4月21日丨深圳房地产最热话题:深圳 2026 供地计划出炉!笋岗 TOD 落地,房贷利率稳在低位

一、土地供应：“整 - 储 - 供” 三位一体，产业与民生为重

• 供应总量与结构：2026 年计划供应1058 公顷（含深汕 1068 公顷），公共服务用地占比最高（67%），彰显强民生属性；产业用地（255 公顷） 规模显著，坚持 “不设上限” 保障 “20+8” 产业；居住用地仅 90 公顷（商品 55 公顷、保障 35 公顷），延续深圳地少、严控新增的基调。

• 土地整备：全年整备700 公顷，重点为产业、民生、住房释放空间，形成 “整备 - 储备 - 供应” 闭环。

• 信号意义：商服用地仅 10 公顷，严控商办过剩；居住用地依赖城市更新 / 城中村改造（商品房供地≥18 公顷），新房供给将持续以存量盘活为主。

二、笋岗 TOD：全省首个 “资产组合供应”，立体开发标杆

• 模式创新：将 “居住用地 + 地下轨道空间”打包出让（深铁 8.69 亿竞得），实现三维宗地立体拼合广东省人民政府。

• 效率突破：“拿地即开工、交地即交证”，审批周期缩短 50%。

• 项目概况：7/17 号线双地铁上盖，建4 栋低密住宅（容积率 3.2），填补罗湖近十年纯宅地供应空白。

三、LPR 与房贷：连续 11 个月 “按兵不动”，利率处历史低位

• LPR：5 年期以上3.5%（连续 11 个月不变）。

• 深圳利率（商贷）

• 首套：3.05%（LPR-45bp）

• 二套：3.45%（LPR-5bp）

• 公寓：4.1%（LPR+60bp）

• 公积金

• 首套：2.6%

• 二套：3.075%

• 影响：购房成本稳定、低位运行，利好刚需与改善，但 “低利率 + 少供地” 组合 ，难刺激市场暴涨。

四、红土安居 REIT：一季报稳健，保租房现金流稳定

• 核心数据

• 收入：1395.66 万元

• 净利润：576.31 万元

• 现金流净额：1350.48 万元

• 年化分派率：2.84%

• 运营质量：整体出租率96.88%、租金收缴率99.82%，资产稳健。

• 资产包：覆盖福田 / 罗湖 / 大鹏 / 坪山4 项目、1830 套保租房，服务新市民。

五、城市更新风向：广州 “原拆原建、自主更新” 或影响深圳

• 广州试点：海珠得胜岗、越秀 “黉桥・小石集” 推进业主自筹、原拆原建，构建 “政府引导、业主主体、市场参与、国企统筹” 模式。

• 深圳现状：正探索 “业主自筹 + 政府统筹”（如罗湖红岗花园试点），但缺乏配套细则、推进慢。

• 趋势：旧改从 “开发商主导、高补偿” 转向 “居民自筹、原址重建”，降低财政与市场压力，深圳或加速借鉴落地。

综合判断（对市场与置业的影响）

1. 楼市：少供地 + 低利率 → 新房供给偏紧、价格以稳为主；二手房主导市场。

2. 产业：产业用地充足 + TOD 高效开发 → 支撑 “20+8” 产业与总部经济，利好就业与租金。

3. 保障房：REITs 稳健 + 保障地供应 → 保租房供给持续、租金稳定，分流刚需。

4. 旧改：自主更新成主流 → 老旧小区改造提速，但拆迁暴富逻辑弱化。

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