深圳旧改,终于熬过了最艰难的蛰伏期.1680亿砸向104个旧改项目

南山·莱茵花园旧改：17年拉扯，今年重新动工挖基坑

地处粤海街道、紧邻华润城，莱茵花园旧改堪称“最能熬”的项目之一——2009年就被纳入城市更新范围，2024年实施主体（深圳市友盛地产）已拿到施工许可证，却中途再度搁置，直到2026年初，终于重新启动，目前已进入基坑开挖阶段。

1月23日实地探访时，现场围挡严密，能清晰听到内部施工的“咚咚”声，沉寂17年的旧改项目，终于迎来焕新契机。

项目备案名为红树别院二期，总建面约7.4万㎡，规划打造住宅、公寓、商业、办公于一体的综合体。住宅方面，网传将参考红树别院打造大户型产品，最快年底入市。此外，该项目还被纳入《南山区2026年保障房租赁住房项目认定信息表》，规划有249套保租房，今年大概率会有实质性入市动作。

宝安·黄田金碧片区旧改：6年等待，一期今年三季度有望入市

宝安黄田金碧片区旧改，堪称2026年深圳旧改的“惊喜王”。不同于其他项目的缓慢推进，这里的施工节奏格外紧凑——商业地块桩机不停作业，02地块的天宸云境府部分楼栋已出地面，整体推进势头迅猛。

该项目2020年7月被纳入宝安区城市更新单元计划，中途搁置5年，2025年年中确定实施主体为深圳市宏发房地产开发有限公司，随后快速推进，2025年11月一期获得用地批复，率先启动建设。

整个片区旧改总建面约73.7万㎡，规划建设21栋高层住宅（含保障房）、2所幼儿园、3栋商业办公楼，以及一所54班九年一贯制学校（在建），网传商业部分或将引入“大仟里”，填补区域商业空白。

其中，一期包含02地块（天宸云境府）和04地块（天宸山境府），目前天宸云境府已公布《建设工程规划许可证》，总建面19.21万㎡，住宅约11.77万㎡（含保障房4.8万㎡），共1675户（商品房775户+保障房900户），网传最快今年三季度入市。

龙华·国润片区旧改：3年攻坚，最快5月入市

龙华核心区的国润片区旧改，堪称“效率担当”。项目前身为上世纪90年代的老旧工业区，2023年被纳入龙华区城市更新单元计划，2025年3月确定实施主体为深圳市泰中置地（背后为中交城投），同年12月底就拿到了《建筑工程施工许可证》，目前现场施工热火朝天，泥头车有序进出，进度肉眼可见。

根据规划，项目总建面约25.24万㎡，涵盖住宅、商业、办公、幼儿园等业态，其中住宅建面约20.5万㎡（含保租房5.5万㎡），由中交城投操盘，命名为国润华府，采用一次性整体开发模式，共规划2075套商品房（含回迁房）、498套公租房。

项目地处龙华超级商圈核心，紧邻壹方天地、龙华山姆等商业配套，网传将推出建面约81-165㎡改善型住宅，最快5月入市，填补龙华核心区的新房供应缺口。

龙华·大布头旧改：11年搁置，终于正式奠基开工

龙华松元厦的大布头城市更新项目，同样备受市场关注。该项目2015年被纳入更新计划，2016年曾由福晟集团拿下，后因房企资金链断裂陷入长期停滞，直到项目股权流转后，由国华人寿收购，交由宸嘉发展开发，终于在2026年1月19日正式奠基开工。

据悉，项目总建面约99万㎡，体量庞大，将采用“保障房与商品住宅先行、回迁安置跟进、品质住宅升级、商业办公压轴”的四期开发战略，预计2029年全面竣工。其中住宅部分约50.35万㎡，商品住宅约44.19万㎡，货值超200亿，未来将成为龙华片区的核心大盘之一。

龙华·赖屋山旧改：7年打磨，备案名正式敲定

紧邻地铁6号线阳台山站的赖屋山旧改，自2019年启动以来，进度一直较为缓慢，如今终于迎来新突破——近期正式确定备案名为云麓花园，申请主体为深圳鸿龙投资有限公司（关联鸿荣源），目前现场已动工，正推进基坑建设。

根据规划，项目占地约4.69万㎡，总建面约59.6万㎡，其中住宅20.85万㎡（含保障性租赁住房28295㎡），规划9栋主体建筑和1所幼儿园，包含2栋商办楼及保障房。仅一期（云麓花园）就规划1192户（含保障性租赁住房），依托地铁优势，未来入市后或将成为刚需群体的热门选择。

罗湖·金钻豪园旧改：26年等待，变身“信悦映翠府”即将入市

作为深圳旧改史上的“老面孔”，金钻豪园旧改的等待时间长达26年。该项目2010年被列入深圳首批住宅改造名单，中途因各种原因多次搁置，直到2025年中信城开联合体接手，才正式启动动工，目前已由深圳规自局披露《建设工程规划许可证》，备案名为信悦映翠府。

项目总建面约27万㎡，规划4栋60-73层高住宅、1所9班制幼儿园，共约1720户，其中商品房约440套，全部采用3梯4户设计。网传项目计划2026年3-4季度入市，首推1栋1/2单元商品房，户型为建面约117-125㎡，预计2029年年底精装交付，为罗湖刚需、刚改群体提供新选择。

千亿布局！104个重点项目发力，深圳旧改全面提速

作为土地资源紧张的一线城市，旧改早已成为深圳城市发展的核心抓手，而2026年，这份力度更是达到新高度。

据合一城市更新数据显示，截至2026年3月8日，深圳已列入城市更新计划项目达1064个，其中761个项目已通过城市更新专规批复，旧改体量位居全国前列。

更值得关注的是，网传深圳市近期举办城市更新工作现场推进会，明确选出104个城市更新项目重点推进，全力确保完成2026年城市更新领域固定资产投资1680亿元的目标任务，这意味着，深圳旧改正式进入“攻坚提速”的关键阶段。

从区域分布来看，这104个重点项目覆盖深圳10个行政区，呈现“核心区领跑、全域发力”的格局：南山区以19个项目位居首位，宝安、龙华各15个紧随其后，罗湖13个、龙岗12个、福田10个，盐田8个，光明、坪山各5个，大鹏新区2个。目前，已有近三分之一的项目进入开工、立项等实质性推进阶段，未来将持续释放新房供应。

政策护航+资金加持，深圳旧改迎来新拐点

2026年，深圳旧改能迎来“爆发式”进展，离不开政策与资金的双重助力，更离不开城市发展的内在需求。

一方面，政策红利持续释放，为旧改项目“松绑护航”。3月1日，深圳住建和规自局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确自3月16日起，未完成规划审批的旧改项目，原则上可不配建保障性住房；

同时，在满足交通、教育等基础配套的前提下，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定（调降）土地移交率，无需履行计划调整程序。这一政策调整，能有效提升项目收益率，激活大量“沉睡”的旧改项目，为开发商注入信心。

另一方面，国家层面的政策导向也为深圳旧改注入动力。去年中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，“十五五”规划建议明确“大力实施城市更新”，今年3月初的政府工作报告更是提出“高质量推进城市更新”，在官方指导与地方政策的双重推动下，深圳旧改迎来前所未有的发展机遇。

更值得期待的是，1680亿固定资产投资的注入、104个重点项目的攻坚，不仅将加速深圳城市面貌的焕新，更将影响深圳住宅供应结构，为刚需、改善群体提供更多选择，甚至可能重塑深圳楼市的发展格局。

那些曾被搁置的等待，那些曾被期盼的新生，在2026年的深圳，正慢慢落地成现实。后续这些旧改项目能否如期入市、市场反应如何，我们将持续关注。

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