南头古城作为居住的场所:基于深圳高密度居住形态演变与感知对比的视角 | 范悦 陈珊 张琼 | 时代建筑2023年第4期

南头古城作为居住的场所

Nantou Old Town as a Residential Place

0 引言

40多年间,深圳从边陲小镇发展为人口上千万的充满活力的大都市，高密度建设成为城市发展的必然趋势，住区容积率也随之不断攀升。城中村作为一个特色产物，其形成和演变承载了深圳的一段历史变迁。南头古城是深圳城中村的一个特殊存在。追溯其渊源，南头古城又名“新安故城”，距今已有1 700多年历史，它曾是岭南沿海地区的行政管理中心，是海防要塞、海上交通和对外贸易集散地，为粤港澳历史文化起源地之一。南头古城基本沿袭明朝“九街四门”的空间格局，清朝末年“迁海”后一度荒废，复界后成为新安县治所，在经历了 “日军占领”、中华人民共和国成立后撤县变村、改革开放初期居民拆除城墙砖块修建房屋、特区成立后“城中村抢建”等历史进程之后，古城历史风貌发生了极大改变，古城内1000余栋建筑中，历史保护类建筑仅约为50处，其余95%的建筑均为村民自建房，建筑密度高达50%。南头古城容纳着3万多住户，人口密度是深圳平均密度的15倍。[1]尽管南头古城内“鱼骨”状街巷肌理尚存，城墙护壕依稀可见，但更多地呈现出典型的“城中村”面貌。

南头古城特有的历史文化价值令其具备了不同于深圳大多数城中村的发展潜力。南头古城的更新可追溯到2011年，深圳市规划和国土资源委员会编制的《深圳市南头古城保护规划》提出“体现深港澳同源文化”。2017年，以“城市共生”为主题的深港城市\建筑双城双年展（以下简称“双年展”）试图以城中村为起点，回应在文化、社会、空间等层面存在差异的城市共生问题。南头古城既是双年展的主题，其本身也是主展场。2017年深圳市政府印发《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020）》，尝试从综合治理角度破解城中村难题。2019年10月，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》，南头古城作为试点项目之一，进行历史文化保护与有机更新的融合探索。同年，万科介入并启动了南头古城“蝶变重生计划”，对其进行开发改造，改造后的南头古城涵盖产业、文化、商业、居住四大功能，成为深圳历史文化展示窗口与创意设计交流街区。

当前，南头古城已经成为具有深圳特色的历史文化街区。对南头古城更新的既有研究，多关注历史文化重塑、建筑风貌提升、功能业态提升、公共空间升级等方面，而忽略了南头古城作为居住场所的主体功能。南头古城更新改造之前，与众多原关内城中村一样，交通便利并可提供相对低廉的出租价格，成为打工者或新移民的落脚点。随着更新过程中文化商业的引入，青年公寓的改造，精品酒店的植入，南头古城社区逐渐形成复合多元的居住形态，居住人群也随之发生改变。本文试图梳理深圳高密度城市发展背景下居住形态的演变，并在不同容积率住区居住感知对比的基础上，对南头古城社区渐进式更新模式下产生的多元化居住形态及品质进行探讨。

1 深圳二元化住区密度与居住形态

居住密度（Residential Density）是指一定空间范围内对建筑、人口、空间等进行的量化表达，表征居住空间疏密、紧凑、高低等特性，通常用人口密度、住宅建筑套密度以及住宅建筑面积密度等指标表示。在对密度指标的研究中，比较有代表性的是荷兰学者伯格豪泽·庞特（Meta Berghauser Pont）和海普特（Per Haupt）将容积率、覆盖率、平均层数和开放空间比率四项指标结合在一起建立的一种综合评价密度与形态关联的图表，名为“空间伴侣”（Spacemate）。[2-4]此外，国内学者蒋竞、丁沃沃将居住密度的指标构成设定为居住建筑的平均高度、建筑密度、容积率、住宅楼栋平均间距（南北垂直间距）、户均南北进深和户均室内可用面积等。[5]这些研究对于本文界定密度指标提供了很好的借鉴。

深圳住宅在40年发展历程中，居住密度不断飙升（图1、图2）。在住宅属性上，先后经历了以政府及国有企业为主导的福利住房、微利住房建设，和依托开发商大规模商品住房开发建设。与此同时，“城市包围村庄” 不断扩张，城中村大量涌现。[6]于是，以商品住房、保障性住房为主体的正规住区，与以城中村为主体的非正规住区二元化状况日趋明显。根据深圳住建局数据显示，截止2020年初，全市住房总量1 082万套，其中城中村507万套，商品住房189万套（3 595个小区），保障性住房51万套，公寓97万套，工业宿舍183万套，单位自建房55万套（图3）。

就体现居住密度最典型的容积率而言，纵观深圳住区发展40年[7]，包括商品房、保障性住房在内的住区，容积率不断攀升，同时，建筑高度与容积率呈现线性关联。20世纪80年代，深圳住区以多层为主，容积率多在1.0~2.0之间， 而80年代末建设的白沙岭住区，成为全国第一个高层住区。20世纪90年代至21世纪初，随着住房制度货币化改革的推进，住宅建设量剧增，住区容积率大多为3.0~4.0。近年来，深圳住宅建设不断向空中延伸，容积率4.0~6.0成为常态，百米高层屡见不鲜，例如，华润城润府容积率为7.2，采用33层高层及50层超高层住宅，白石洲旧改绿景璟庭容积率更是达到11.5，层数达到74层。

在此期间，深圳城中村掀起了高密度非正规建设的浪潮。伴随周边城市空间快速增长，村民将新村旧村原有2~4层的住宅进行增高、增容、加建和扩建，城中村住宅普遍达到4~8层，甚至达到9~18层，居住用地平均建筑覆盖率40%，其中部分用地建筑覆盖率高达90%以上，建筑密度远高于一般居住用地。全市城中村用地平均容积率达2.56，部分地块容积率突破了6.0。尽管城中村居住条件与现代都市反差巨大，但其低廉的租金、便利的生活条件使其成为外来人口在城市工作、生活、交往的重要场所，城中村原住居民与外来居民的比例达到1：35。2009年，深圳开启了城市更新运动，许多城中村被纳入城市更新范围，如大冲村、白石洲村、桂庙新村等，通过部分或整体拆除进行了商业开发。同样由于经济利益的驱动，深圳在长时间内以拆除重建作为主要的城市更新模式。2010年以后，深圳总体规划提出由“增量扩张”向“存量优化"转型，对城中村改造方针也转变为以综合整治为主。[8]近年来，逐渐出现文旅商模式（南头古城）、公共租赁住房模式（水围柠盟公寓）、点式改造（玉田村）等新的改造路径。2023年，深圳提出“城中村改造保障性租赁住房”，将对深圳市城中村进行规模化品质改造提升。

深圳在高密度发展的进程中，形成了两极分化的居住形态。一方面，正规住宅呈现高层低覆盖率的特征，造就了垂直方向立体化发展的居住形式，高度不断上升，楼栋间距略有增加；另一方面，非正规住宅建筑覆盖率极高，容积率上升，建筑高度上升，但楼栋间距狭窄的拥挤状况仍在持续。

3 南头古城与容积率不同住区形态与居住感知比较

住区居住环境品质的实质是人地关系在住区尺度上的具体化，涵盖了居住适宜性的诸多元素。随着城市化的演进，居住密度更多地被视为土地物理性的开发强度，而居住主体的感知未得到充分重视。[9-11]前瑞士苏黎世理工大学建筑学院院长迪特玛·埃伯勒 （Dietmar Eberle） 在《密度与氛围》（Density & Atmosphere）一书中对不同密度指标下的居住形态与感知氛围进行了探讨，指出居住密度不是简单的绝对密度，而是居住复杂性与多样性的表征，更是城市住区的品质与活力的影响因素。为了探寻住区形态与居住感知之间的关联，本文从居住感知出发，尝试从8个方面构建能够反映住区品质的居民主观感知框架，包括住区形态、住区安全性、健康住区、老年儿童友好型、社区认同感归属、感受住区自然、感受住区周边饮食和感受住区街道。同时，对深圳市不同时期建造的容积率2.0~9.0的15个典型住区进行居住感知调查。

在此基础上，本文进一步选取了与南头古城容积率相近的典型商品住区案例1西海湾花园和城中村案例2水围柠盟公寓进行了对比分析（图5）。首先，从居住形态类型出发，对比其居住密度指标。基于前述对于密度指标的研究，本文居住密度指标主要包括建筑层数、建筑覆盖率、公共空间覆盖率、底层架空率、功能混合度、地上商业占比、街宽比等。其次，对上述8项居住感知进行对比分析。

（1）就住区密度与形态而言，案例1西海湾花园属于是典型的点式高层商品房住区，建筑密度较低，公共空间占比较高；案例2水围柠盟公寓为统建类型城中村，宅基地整齐划一，建筑密度较高，缺乏户外公共空间；南头古城建筑密度较高，但由于其基本保存了“六纵三横”的道路脉络，仍然体现出不同历史阶段自由建造的建筑肌理，并保留了一定比例的公共空间。三个住区均为混合功能住区，西海湾花园配置底层商业，水围柠盟公寓配置底层商业街道，南头古城功能混合度较高，整个片区包含的居住类型、文化商旅等都比较丰富。同时，与同为城中村更新的水围柠盟公寓相比，南头古城的建筑类型和街宽比类型也更为丰富。

（2）从三个案例居住感知整体对比来看，在住区形态、老年儿童友好型、住区安全性、健康住区、感受自然等方面，案例1西海湾花园优于案例3南头古城，优于案例2水围柠盟公寓；在社区认同感、感受住区周边饮食、感受住区街道等方面，三个案例评价趋同。案例1西海湾花园是商品住区，由于其点式布局，在围合度的感受上明显较低，也同样由于建筑覆盖率低，其对自然空间的整体感知度较高；案例2水围柠盟公寓为规模化改造的城中村，其建筑密度高，街道高宽比高，公共空间较少，居住人群以青年人群为主，其住宅形态感知、自然空间的整体感知度较低；南头古城建筑覆盖率较高，由于毗邻中山公园且古城主街的街宽比较低，社区内几个较大的公共空间节点以及街道相交处形成多处微型公共空间共存，其住宅形态、儿童友好、自然空间的感知度也较高。另外，得益于历史文化街区的商业开发模式，南头古城在住区街道和周边饮食文化方面的居住感知都处于较好的状态，但也由此带来了居住生活受到干扰的问题。

作为一个居住场所，南头古城在保留了其城中村的居住形态的同时，由于特殊的空间肌理以及历史文化街区更新模式的影响，形塑了更为多元的居住形态与空间环境。

3 南头古城作为居住的场所：形态与品质

南头古城在改造之前，是一个相对独立的居住社区，居住环境与其他城中村相仿，社区服务设施供给偏向自给自足，居住人群类型相对单一。在更新过程中，文化、产业、商业的引入，让南头古城环境的品质获得了较大提升，也使得南头古城从一个独立居住社区，转变为多元居住形态、多样商业业态并存，居民与游客共享的社区。本文试图从住区形态、公共空间、社区配套设施等方面来解读其作为居住场所的品质构成。

3.1 住区形态

在20世纪80年代，随着深圳经济特区的建立，南头村与其他城中村一样经历了一场平行于外部城市世界的城市化过程，村民在宅基地上建设两层自用住房。然而，在房屋出租市场的利益驱动下，村民通过一次次翻建、抢建以最大限度利用宅基地，形成密集的城中村楼群。南头古城村民自建房3~10层不等，以6~7层为主，除靠近十字主街、公共空间节点的楼栋之外，大部分楼栋之间距离逼仄，形成了典型的城中村握手楼；50年代的灰泥，80年代的水刷石，90年代的马赛克、茶色玻璃，2000年之后的瓷砖、涂料等多样的外立面材质相互间杂；从住栋形态看，主要包括带底层商业住栋、纯居住的住栋以及带小院子的住栋；南头古城中未经过改造的居住楼栋基本保留了原有自建房的建筑风貌。

南头古城的更新改造，[12-15]以“十”字形主街的沿街区域，以及部分小广场（小绿洲）周边的住栋为主要对象。主街的改造以底层商业开发为主，整个社区中分布有90多个改造为青年公寓（泊寓）的楼栋；青年公寓改造的主要内容则包括对原有自建房建筑结构进行加固维护、平面重新分隔布局、设备管线更新、消防升级、外立面改造等；原有自建房的多种套型，均被改造成了紧凑集约的小套型；公寓管理公司以统一承租、统一更新维护、统一运营的方式进行酒店式的更新运营。由于套型配置以一室户、一室一厅为主，且套型面积较小，租金较高，对象人群发生改变，单身青年及小两口成为公寓的主要居民。泊寓主要分为两种类型：人流量较少的位置是纯居住模式，沿商业街的楼栋基本是底层商业上层居住的模式，原有住宅楼栋小院子则较多地被改造为底层商业的附属公共空间（图6）。

除了青年公寓外，高品质的设计师酒店改造也增添了古城内的居住形态和文化氛围。例如，如恩设计的“有熊酒店”、青山周平设计的“岩也的窄酒店”等点缀于古城之中。设计师酒店的入住人群以游客为主，增强了南头的文化旅游吸引力。

3.2 街道与公共空间形态

结合古城周边良好的公共空间资源与延续的古城空间肌理，南头古城在公共空间更新中构建了不同层级的公共空间网络。北面加强了与中山公园的通达性，南面则修建了南门公园及南头社区公园等，为居民提供了较大的休憩场所；南头古城街道延续了古城的肌理，更新改造的中山东西街、中山南街是古城内较宽的街道，其次是商业和社区服务集中的中山南街一坊二坊，其余的街巷空间则相对较窄。改造结合街道空间网络，对包括小绿洲、报德广场、书院广场等在内较大的公共空间节点进行了更新，形成了古城内主要活动场所；更新区域内的住栋前小庭院或改造形成公共活动节点，或成为商业附属半私人领域公共空间，非更新区域的住栋前半私人领域则依旧是居民珍贵的公共交流场所（图7）。

3.3 社区商业设施

改造前，南头古城的商业分布在中山东西街、中山南街、中山南街一坊二坊，主要采取自建房底层商业的形式，店铺主要经营农副产品、生活用品，提供生活服务等各类社区服务，服务对象为南头古城居民。南头古城更新后，古城内服务于自建房居民的社区生活服务商业大幅减少，主要集中在中山南街一坊二坊，与改造区域业态反差增大。沿十字街商业业态发生较大改变，中山东西街、中山南街两侧引入了大量产业、文创、咖啡、手工艺、高档餐饮等，服务人群主要为游客、青年公寓居民等。同时，十字街的商业与居住相互混合。不少居民表示，商业氛围浓厚和生活便捷的同时，功能混合也给居住体验带来负面影响。

3.4 作为居住场所的品质感知

南头古城渐进式更新为居住者带来了居住环境的较大改善。南头古城更新中，住栋形态从原有单一类型的自建房，演变为自建房、青年公寓、设计酒店等并存，为不同类型的人群提供了多样的居住场所；街道与公共空间形态的改善给居民带来了更多的公共活动空间；文化商业的引入给社区带来新的活力；保留的社区生活服务设施依旧为居民提供生活所需。这些方面的品质改善，使得南头古城在住区形态、老年人与儿童友好型住区、健康住区、感受自然、社区认同感、感受周边饮食、感受住区街道等方面的居住感知均得到居民较高的认可。但是，在住区安全性方面，南头古城的品质认同感并不高。一方面，南头古城更新片区的建筑结构、管线、消防等均得到较大提升，但楼栋之间尺度过窄产生的安全隐患依旧存在，次街人行与电动车行混合等问题难以得到本质性改变；另一方面，文化商业开发引入外来游客，青年公寓与未改造自建房的居住人群存在较大差异，居民安全感知下降。

4 城中村作为居住场所的更新模式探讨

在深圳正规住区与非正规住区二元化发展背景下，固有的观念往往认为正规住区居住感知优于非正规住区。本研究对不同容积率、形态的住区感知对比可见，更新后的南头古城居住感知整体较为良好。作为日常居住和历史文化街区的混合，南头古城的更新无疑是较为成功的。文化、商业、产业、青年公寓的引入以及公共空间的改造，使整个南头古城获得较大的环境品质提升，地方性、历史性、文化性并存的南头古城吸引着大量游客前往，成为城市新的吸引点；同时，青年公寓的改造提升了居住品质，引入大量收入较高的青年居民，同时保留自建房，继续为来深打工者或新移民提供租金相对低廉的住所。南头古城通过渐进式的更新模式，在保留自身历史肌理的同时，发展成为融合商业、居住、文旅等多种功能的多元文化社区。

南头古城展示了城中村更新的一种新模式，不同类型居民都能找到适合自己的居住场所。与之相比，近期深圳市提出一项重大民生工程“城中村改造保障性租赁住房”项目，将对深圳市城中村进行规模化品质改造提升，通过统租的方式进行成片化改造，提升居住品质。改造内容包含楼栋加固、管线更新、增加消防安全、改善卫生条件等，并且尝试通过小户型、高品质、有温度的保障性租赁住房，缓解新市民、青年人群的住房问题。规模化的城中村改造模式，能够在短时间内整体上较大提升居住品质，但是，其更新带来的居住群体整体性的改变，影响是巨大的。规模化的更新改造，一方面让来深的打工者及新移民短时间内失去了相对廉价的居住场所，另一方面小户型保障性租赁住房较为单一的住房类型，也使得居民多样化的程度降低。在南头古城更新过程中，尽管自建房居民对更新改造带来的房租上涨颇有微词，但总体来看，南头古城渐进式的更新模式不断促进着居住环境的多元化和复合化发展，从而能够提供居民更多的选择可能性，并使社区充满活力，是值得肯定的城中村更新改造探索。

（图片来源：图片均由作者拍摄及绘制）

参考文献：

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完整深度阅读请参见《时代建筑》2023年第4期  城/ 村共生：南头实验及其迭代 范悦、陈珊、张琼《南头古城作为居住的场所：基于深圳高密度居住形态演变与感知对比的视角》，未经允许，不得转载。

作者单位：深圳大学建筑与城市规划学院

作者简介：范悦，男，博士，深圳大学建筑与城市规划学院 院长 教授；陈珊，女，博士，深圳大学建筑与城市规划学院 副教授；张琼（通讯作者），女，博士，深圳大学建筑与城市规划学院 助理教授

基金资助：国家自然科学基金面上项目（51808340）

国家自然科学基金青年科学基金项目（52008251）

国家自然科学基金青年科学基金项目（51808340）

教育部人文社科基金青年项目（18YJCZH013）