刚刚，宝中观潮府的价格出来了，备案均价15.09万/平，比海晏府的14万/平均价还要高出1万/平。
要知道，宝安中心区第一梯队，壹方中心本周成交才是这个价格：
宝中的地段卖出了深圳湾的价格？
根据备案信息，项目共推售4栋楼，合计222套房源，具体推售楼栋为3栋、5栋、6栋、7栋，首批次户型覆盖143-330㎡，备案总价2014-5521万。
给大家看一下详细的价格表：
当然以上只是备案价，只要完成冻资，直接享97折，要是在本月内付齐首付，并且按时完成签约，还能再叠加一个97折，也就是冻资0.97 +准签0.97折，折后总价1895-5194万。
冻资金额已公布（4月22日12:00前需完成资金安排）：
3栋、5栋（257-333㎡户型）：700万
6栋（188㎡户型）：500万
7栋（143-168㎡户型）：300万
前两天，前海桂湾的招商·海晏府价格出来了，最高冲到15 万/平！
这个备案价，应该是创下了前海新盘价格的最高记录。
毕竟，海晏府的楼面价都冲到了8.4万/平，2025年深圳的单价地王，如果价格不拉起来，不说对不对得起地王这个称号，没有这个价，它根本回不本。
根据备案信息，项目备案均价约14万/平，推出151套住宅产品，主力户型建面约139-194平的大宅，备案总价1710-3124万。
给大家看一下详细的价格表：
139平，总价1710万起，单价12.3万起，整条腿的均价达到了13.2万左右。
176、177平，总价2280万起，单价12.88万起，1栋02这条腿的均价达到了14.5万左右，1栋02这条腿的均价达到了14万左右。
193、194平，总价2659万起，单价13.7万起，1栋01这条腿的均价达到了15.4万左右，1栋01这条腿的均价达到了14.8万。
其中最贵的一套，直接干到了3124万，单价冲到了16.1万！
前海这个价位，大家会不会买单呢？
我很好奇，花3000万买这里的朋友，你们到底是干什么的？你们选这里的理由是什么？
很多人说，海晏府这个价格出来后，全深圳最开心的就是观潮府，他们觉得如果海晏府卖这个价，他们的优势又多了一项。
2025年，深圳共成交12宗宅地，总建面超77万㎡，总成交金额达到290.9亿。其中诞生了2个地王：
一个总价地王，86.4亿的宝中观潮府；
一个单价地王，8.4万/平楼面价的前海海晏府。
确实，很多人都在问我，买前海海晏府还是宝中观潮府，毕竟海晏府139-176-194平四房户型跟观潮府143-168-188平，确实存在着实打实的竞品关系。
而且两个项目都有相同之处，都是新规下的产品，高实用，低密度，专梯入户，80米小高层，不限价。
这两个楼盘，注定会拿来反复比较。
不信你看，海晏府预计将于4月19日开盘，观潮府生怕热度和客户都被抢走，今天也火速取证了，也预计周末开放样板间。
很多人要我在两者之间做个总结，总结一句话：要前海未来，选海晏府；要宝中现在，选观潮府。
当然，如果真让大家选，大概会有很多人会弃选，价格都太贵了，说的到顶15万，谁敢想它敢底价15万呀。
anyway，我把两个楼盘的优劣势都清晰地列出来了，希望大家看完，心里也好有个底。
一、前海海晏府
核心标签：前海单价地王、桂湾核心、低密小高层、可定制
招商·海晏府位于前海桂湾金融核心商务区北端，北临双界河，与宝安中心区隔河相望。
项目是前海桂湾，近五年来唯一的“三无”纯商品住宅用地，无配建保障房、无“70/90”户型限制、无售价限制。
项目占地不算大，只有0.83万平方米，总建筑面积约2.56万平方米，规划由3栋23层小高层组成，共151套住宅，容积率仅3.1，建筑限高80米，在前海普遍4.5+容积率的超高层集群中，但是比较亮眼的。
项目最大的底气来源于其顶级地段。所在的桂湾片区定位为“国际金融CBD”，是目前前海建设最快、最成熟的核心区域。
截至2024年底，前海深港国际金融城累计引进金融机构322家，其中超70%集聚在桂湾，高端产业基础扎实。
交通上，项目距离地铁1号线、5号线、11号线三线交汇的前海湾站约500-760米，未来更无缝对接亚洲第一、全球第四的前海国际枢纽中心，快速联通大湾区。
商业上，周边2公里范围内商业氛围成熟，聚集了万象前海、前海壹方汇、前海山姆会员店。
教育方面，项目西侧规划有一所九年一贯制学校。最近的前海港湾小学直线距离约400米，步行5-6分钟可达。
根据南山区2025年学区划分，项目有望划入已开学的南二外集团前海创新桂湾学校大学区范围，与天健悦湾府、深业云海湾等项目共享学区资源，但需通过积分入学竞争学位。
项目目前已取证入市，首推108套面积约139-176-194㎡四房户型，定制化精装交付。
户型介绍：
139㎡A户型：南北通透，5.3米开间
先看咨询量最大的139㎡A户型。原报建是四房两卫，南北通透。
这个户型最大的亮点是客厅开间达到了5.3米，给业主很多想象空间，可以单独隔出个多功能区，比如在沙发后面多放一排书柜，或者直接隔出一个开放式书房、儿童活动区，都是可以的。
海晏府给出的定制方案是减少一个封墙卧室，把格局打开，整个动区做成一个大型家庭中心。
这样改的原因很简单。因为现在的购房群体越来越年轻，住房需求肯定跟老派做法不一样的，年轻人更喜欢动区大一些，给孩子玩乐，或者平时招待亲友适当社交。
139㎡B户型：双龙抱珠，全小区就一条腿
再看看全小区仅一条腿的139㎡B户型，这是一套原报建四房二卫的双龙抱珠户型。客厅开间同样是5.3米，在双龙抱珠户型里，这个数据相当大了。
定制方案和A户型思路类似：减少一个封墙卧室，把儿童房和多功能房动静结合，家里有宝宝的朋友，应该很喜欢这个空间设计。
一个开放式的家庭厅，比如能让你在做饭、看书的同时，随时关注到孩子的状态。
176㎡开间8.8米设计户型
176㎡原报建是四房三卫，双套间设计，南北通透，客厅开间5.7米。
定制方案是去除一个次卧，打通做茶室，个人觉得这完成就是针对潮汕老板做的专属定制。
确实，如果你是一家三口，用不到四房的话，打通做茶室，确实会让房子住起来更舒服，毕竟次卧打通之后，整个动区开间能冲到8.8米。
194㎡全景舱户型
194㎡，全景舱户型，原报建是四房三卫（双套间），偏厅结合2.4米的新规双阳台，景观面超过270°，观景开间达9.8米。
海晏府的定制方案，核心思路是“卧室平权”。从“高定三房”的图纸来看，他们把三个卧室做得差不多大，而不是把资源全部倾斜给主卧，这个设计逻辑在深圳豪宅里不多见。
二、观潮府
观潮府预计周末开放样板间，4月中下旬入市，首推共推售4栋楼，合计222套房源，具体推售楼栋为3栋、5栋、6栋、7栋，首批次户型覆盖143-330㎡。
项目实景图
所有户型均设计为专梯入户，使用率约100%，并拥有东南向海景视野，项目预计2027年底交付。
项目实景图
目前143㎡、168㎡、188㎡、245㎡、260㎡ 四个面积段的官方户型图已经曝光！
建面约143㎡四房两卫
143㎡是兼顾舒适度与总价门槛的“黄金面积段”，无论是过去7090限制，还是如今放开，143㎡这个面积一直都在市场的大部分楼盘延续，并且都卖得都相当不错。
所以我们看到，海晏府也设计了一个139㎡，面积段差不多。
观潮143㎡，一样可以灵动设置，靠近客厅的次卧，可以跟客厅打通，形成一个超大的会客厅，主卧开间约3.6-3.8米，进深充足，可设置L型步入式衣帽区。
建面约168㎡四房三卫双套间
这个户型在深圳的改善盘里算是“起步即舒适”的配置，主打一个动静分区清晰。
核心亮点是，双套间设计，三代同堂的话，老人住在门口旁边的小套房，半夜也不用被年轻人吵醒，蛮人性化的。
168㎡户型主朝向西南看小区园林，直面整个超大超开阔的中庭景观，赏立体水景和丰富的园林铺装。
建面约188㎡四房三卫双套间
这个面积段比168㎡多了20㎡，核心不是多了房间，而是在168㎡的基础上，把每个空间都“放大”了。
其中C1有两户，主阳台东南，景观不错，尤其是东端户，算是宝中唯一没短板的产品，集地段+配套+实用空间+景观+KFS品牌于一身。
而C2的188㎡主阳台西南看小区中央园林，背面看宝中西部商务区城景。
建面约245㎡四房四卫三套间
可以做到传统通透4+1房四卫，厨房旁边那个阳台可以改造成一个多功能房或者杂物房、工人房。
约69㎡多场景社交方厅，连接约7米大面宽客厅与270°环幕阳台，空间感十足。
南向三套房设计，约18米南向面宽，主卧配备独立衣帽间及落地窗，也算对得起它三四千万一套的价位。
建面约260㎡四房三卫三套间
同样是三套房设计，比245㎡更牛的地方在于，这个户型落位在整个观潮府最好的位置，位于东南角，全盘只有40套。
全景舱设计，270°的观景阳台，享有完全无遮挡的海景视野，这个景观视角预计在同段位里面没啥对手。
观潮府位于宝安中心区最西南的“西角头”，这是宝中片区最后一块一线临海、可成片开发的住宅用地。
南向直面前海湾和欢乐港湾，西侧远眺腾讯企鹅岛。
值得一提的是，观潮府突破了80米的限制，通过底盘叠加做到了近100米的高度，把景观面抬升20米。所以即使是低楼层的景观也不错，大部分户型都能越过前面的欢乐港湾，解锁真正的一线海景。
项目占地约4.25万㎡，住宅约12.5万㎡，商业配套约1.8万㎡，容积率仅约3.4，小区花园占地就显得非常大。
约5.5万㎡的三层立体园林，还有约0.55万㎡的会所（棋牌、健身、宴会、Party House等功能）、室内篮球场、室内网球场、室内恒温泳池和约1.83万㎡街区式商业（体量跟东京麻布台之丘相近），预计由华润万象生活招商的。
项目共提供616套住宅，143-500㎡纯粹南向大平层。
房源面积涵盖约140-143平方米（四房两卫）、168-193平方米（四房三卫）、253-260平方米（四房四卫）以及332平方米（四房五卫）等多种规格。
作为深圳国标新规2.0的第一个豪宅定位产品，观潮府是一个无70/90限制，无人才房，无保障房的小高层住宅小区。
交通上，项目距离地铁5号线宝华站约850米，1/11号线宝安站约1.2公里。
据悉未来金科路和裕安西路交汇口会有9号线宝安延长线海韵站（规划）。
商业上，项目自带约2万㎡华润街区商业+欢乐港湾+壹方城，形成黄金三角。日常消费在社区街区解决，高端购物驾车10分钟内可达壹方城、前海HOP天地等顶流商圈。
教育方面，根据2025年宝安区教育局最新的学区划分，
共享学区，其实就是可以同时填报学区里的所有学校，按照志愿顺序和积分高低录取。
当然，观潮府最好的学区组合，自然是海韵小学+海天初中，海天初中的学区囊括了宝安生源最好的一片，学区包括熙龙湾、壹方城、都市茗荟、海纳公馆等一众网红盘。
三、总结
海晏府与观潮府，一个占据前海桂湾金融核心，一个坐拥宝中一线海景，都是2026年深圳顶级改善的标杆作品。两者定位相近、面积段重叠，但内核差异明显，适合的人群也截然不同。
海晏府：前海核心的“地王孤品”
优点很突出：地段纯粹，位于前海桂湾金融CBD核心，产业聚集度高，未来资产天花板更高。产品上有稀缺性，151套低密小高层，无配建、无户型限制，是前海罕见的纯粹商品住宅。户型定制化程度高，5.3米到9.8米的超大客厅开间，可灵活改造，精准契合年轻高净值家庭对“大公区”的需求。
缺点也很明显：地块仅0.83万㎡，社区园林和公共活动空间极其有限。东侧紧邻梦海大道，部分户型有车流噪音，且周边仍有多处工地，城市界面成熟尚需时日。单价偏高（最高16.1万/平），总价门槛1710万起，购房成本较高。
适合人群，看重“前海”金字招牌、相信产业驱动价值的长期主义者。 适合在前海及周边工作，注重通勤便捷性的企业高管、金融从业者，追求核心地段稀缺资产，青睐小而精的低密社区，对户型灵活性要求高，预算在1700万-3200万的购房者。
观潮府：宝中临海的“全能选手”
优势在于均好性极强。景观是王牌，宝中最后一块一线临海住宅用地，大部分户型享有无遮挡海景和欢乐港湾视野。社区配置拉满，4.25万㎡大地块、3.4低容积率、约5.5万㎡三层立体园林、高端会所及自带街区商业，居住舒适度与配套完善度高。学区组合更确定，海韵小学+海天初中的组合是宝安顶级配置，生源圈层纯粹。户型覆盖面更广，从143㎡到333㎡，顶配全景舱户型景观面无敌。
短板在于总价门槛更高，143㎡起步2014万，333㎡顶配冲到5500万，与海晏府139㎡1710万起相比，上车门槛高了300万。地段上宝中虽成熟，但产业能级和未来天花板略低于前海桂湾。
适合人群，追求“即刻享受”的成熟改善买家。 适合对海景资源有执念、看重社区配套和学区确定性的家庭，尤其是三代同堂、需要完善公共空间和成熟商业氛围，预算在2000-5500万的购房者。
当然我还是坚持我刚才的观点，如果宝中真卖深圳湾的价格，那真的要看老宝中老钱对这个片区的热爱程度，毕竟价格真的跟深圳湾有得一比，我相信很多人会犹豫，反而对二手次新是一个利好机会。
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10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
