闲置非居房“活”了!深圳新政力推功能灵活转换

01

政策背景

（一）贯彻落实国家、深圳市工作部署需要

自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（171号文）鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业，允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策，并要求健全存量资源转换利用机制，探索存量建筑用途转换方法，完善相关审批事项办理程序。

（二）促进既有建筑物空间资源高效利用的需要

随着深圳市不断发展和产业转型升级等客观要求变化，部分建筑物功能与当下实际使用需求不匹配问题凸显。现行建筑用途管理规定难以满足市场需求变化，需要通过建筑用途管理松绑，来促进存量资源优化配置。

（三）完善我市存量资源转换利用机制需要

近期深圳市已发布“既有非居住房屋改保障性租赁住房”“既有房屋改养老服务设施”等存量资源转换利用政策文件，但覆盖范围有限，有必要进一步补充完善。

02

适用范围

商业、办公、旅馆业、厂房、研发用房、仓库、物流、公共服务设施、市政和交通设施等非居住用途，且具有不动产权属证书或者由市、区政府及相关部门管理并通过竣工验收的建筑物，可申请用途临时转换。其中涉及历史风貌区和历史建筑、不可移动文物、非居住房屋改保障性租赁住房、政府或事业单位空置房屋改养老服务设施等国家、省、市另有规定的，按照有关规定执行。

“实施办法”所称功能转换，是指在不改变原土地使用性质、土地使用年限、土地使用主体及已批规划许可文件的前提下，改变建筑物功能的行为。

政策解析：

“实施办法”适用于非居功能房屋且具备合法产权的，可申请用途临时转换，是在“非居改保”政策路径后，非居房屋功能转换的再创新探索。非居房屋转换功能从保障性住房拓宽至商办、厂房、研发用房、仓库、物流、公服、市政和交通设施等，更加灵活。

03

申请条件和程序

（一）申请用途转换条件   

满足下列条件的，申请人可以提出申请：

1.原则上应以幢（栋）、层登记单元为单位；其他特殊情形的，应进行专题论证；

2.功能转换部分不存在预告、查封、异议登记，不存在已预售备案、法院或者仲裁委员会涉及物权变动的生效法律文书；

3.功能转换部分不存在违法建设行为，或者已完成整改并取得相关执法机构处置意见；

4.未纳入或者经程序已调出城市更新单元计划、土地整备计划和房屋征收计划；

5.不涉及对公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的建筑物；

6.剩余土地年期不少于6年；

7.符合独立使用要求，不影响剩余建筑物的正常使用，且不得改变原停车库、设备用房、人防工程等配套设施的公共服务功能；需对公共空间进行改造以满足功能转化后项目基本运营需求等特殊情形的，应当专题论证；

8.符合消防安全、建筑结构安全、抗震设防和生态环保等管控要求； 

9.对公共服务设施、市政和交通设施、厂房、研发用房、仓库、物流进行建筑物功能转换的，需取得原行业主管部门事先同意；转换为中、高等院校统一管理的宿舍，或者用于发展生产性服务业、文化产业和旅游业的功能，需取得转换后功能的市级行业主管部门事先同意。

政策解析：

对于非居住功能房屋申请功能转换条件，核心聚焦一是要以独栋/或整层为单位去申请，更有利于规模化运营，保障收益；二是不存在预告、查封、异议、违法建设行为等情形，避免造成利益纠纷；三是未纳入城市更新、土地整备及房屋征收计划；四是剩余土地年限不低于6年，有效保障运营年限要求。

（二）申请用途转换办理程序

政策解析：

申请非居房屋功能转换受理部门聚焦市规自派出机构受理和初审、区政府组织相关部门联合审查、联审通过后向区住建办理施工许可和竣工验收，审批职责分工明确，流程简约高效。

按照政策常规过渡期为5年，最长可续期10年。若不续期，应恢复原建筑功能。未按程序恢复原建筑物功能的，由相关执法机构依法依规查处。

政策原文：建筑功能转换项目需按深圳市地价测算规则补缴地价，其中《正面清单》内享受过渡期政策的项目5年有效期内不补缴地价。

“实施办法”发布之前，深圳已有案例先行探索非居房屋功能转换落地实施。深圳市中医院针灸推拿中心与深圳大学总医院口腔中心作为“商办改医疗”的代表搬进深圳前海写字楼，该模式在2025年深圳市政府工作报告中被重点提及，为商办空间改造树立了新标杆！通过功能复合与空间高效利用，两中心建筑面积共1.2万㎡（仅为新建工程方案19.3万㎡的6.2%），相较于独立选址建设方案节约用地2.9万㎡，节约用房面积约18.1万㎡。

项目于2025年7月立项，计划于2026年6月建成，预计总工期仅约11个月，较传统新建医院缩短4年左右，节约工期80%。在“商改医”模式引领下，两个中心作为示范项目先行先试，带动40余个新增“商改医”项目逐步落地，新增“商改医”面积30余万㎡。

项目效果图

“实施办法”创新探索非居房屋功能转换，是独立于现有“非居改保”政策路径，且对比“非居改保”路径下，更能灵活高效盘活存量空间、释放资产价值，进而实现盘活存量资产，提振市场信心。

在当前市场商办、研发办公等存量空间闲置率居高不下，市场存量非居房屋主动采取阶段性功能转换，是看重高价值运营和当期现实收益的重要表现，也是由被动观望走向自改自救的转变。

撰稿人：陈建塔

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。