这个问题本身没错，但更关键的是，你不能把 2000 万以上豪宅，和深圳普通楼市放在同一套模型里分析。前面我们讨论 200 万以下、200—400 万、400—600 万、600—800 万、800—1200 万，那套分析之所以成立，是因为这些房子背后仍然能找到一个相对稳定的底盘：工薪层、中高收入双职工、部分置换家庭。深圳 2025 年购房者平均年龄是37.7 岁，其中31—40 岁占 52.8%；深圳 2024 年工资价位调查显示，31—40 岁个人税前年薪75/90 分位是15.81 万 / 26.04 万，41—50 岁是14.40 万 / 26.40 万。这意味着，前面那套“收入层—潜在承接家庭—流通盘”的方法，讨论的是深圳楼市最大的底盘市场。这时候真正起作用的，已经不是工资，也不是双职工月供能力，而是：这也是为什么我前面没有把1200 万以上继续塞进同一张表里。不是因为它不重要，而是因为从那里开始，公开数据的解释力就在下降。样本量变小，异质性变强，一个项目集中开盘，甚至就能把全市豪宅数据拉得很好看。截至2025 年 12 月 15 日，深圳2000 万元以上住宅成交 699 套，成交金额 250 亿元。这个量级说明豪宅不是没有市场，而是已经形成了独立的小市场。到了2026 年 3 月 22 日，深圳3000 万元以上豪宅累计成交 168 套，同比大增 154.55%。与此同时，2026 年 3 月深圳二手房整体回暖时，1000 万元以上二手房签约量环比增长 193%。这些数字放在一起，说明豪宅不是“卖不动”，而是它的成交弹性和普通市场根本不是一回事。更关键的是，深圳豪宅的成交，很容易被少数顶豪项目集中拉动。2025 年底到 2026 年初，深圳湾和超总一带几个顶豪项目集中入市：深圳湾澐玺首开销售额130 亿元，联泰超总湾首批开盘实现53 亿元，中信信悦湾开盘两小时销售超100 亿元，到 2026 年 1—2 月累计认购转签约金额100.3 亿元。这几组数据说明了一个最容易被忽略的事实：豪宅市场的数据，太容易被个别项目“漂亮化”。
如果你只看“豪宅成交不错”，很容易得出一个过于轻松的结论：深圳高端市场已经全面好了。新顶豪很热，旧豪宅未必同步；头部项目很强，普通高总价住宅未必一起受益。 (凤凰网 )
这就是为什么，我对未来 1—2 年深圳 2000 万以上豪宅的主判断，不是“整体普涨”，而是：真正稀缺的新顶豪、城市级顶豪，更容易先稳、先修，甚至局部继续创新高；总价已经很高，但产品老化、可替代性不低的旧豪宅，会继续磨。普通市场的分化，很多时候是总价适不适配、月供扛不扛得住、产品是否标准化。真正抗跌、真正有定价权的，从来不是“贵”，而是“稀缺到别人替代不了”。未来 1—2 年，深圳 2000 万以上豪宅会怎么走？不会走成整体牛市，也不会走成整体崩。最可能走成“头部先修、尾部继续磨”的分化行情。
豪宅不是看工资，是看财富搬家。普通楼市主要看承接，豪宅主要看资产预期。
如果未来 1—2 年深圳整体市场继续修复，那么豪宅里最先动的，大概率不是“所有 2000 万以上”，而是那批城市级稀缺资产。它们会先缩议价，先缩成交周期，先把价格修出来。而那些“名义豪宅”，如果既不新、也不稀缺、还要靠买家对未来很乐观才愿意接，那就算市场变暖，它们也未必跑得动。深圳 2000 万以上豪宅，未来 1—2 年最可能不是整体普涨，而是城市顶级稀缺资产先修复，普通高总价住宅继续分化和磨底。
这就是为什么，豪宅不能和深圳普通楼市放在一套模型里分析。
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