深圳南山旧改“F4”启动行政征收!18年拉锯大族控股终迎破局.

2026年4月20日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布一则《房屋征收提示》，正式宣告对南山区南山街道北头村城市更新单元一期范围内的房屋实施征收。

这标志着，这个自2008年启动、历经18年漫长“拉锯”的城中村改造项目，谈判协商阶段彻底结束，进入了政府依法强制推进的实质性阶段。

01 从调解到征收：程序性破局

北头村的破局之路，遵循了深圳城市更新条例设定的清晰法律路径。今年1月19日，南山区政府发布公告，指定南山街道办事处作为该项目的行政调解实施机关。

这意味着，当项目签约比例达到法定标准（根据南山区细则可放宽至85%）后，政府力量开始介入，试图为最后的签约僵局寻找突破口。

然而，经过近三个月的努力，行政调解未能达成一致。2026年4月15日，南山街道办事处发布公告，依法终止了行政调解程序。

公告指出，部分物业权利人未在法定期限内反馈同意调解意见，其中涉及4户，且都非内地身份，大概率已不在深圳居住。这种“玩消失”导致调解期限届满仍无法达成协议。

根据《深圳经济特区城市更新条例》，行政调解是行政征收的法定前置程序。调解无果，行政征收便成为兜底保障。

4月20日的征收提示，正是这一法律链条的必然结果。它明确，自提示发布之日起，任何在征收范围内新建、改建、扩建、新签长期租赁合同等行为，都不会增加补偿费用。

02 十八年漫漫旧改路

北头村的旧改故事，是一部深圳核心区城市更新的微观史诗。这座有着500多年历史的古村落，因建在南山北面的滩头上而得名，村民世代以养蚝为生。它的旧改之路始于2008年，当时被列入《深圳市城市更新改造项目2008年度实施计划》。2011年8月，项目专项规划首次获批，但此后便陷入长达十余年的停滞。

“拆迁难、纾困难、融资难”被业内专家总结为深圳核心区旧改的三大共性难题。北头村也不例外。

项目涉及产权关系复杂，不仅包括旧村，还涵盖北头豪苑、北头新村等多个由村民早年建起的楼房区域。拆迁谈判本身就是一项极其耗时的工作。

与此同时，市场环境的变化也让项目算不过“经济账”。随着房地产市场调整，项目货值下降，但村民的补偿预期并未同步降低，导致开发商动力不足。

转机出现在2024年。当年6月，《南山区北头村改造地块专项规划修改》草案审议通过，并于7月正式获批。调整后的规划优化了用地布局和公共配套，为项目重启扫清了障碍。

03 操盘手与未来蓝图

在幕后推动这个超级大盘的，是深圳本土的“跨界大佬”——大族控股集团。通过其全资子公司深圳市金汇融房地产开发有限公司，这家以激光设备闻名于世的科技巨头，正将其版图拓展至城市更新领域。

大族控股于2008年正式进军房地产，北头村旧改是其城市更新版图的核心项目之一。在南山旧改“F4”中，大族控股一家便手握北头村和南山村两个核心项目。

▲大族控投官网：北头村规划图

根据最新规划，北头村旧改拆除用地面积约66993.8平方米，规划容积高达334532.9平方米，容积率6.73。

改造后，这里将彻底告别低矮的“握手楼”，崛起为包含超高层写字楼、公寓、住宅以及一所配套小学的大型综合项目。

项目还将配建托育机构、老年人日间照料中心、社区健康服务中心、公交首末站等大量公共服务设施，全面提升片区品质。

04 “F4”格局与片区未来

北头村与南山村、向南村、大新新村并称为南山中心区城市更新的“F4天团”，是整片区域更新的核心拼图。

目前，“F4”整体呈现“两快两慢”的局面。除了北头村，由深圳人才安居集团联合万科、深业等国企接手原恒大项目的向南村，近期也进展迅速，一、二期均已完成权利人核实。

而大族手中的南山村和另一个项目大新新村，则相对进度较缓。北头村的率先破局，无疑为整个片区的更新进程注入了强心剂。

▲大族控投官网：南山村规划图

过去十几年，随着旧改的漫长推进，项目周边的城市面貌和房价早已今非昔比。与北头村一路之隔的鼎太风华二期，目前二手房挂牌均价已接近10万元/平方米。

巨大的价值潜力，是驱动旧改前行的核心动力，也解释了为何各方愿意为这个项目付出18年的耐心。

随着房屋征收提示的发布，北头村旧改的“最后一公里”已经铺就。对于早已签约、等待回迁的业主而言，这一天等得太久。

对于南山中心区乃至整个深圳而言，北头村的破局具有示范意义。它表明，在市场化谈判陷入僵局时，依法设定的行政调解与征收程序，能够成为破解城市更新困局的有效工具。

在“控增盘存”的政策主基调下，深圳正着力盘活大批存量更新项目。南山核心区因其市场去化优势，成为“盘活存量”的重中之重。

北头村18年“拉锯战”的终局，或许预示着，南山中心区乃至深圳更多停滞已久的城市更新项目，将在行政与市场的双重驱动下，驶入快车道。