如聊天记录、维修记录、损失清单、现场照片视频等，以便在必要时通过法律途径维护自身权益。

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多起投诉指向“维修拖延”顽疾

刘先生的遭遇并非孤例。在黑猫投诉平台，针对万科物业的投诉集中曝光了其在全国多个项目的管理漏洞，“维修拖延”与“推诿责任”成为高频词。

例如在天津，东丽万科民和巷业主反映，购买的车位因漏水反复维修，导致租户退租，物业却以“无法解决”推诿；在贵阳，万科翡翠传奇业主投诉，卫生间因主管道问题3个月内两次反水，物业承诺的“加装管道”整改迟迟未落实。此外，部分交付多年的项目还出现外墙石材脱落、公共设施损坏等历史遗留问题，物业长期未修，甚至拒绝承诺后续服务。

这些投诉共同指向了万科物业在项目交付后的持续服务能力不足。作为行业标杆，如何在规模扩张的同时守住服务底线，避免陷入“只收费不办事”的口碑陷阱，是万科物业需要解决的课题。