深圳楼市风向标,润玺一期探底回升6%!
- 2026-07-19 16:09:53
一、润玺一期涨了，年后上涨约6%！
近期深圳楼市真的好起来了，不仅成交量上涨，部分楼盘价格也开始探底回升了。
包括深圳楼市的风向标，润玺一期，从去年年底的最低谷，开始反弹。
比如该小区100平三房户型，去年12月29日成交价是1130万，创下有二手交易以来新低。
随后从今年年初开始，稳步反弹，1158、1164……到上个周末的1199万！
年后到现在，反弹了约70万，幅度6%左右！
按照这个趋势发展，高盛前不久预言的“深圳房价未来两年涨15%”目标很快就能达成！
个人的判断是，深圳楼市去年年底是阶段性大底，现在整体上仍然是稳固期，少数楼盘开始带头反弹，如果政策上再配合一下，有可能全面开始反弹，但是能反弹多高，取决于多方面因素，很多楼盘可能回不到以前的最高峰，但是高盛预言的“深圳房价未来两年涨15%”，还是很大概率能实现的。
所以，刚需和改善有自住购房的需求，可以趁现在行情趋于稳固，出来看看房，有合适的可以考虑入手。
另外给大家一个重要建议：当下深圳购房，同等情况，优先购买第四代住宅的“好房子”！
道理很简单，“好房子”容积率更低、品质更好，得房率更高，更绿色健康，更多科技创新，更宜居。
2025年政府工作报告提出，要推进建设“安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。此后这一表述多次出现在重要会议和政策文件中。
深圳开发商也是纷纷响应，在各区推出符合新规的“好房子”，或者说是“新规2.0”第四代住宅，这些新盘的亮点包括：新规户型使用率90%以上甚至100%，容积率3左右，层高不低于3米，楼高不高于100米甚至80米，没有回迁保障房等等。
目前市面上称得上第四代住宅的“好房子”还不多，价格从十几万到三四万。
龙华有两个，联发·红山新澍和中海云颂玖章；
宝安有三个，深圳观潮、碧海玖号和绿城锦和玉鸣；
南山有2.8个“好房子”，2是天健湾TIME和招商海宴府，0.8个是观山海家园，除了不是新规户型，其他都符合；
光明有且只有一个，振业天境云玺；
福田、罗湖和龙岗等区暂时还没有。
下面我们按价格高低为大家简单介绍一下这些新盘。
二、深圳在售“好房子”介绍
1、宝中深圳观潮，宝中新一代龙头“好房子”！
项目位于宝中，欢乐剧场旁，项目总楼高≤80米，容积率3.4，2梯2户或者3梯3户，整盘约610席左右，建面约143-500㎡，纯粹大平层。
4月16日），宝中豪宅新盘【深圳观潮】取证！备案均价约15.09万/㎡，冻资0.97+准签0.97，折后均价约14.2万/平，推143～537㎡ 纯四房房源220套，折后总价1895-9811万。各户型面积总价区间：
143总价：1895—2029万
169总价：2041—2354万
188总价：2322—2738万
257总价：3380—3318万
258总价：3563—4129万
333总价：4617—5194万
2、招商海宴府，开盘大卖9成！
4月14日，招商·海晏府取证，项目备案均价约14.2万/平，推出151套住宅产品，主力户型建面约139-194平的大宅，备案总价1710-3124万。海晏府各户型总价区间统计：
194㎡ 2659 ~ 3124万
193㎡ 2683 ~ 2928万
177㎡ 2280 ~ 2686 万
176㎡ 2318 ~ 2529 万
139㎡ 1710 ~ 1962 万
4月19日上午，备案均价14.2万/平的前海新盘招商海宴府开盘，推105套房，官宣大卖9成！
项目位于前海桂湾，面积139-176-194㎡纯改善户型，招商新国标好房子标杆项目，容积率3.1，仅23层，151户；纯粹商品房用地，无人才房等。
除了第四代住宅，招商海晏府其他优势还包括：
✓桂湾最后一块头牌河海景地块
✓前海首个支持定制化的住宅产品，风格/格局/功能支持定制
✓配给招商物业最高标准服务
3、天健湾TIME，总价700多万买南山海景低密新规四房！
项目位于南山赤湾，容积率仅2.8，总楼层30层，层高3.15米，新规户型使用率达100%，车位比1:1.3，无回迁房保障房。除了楼高超过了80米（其实也还好只有100米），是南山首个新规2.0的“好房子”。
项目有113㎡四房和139㎡五房，纯改善。
除了新规2.0住宅，项目其他优势还包括：大部分户型可以看海景，拥有深圳稀缺的山海景观资源。国企出品，品质建材+智慧社区，打造高端生活体验等。
项目目前在售，折后价格：
113平四房，折后750-840万
115平四房，折后780-900万
114平四房715-740万
139平五房，折后1100-1200万
4、观山海家园，大南山脚下新规低密小高层住宅！
项目位于前海南大小南山脚下，约2.66容积率，南山罕见超低密，约17-25层亲地小高层，0保障房/人才房，美中不足是不是新规户型，所以我说它是0.8个新规住宅，但是其实际使用率达到了最高97%，堪比新规户型。
项目目前清盘中，只要很少量尾盘在售，三房清盘，四房折后900万左右起，折后价格：
113平米竖厅四房两卫：908—1020万
113平米横厅四房两卫：940-1038万
115平米四房两卫：890—960万
138平米四房两卫：1176—1390万
5、碧海碧海玖号，新规2.0纯改善海景住宅！
项目容积率仅约2.2，目前为深圳新盘住宅最低。住宅楼层最高23-26F，住宅梯户比2梯4户、3梯3户，首推主力户型：112-122㎡纯四房住宅。
4月17日，项目取证！本次推出1栋、3栋，共182套房源，户型建面为105-126㎡的新规纯4房。项目开盘折扣如下：冻资 0.98折×诚意登记 0.98折×按时签约×0.97折冻资截止日期4月23日。
项目本次开盘价格如下：备案均价7.32~8.86万万/㎡，折后单价:6.82~8.26万。
105㎡4房，折后总价748-798万
113㎡4房，折后总价782-934万
114㎡4房，折后总价774-850万
124㎡4房，折后总价853-974万
125㎡4房，折后总价903-1024万
项目亮点包括：
（1）海/山/园/果岭 稀缺复合景观。一线无遮挡公园海景，约20万m²碧海湾公园、约67万m²鲜氧果岭，自然度假风貌。
（2）约2.2容积率，目前是宝安甚至全深圳最低。约2.5万㎡社区园林、约8000㎡下沉式庭院，荣获2025美国缪斯设计奖 金奖等等。
（3）新规纯四房，纯纯粹。主力户型约112-122㎡纯四房舒居住宅，集萃国际精工品牌，臻选智能家居系统。
6、红山新澍，总价425万起买红山“好房子”三房！
项目位于龙华红山，可能是红山最后的一块住宅纯地新盘，龙华第一个新规 2.0 好房子，深圳新规 2.0 唯一容积率 2.5的项目。项目限高80米，无回迁房、⽆保障房，居住人群更纯粹，更舒适。
项目目前价格已出，预计24号开盘！折后总价参考区间：
69㎡：425-466 万
78㎡：480-560万
84㎡：530-580 万
100㎡：650-710万
项目属于新规户型，有颠覆认知“神户型”产品！
有约 69 ㎡三房一卫，空间极致利用，户型设计堪称‘空间魔术”；有约 78 ㎡就能做到三房两卫，这是全市 80 ㎡以下少有的设计，让每一平米都迸发超值；有约 84m²横厅三房两卫，全能王牌户型，宽境横厅+环景主卧，住出豪宅尺度感；还有约 100 ㎡四房，灵活多变。
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除了这些新亮点，项目的地段也非常好，位于新盘稀缺的红山正芯，深圳醇熟宜居地，片区5馆1体人文圈，200万方醇熟商业，配套完善，交通便利。
重点提一下学校，项目周边优质教育资源环伺：华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团未来小学、龙华实验学校教育集团至美校区（九年一贯制）、华东师范大学附属深圳龙华学校。
7、沙井绿城锦和玉鸣，沙井唯一在售“好房子”！
项目限高80米，总高16-25层，容积率3.1，有89～104～127～130平3～4房，2️⃣折后总价区间：
89平3房2卫：376万-406万
104平4房2卫：466万-500万
106平4房2卫：490万-530万
127平4房2卫：600万-645万
“好房子”的缺点？
说了那么多好房子的优点，那好房子的缺点是什么呢？一句话概括：好房子的共同缺点是价格相对较高，因为密度更低了，品质更好了，刚需盘差异还不是很大，豪宅盘差距非常明显，普遍比周边二手次新高出20-50%！
所以，还是那句话，当下买房，能买新规住宅尤其是2.0新规住宅的，建议优先考虑新规住宅，尤其是非核心区包括龙华光明宝安北；或者买性价比高的新规1.0住宅，就是户型得房率高，价格也有优势，只是容积率达不到2.0标准的新盘住宅。
除非没得选，比如核心区的名校学区房或者改善房，即使这样，能买次新优先买次新吧！
福利来了：
如果大家对以上新规2.0“好房子”新盘感兴趣，想进一步了解楼盘详细情况甚至想实地看房的，可以联系我们，我们一方面为大家提供免费的咨询和带看；另一方面还能为大家申请额外的现金福利哦！大家千万不要自己单独去看房，一来你不知楼盘底细，二来没有额外福利！有兴趣的朋友可以添加我们助理的微信（shuzi9091）预约。
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