深圳南山楼市热度拉满，作为均价最高的区域，高端楼盘去化表现突出。
上周前海招商海晏府开盘，折后13万/㎡，108套房源去化九成；
3月深圳湾澐玺加推，17.6万/㎡均价，162套去化75%。
截至4月21日，南山（含前海）一手住宅可售1006套，排名深圳10区第5。今年南山已有5盘入市、新增1077套，而罗湖、福田等四区暂无新增供应，供需热度凸显。
二季度南山有9盘计划入市，共1409套房源，但今年纯新盘仅7个左右，集中在深超总-科技园和西丽。
实探总结两大特点：
一是低密新规盘稀缺，仅万星林花园、安缇雅苑符合限高限容要求；
二是主力面向改善（总价750万+），刚需有3字头惊喜。
以下分片区详解南山待入市纯新盘，刚需重点看最后一个项目。
前海南：低密改善首选
🌟 万星林花园
户型：首推150-230㎡，整体112-466㎡ | 动态：展厅在前海世茂大厦41楼，预计5月入市
临近5号线荔湾站（430米），分两期开发，容积率2.6，12栋763户，首推154套。参考周边观山海8.6-9.6万/㎡均价，总价最低超千万，旁边荔山小学在建。
深超总：顶豪聚集地
🌟 安缇雅苑
户型：网传200-230-290㎡四房 | 动态：基坑施工中，深超总唯一限高100米住宅
紧邻深湾玖序，4栋152户，网传户型建面为200-230-290㎡四房，其中约200-230㎡是南北通透户型，标准层高是3.6米。配套成熟，参考深湾玖序12.96-13.78万/㎡均价。
科技园：旧改新盘待入市
🌟 红树别院二期（莱英花园旧改）
户型：暂未公布（预计大户型） | 动态：基坑施工，含249套保租房，最快年底入市
华润大冲旧改周边，旧改项目容积率8.7，打造商住综合体，参考周边12-13万/㎡均价，适配科技园高端人才改善需求。
西丽：供应主力，刚需福音
西丽是今年南山供应主力，涵盖改善旧改和刚需保障房，选择丰富。
🌟 珠光和山悦：
户型：建面约113-140㎡ | 动态：营销中心装修中，已列入二季度待入市名单，预计二季度正式开盘，吹风价7万+
该项目是花伴里珠光村旧改一期A项目，与7号线珠光站直线距离约300米，对面是龙联花园，紧邻珠光花半里小区，交通和生活配套便捷。
项目分两个地块开发，03-01地块为商品住宅，靠近塘朗山体，规划448户，其中338户户型小于90㎡，最高43层；
03-02地块包含保障性住房、回迁房及商业配套，能满足业主日常需求，预计推售432套房源，适配中端改善群体。
🌟 京基珠光村旧改：
动态：目前已出地面几层，曾列入2025年四季度入市计划，今年有望赶工完成进度、实现入市
与珠光和山悦同属珠光村一期旧改，位于珠光村西区，靠近塘朗雅苑，地块规模更大，拆除用地面积约6.7万㎡，规划容积25.5万㎡。
项目原计划2025年四季度入市，规划有445套住宅、11套商业和142套办公产品，因建设进度滞后未能按时入市。
实探发现工地目前施工节奏较慢，仅有零星工人在场，若加快进度，今年有望顺利亮相。
▲珠光村旧改一期B项目（京基项目）开发建设用地范围示意
🌟 新世界湾上云启府：
动态：处于基坑施工阶段，预计以大户型为主，参考周边楼盘折后价约7万+
该项目是新世界拿下的新围工业区旧改项目，备案名为湾上云启府，与5/7号线西丽站直线距离约300米，与鼎胜金域阳光、总章翡翠公馆两个次新房隔大沙河相望，周边目前商业配套较为欠缺。
项目总规划建面约20万㎡，容积率7.3，共5栋住宅（44-45层），住宅总户数460户，其中普通住宅278户（套内小于90㎡仅56户），预计主力为大户型，适配改善群体。
🌟 栖河丽岛公馆（刚需重点）
户型：配售型保障房，共535套 | 动态：准现房状态，预计最快下半年启动配售，部分房源单价或低至3字头
作为南山首个配售型保障房项目，前身为丽岛花园棚改项目，位于德意名居旁边，周边有汇城茗院等次新房，配套相对完善。
项目规划4栋住宅（最高40层），目前已为准现房，是南山首个进入配售阶段的保障房。
临近7号线西丽湖站，旁边就是碧道，生态环境优越，仅商业配套暂依赖周边小区底商。
价格参考周边二手房5-6折定价，均价约4.1-4.9万/㎡，部分房源3字头，是刚需扎根南山的优质选择。
此外，南山还有2个配售型保障房（大新、留仙洞），目前处于前期阶段，需两年左右达配售标准。当前南山在售住宅30多个，叠加二季度新增供应及“以旧换新”优惠，楼市热度持续。
今年南山楼市“改善为主、刚需补位”，无论改善还是刚需，都是关注好时机。
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