截至 2026年4月，深圳北站（龙华）写字楼整体处于 供大于求、租金下行、以价换量 的调整期，但受益于 TOD枢纽优势 和 华润万象城 等商业配套，高端项目去化较好，市场呈现明显分化。
一、市场现状（供应与空置）
• 总存量：片区写字楼存量超 100万㎡，以 甲级/超甲级 为主（超核中心、华侨城创想大厦、安宏基天曜、龙光玖钻，华润超核中心等）。
• 目前空置率：
◦ 整体：约 28%–35%（高于福田、南山核心区）。
◦ 分化：
◦ 高端新盘（超核中心、华侨城）：20%–25%（品质、配套、交通优势）。
◦ 普通/旧项目（汇隆中心、玖钻）：35%–45%（竞争激烈）。
• 主力客群：科技、AI、跨境电商、新能源、专精特新 中小企业。
二、租赁市场（租金、免租期、租约）
租金水平（元/㎡/月，2026年Q1）
• 超甲级（超核中心）：120–140元
• 甲级（华侨城创想、安宏基天曜）：80–110 元
• 普通/商务公寓改办公（玖钻、汇隆中心）：50–70 元
租约与优惠
• 标准租期：3–5年
• 免租期：3–6个月（小面积/普通楼可达 6–8个月）
• 递增：每年3%–5%
• 物业费：18–25元/㎡/月
• 特点：业主议价空间大，送装修、免租期长，以价换量明显。
三、售卖价格（一手/二手，2026年4月）
核心项目售价（元/㎡）
• 北站超核中心（华润万象城楼上）
◦ 一手：3.2–3.5万（毛坯）
◦ 特价/二手：2.2–2.8万（高楼层/精装）
• 华侨城创想大厦（北站壹号）
◦ 二手/尾盘：2.3–2.6万（精装，红本）
• 龙光玖钻、汇隆中心等
◦ 二手：1.8–2.3万
购买要点
• 产权：40年 商办
• 面积：80–2000㎡ 可分割，整层约2100㎡
• 实用率：70%–75%（高于市场平均）
• 趋势：价格企稳，一手降价促销，二手折价明显。
四、总结
• 租：性价比高，50–130元/㎡/月，免租期长，适合成本敏感的中小企业。
• 买：3.2–3.5万/㎡，TOD+万象城 支撑价值，适合长期持有。
五、重点介绍华润超核中心写字楼
【深圳北站超核中心写字楼】
✨湾区枢纽商务区｜总部办公新地标✨
＃枢纽之上·交通便利·顶流配套·TOD标杆综合体·品质卓越·商务名片 ＃
项目由华润置地与深铁置业联袂开发，位于深圳北站总部基地核芯区，建面约75万㎡的城市综合体，涵盖绿芯公园、万象系商业、地标办公、润府住宅等多元业态，未来将成为一个国际化产城新范本。
• 绿芯公园：建面约16万㎡（建设中）
• 万象商业：建面约13.4万㎡（建设中）
• 办公双塔：建面约18万㎡（建设中）
• 品质住宅：建面约14.4万㎡
🔸建筑面积：约89805㎡
🔸东塔高度：约228m
🔸楼层数量：8-51F，共44层
🔸综合实用率：约70%
🔸标准层面积：约2156㎡
🔸标准层层高：约4.2m
🔸标准层荷载：约2.5kN/㎡
🔸大堂层高：约8.7m
🔸分区数量：4
🔸客梯数量：高区6部，中高区5部，中低区4部，低区3部
🔸玻璃幕墙：中空夹胶LOW-E双银
🔸空调系统：多联机系统
✔超核枢纽：多维立体交通，湾区1H经济圈
🚄1高铁：项目位于亚洲最大高铁站——深圳北站500米范围内，2站到香港、3站到广州
🚇5地铁：地铁4/5/6号线交汇于深圳北站，未来规划22号地铁线、27号地铁线，可进一步快速通达深圳各区域
🚘3横3纵主干道：南坪快速/北环大道/留仙大道、福龙路/龙华大道/新区大道，6大主干道环绕，路网交通便捷，多重昭示
✔超核区域：超级总部基地地位，双区发展核心引擎
• 广深港澳科技创新走廊核心节点之一，双区发展中轴脊梁
•深圳七大总部基地之一——深圳北站商务总部基地 ，构筑优质企业生态圈
✔超核配套：2KM内触手可及多元商务配套，工作与社交距离恰到好处
🛍商业配套：自带建面约13.4万㎡创新型万象系商业，延续万象系品牌商业基因铸就创新型公园式商业综合体，打造深圳商业新地标；与三大北站商圈/红山商圈/龙华商圈便捷联动，临近红山6979，天虹购物中心，华南首家Costco
🏨酒店配套：近百家星级酒店，深铁铂尔曼、星河吉酒店、希尔顿欢朋、君璞酒店、全季酒店、维也纳酒店
⛲公园配套：北站中心公园、南园公园、逸秀公园、白石龙音乐公园、红木山郊野公园
🎨文体配套：深圳市文化馆新馆(在建中)、深圳市第二图书馆(在建中)、深圳市美术馆新馆、演艺馆、展览馆、简上体育综合体（mini版“春茧”）
✔超核品牌：商务资产定制专家，成就高端写字楼资产
• 华润集团，世界500强第74位
华润集团，成立于1938年，由国资委直接监管和领导的国有重点骨干企业之一。华润集下的城市建设与运营业务布局境内外84个城市，开发400余项目。华润置地是中国内地实力雄厚的城市投资开发运营商之一。从2004年开始布局深圳，开发出多个享誉全国的品质项目。
• 片区统筹，启序龙华超核时代
华润置地汲取以往片区统筹经验，结合龙华北站站城人TOD4.0的特点以超核绿芯的城市核及北站的枢纽核形成两核一轴格局，以超核带动片区全面升级，为深圳打造城市新名片。
✔超核空间：北站头牌商务，企业总部封面
• 约230米双塔甲级写字楼，匹配企业高端形象
• 臻稀空中露台空间，俯瞰绿芯及城市景观
• 部分楼层双层通高，可作为企业挑高前台、阶梯路演厅等，多功能空间自由组合
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