深圳地产日报 | 2026年4月13日 星期一

近期成交动态

• 4月上半月（4.1-4.12）：全市一手住宅（预售+现售）累计网签1082套，二手住宅累计网签1959套。与3月日均数据相比节奏略有放缓，属于清明假期后的正常调整。
• 上周市场监测：机构数据显示，上周（4.6-4.12）二手住宅签约量环比大涨26%，持续维持近1年的高位水平。新房市场方面，龙华新房项目幸福城臻园加推小户型，再现数百人深夜排队现象，市场情绪显著升温。

3月"小阳春"基准回顾

以下是3月全月官方数据，反映了本轮行情的区域基本盘，显示市场呈现 "东强西弱"、"二手主导" 的格局：

数据注解：3月全市二手住宅共成交5071套，环比暴涨约117%，正式突破5000套"荣枯线"，标志着市场进入活跃期。热度主要由龙岗、宝安、福田、罗湖四区贡献。

上周热点监测数据

结合4月上旬数据和上周（4.6-4.12）机构监测，当前市场热点区域呈现明显分化：

• 新房热点（上周监测）：龙华区（105套）与龙岗区（123套）是绝对主力，这与幸福城臻园深夜排队的现象吻合；南山区（70套）主要靠高端项目支撑。
• 二手房热点（上周监测）：龙岗区（约300套）继续领跑，罗湖区（约200套）和福田区（约190套）紧随其后，这三个区占据了全市过半的二手成交量。

外部市场共振

• 香港二手楼价指数创两年半新高，买家积极入市，与深圳市场形成大湾区核心城市联动。
• 上海二手房单日成交1632套，连续三次打破5年峰值，显示核心城市回暖具有普遍性。

• 便利化改革深化：2026年一季度，全国共办理不动产"带押过户"业务超9万笔，同时推进"交房即交证"项目超1200个。购房流程障碍大幅减少。
• 盘活存量新探索：上海首例"收储居民旧住房用作保障房"签约落地，为老旧二手房提供了新的流通路径。
• 需求端趋势：3月全国二手房找房人数占比达74.8%，为近一年最高，市场关注度持续向二手房转移。

给业主：优化资产，把握流动性窗口

1. 流通性分析：当前是二手出货的好时机，但区域分化明显。
热门出货区
3. ：在龙岗、宝安、罗湖、福田这四个成交量主力区，当前成交流速快，是出货的较好时机，但挂牌量同步激增，需合理定价。
4. 谨慎持有区：在盐田、大鹏或远郊非核心盘，需警惕"有价无市"，建议结合自身需求决定是否长期持有。
5. 置换与风险应对：
置换窗口
7. ：若持有老旧、非核心房产，当前流动性好转是优化资产的好时机。可关注上海"以旧换新"模式，探索多元化置换路径。
8. 风险提示："成交量涨≠价格普涨"。挂牌竞争激烈，需避免盲目跳价。同时关注"高校租用商品房"等可能影响社区品质的事件，评估长期持有价值。

给买家：聚焦价值，避免情绪化决策

1. 刚需"上车"：把握政策窗口，聚焦性价比
热点区域
3. ：龙华、光明、坪山等区域的新房有促销和加推（如龙华250万级小户型），适合预算有限的刚需客户。
4. 理性选择：不必被"深夜排队"等氛围过度影响。优先考虑通勤效率、生活配套、真实入住率，对远郊概念新区需审慎评估。
5. 改善换房：关注核心资产，果断决策
价值聚焦
7. ：市场回暖印证了核心资产的韧性。改善型买家应优先考察南山、福田、宝中等有产业和人口支撑的区域。
8. 时机把握：当前核心区优质房源去化加速，议价空间正在收窄，遇到符合需求的房源应果断决策，同时充分利用"带押过户"的政策便利。

当前市场处于 "量升价稳，预期修复" 的阶段，热度由真实居住需求驱动，呈现明显的结构性分化特征。

• 对市场整体："金三银四"成色较足，但需理性看待区域分化。全市库存去化周期不均，后续政策和经济基本面仍是关键。
• 对个体建议：
业主
• ：应基于房产所在区域（参考上周监测热点）理性判断流通性，把握出货或置换的窗口期。
• 买家：坚持"买核心、买实用、买通勤"的原则，在情绪升温的市场中保持清醒，根据自身需求在热点区域中做出理性选择。

提示：以上数据与信息仅供参考，购房决策请结合个人财务状况、实际需求及专业法律、金融意见。