深圳后海中心区:新城更新 运营前置

完形显神，空间建设只是基础，持续运营才是价值实现的关键。因此我们总结了当前城市设计的三个转向，城市设计在与城市运营互动的过程中动态优化。

这一转向解决“能不能到”和“舒不舒服”的问题，核心在于提升交通效率与空间品质。传统规划已完成基础层面的空间骨架搭建：二层慢行连廊贯通、地下空间与地铁枢纽无缝衔接、滨海休闲带全线开放。2025年9月29日深圳湾万象城二期开业前夕，后海 BC 街坊与中心河仍在开展最后的整治提升与环境保洁，这些“硬基建”解决了可达性与舒适性问题。

这一转向着力破解“想不想来”和“留不留得下”的问题，核心在于激发商业活力与人文体验。次日深圳湾万象城二期正式开业，全新引入近300个品牌，与一期共同形成超500家品牌集聚矩阵，并新增超6万平方米文化业态，一经亮相便成为“网红打卡地”，人流如织的场景迅速点亮片区活力。两个月后，规划中的紫花风铃木悉数盛放——从蓝图到现实，从空寂到繁华，时间见证了规划价值的完整实现。

这一转向解决“再不再来”和“认不认同”的问题，核心在于实现时间沉淀与情感连接。2026年1月，中心河两岸灯笼的光影点亮新年的氛围：后海已成为深圳人节庆活动的首选地。通过持续的文化活动植入、公共空间氛围营造，让后海成为记忆中有归属感的目的地——从空间消费到情感认同，这是运营前置的终极指向。

从空间设计转向时间、空间、行为三者相互关联的综合设计，为深圳人做好全维度的时间场景规划。空间设计难以破解的问题，可通过时间组织优化寻求路径；时间与空间设计仍无法覆盖的问题，则借助行为引导加以完善。

这一理念的核心在于：人愿意将时间投入其中，空间才能真正产生经营价值与运营价值。设计师也需从单纯的“空间设计者”，转变为“公共生活的引导者”，预设使用人群、定义活动时间、营造行为方式。

深圳湾文化广场是后海最具地标性的文化设施，总建筑面积18.8万平方米。但回顾2010年城市设计和2012年修详阶段，功能定位是小街区商业办公功能，属于传统CBD模式。2014年法定图则阶段，调整为小街区文化加商业功能，开始导入文化功能。2019年实施评估与优化阶段，实现登良路局部下穿，规划通过增加文化设施集聚效应，将原商业地块整合为大型覆土文化设施，实现道路下地、公园与文化设施无缝衔接。这是城市级运营前置的结构性创新。

运营需求驱动的优化调整：本案例的核心在于，在后海开发过程中，政府虽在短期让渡了部分滨海商业开发收益，但从长远维度看，此次优化使得文化广场与 BC 区、人才公园形成连贯完整的公共活动链条与无界空间衔接，为后续引入泰特美术馆等高端文化资源、承办大型城市文体活动奠定了空间基础。以文化密度与内涵提升片区整体品质与综合价值，正是城市运营 “算大账、谋长远” 的思路体现。

后海构建了独特的“地面-空中-地下”三维立体慢行系统，空中层二层慢行连廊长达1.7公里，贯通海岸城大平台、BC区空中花园系统，与深圳湾文化广场无界连接，商业、文化氛围高度融合。

运营需求驱动的优化调整： 原规划采用“满铺结构”的二层连廊系统，但在与华润、公务署等运营主体对接过程中，发现存在商业动线不清晰、公共空间与商业空间衔接生硬等问题。运营方提出“增加商业粘性、优化人流动线”的核心诉求。规划团队据此调整设计策略，从“满铺结构”演进为“干线贯通、文商融合”模式，采取不同组合模式清理动线，在海岸城至BC区段保持纯空中花园的公共属性，在深圳湾文化广场段则与商业氛围高度融合，形成内街与外部外感空间的舒适体验。这一优化使二层连廊不仅是交通设施，更成为商业价值的放大器。

尽管后海街区地块大量采用高密度、零退线空间模式，但规划中强力要求保留大量开放空间。这些空间不只是绿化，更是植入文化、休闲、体验、消费功能的场景载体。

运营需求驱动的优化调整： 原规划将街头绿地定位为“景观绿化空间”，但在运营前置的策划中，华润团队提出“空间需要承载具体活动、具备时间切换能力”的需求。规划团队据此优化设计，在街头绿地植入文化、休闲、体验、消费功能，使其符合中央城市工作会议及深圳工业条例的规范要求。下沉广场结合地下枢纽，形成交通性场景；通过时间转化，又可切换为艺术秀场、演绎互动空间，与周边商业发生密切互动。这一调整让空间在不同时间段承载不同功能，实现了“时间设计”的精髓。

创业路是“通山达海”的重要慢行系统，目前正在策划中。这一案例体现了从运营需求推导设计任务的典型工作方法。

运营需求驱动的优化调整： 我们从运营导向提出“希望将创业路与深圳湾文化广场形成整体、营造更多可能性”的愿景，但面临交通组织、空间利用等现实约束。规划团队与华润、交通部门深度协作，提出“超级梯阶”概念：通过交通微循环、限时无车化，实现两侧交通模式转换，为大型活动创造条件；制定“功能分区、管理分时、效益分成”租赁方案，推动空间治理更加精细高效；同时推动腾讯未来中心、地铁置业等周边建筑优化二层连廊平台，与核心公共空间无缝衔接，将舞台氛围融入周边城市区域。这一系列优化从运营需求出发，反向推导设计任务，体现了“运营前置”的核心方法论。

创业路——“分区、分时、分成”租赁计划

后海实践的核心方法论可概括为三个层面。

伴随式规划强调持续动态跟踪，伴随规划逐步落地实施，形成从宏观、中观到微观，再至街道、节点营造的系统性思考，面向未来发展的不确定性，做 “能实施、落得下去、市场可接受” 的工作。

共识即设计强调 “大家以为是”，通过案例积累，在动态变化中迭代演进设计，政府、企业、设计团队多方共谋，坚守原则与底线，形式可灵活调适。

空间即资产强调从建设思维到资产思维，运营促增值，引入价值核算思维，推动每条街道、每处公共空间实现价值最大化。

作者 | 龚志渊

中规院深圳分院规划一所副所长