深圳龙湖御湖境、青云阙交付“翻车”,新盘“观萃”谁还敢碰?

近日，龙湖在深圳终于传出新盘动向。

其位于光明区的新项目已定名为“龙湖·观萃”，预计将于2026年上半年入市。这一消息迅速吸引了市场目光，让各界重新聚焦这家在深圳许久未有新品面市的房企。

然而，伴随市场对新项目关注而来的，是业主对其旗下已交付项目的集中投诉。凤凰网房产了解到，龙湖于2025年底在深圳交付的龙湖御湖境与龙湖星玺青云阙两个项目，正深陷品质投诉与舆论争议之中。

凤凰网房产深圳也于近期前往项目实探，直击交付实况。

光明龙湖御湖境——从停工疑云到“敷衍交付”

龙湖御湖境花园位于深圳市光明区马田街道，总建筑面积约12.31万平方米，由多栋高层住宅组成，总户数约900余户，定位为改善型社区。但其建设过程却波折不断。

项目从2023年6月开工，2023年9月底开盘，但建设进度缓慢。

2024年9月至11月，项目被业主发现疑似停工。在距离交付仅剩约10个月时，业主现场摸排发现施工人人数少、材料较少，且最重要的精装修未大规模开始，引发对能否按时保质交付的深切担忧。

对此业主表示，尽管已经多次要求开发商提供施工计划表，但沟通未获有效回应。

直到2025年12月项目交付后，问题更是集中爆发。据悉，自2025年末陆续交付至今，已至少有40名业主反映过房屋质量问题，但至今仍未彻底解决。

公区方面，据业主反馈及凤凰网房产实探，项目交付存在瓷砖破损、未打美缝、架空层精装未完成等明显瑕疵，虽经后续整改完成了架空层精装，但部分公区仍存在较多问题未修复。

地库部分目前墙面仍然存在较大缝隙，整体有种“质量低廉、敷衍交付”的感觉。

户内问题则更为严峻，据业主反映，不少业主验房问题清单达到60-80条，有的甚至发现了97条质量问题。涵盖墙面开裂空鼓、过道、公卫地砖空鼓、部分材料未安装、安装错误、漏水渗水等情况。

而对于以上问题的整改，有业主直言“房修一直在整改，就是只搞面子工程”，直指整个事件“维修慢、维权难”的核心痛点。

要知道，在项目开盘宣传期，御湖境被定位为龙湖旗下高端产品线的重要作品，标榜为“三大高定产品系”之一，系龙湖“集30年经验大成”之作。而光明龙湖御湖境作为全国第8座御湖境，其宣传中反复强调“西奢宅”定位，意图定义深圳光明片区的品质标杆。

然而，当承诺抵达交付终点，宣传中的“高端”承诺与现实形成了触目惊心的反差，这场交付让产品系的光环迅速黯淡，更对其“高端”标签构成了直接而沉重的质疑。

龙岗龙湖星玺青云阙——“门面”尚可，“里子”穿帮

另一项目龙湖星玺·青云阙轩位于龙岗，于2023年11月10日取证入市，推出456套房源，主力户型为80㎡三房至113㎡四房，备案均价达3.73万/㎡。项目在2025年12月底前带精装修交付。

根据凤凰网房产实探，青云阙项目在展示中心、园林及小区公区等“门面”部分的交付完成度与观感尚可。

然而，当深入审视小区内部细节时，仍可发现一系列瑕疵，包括停车场装修材料显得低廉、部分指示牌等物件设备脱落，以及公区地砖存在裂缝等问题。

此外，一份业主的验房笔记显示，其收房出现墙面渗水、墙面不垂直、瓷砖破损、墙砖空鼓、地砖积水、墙面开裂等一系列问题。

两个项目的情共同指向龙湖在深圳的交付环节，正面临从施工管控到最终品检的全链条挑战。

针对以上问题，御湖境业主向凤凰网房产表示，希望开发商加快整改进度，并对因房屋质量问题导致的后果——特别是类似渗漏水等严重问题——给予相应赔偿。

据悉，光明区住建局也曾就该项目交付问题介入调查，核查反馈称，未发现结构性、功能型减配；对上述存在一系列质量问题，光明住建局表示已责成建设单位按照买卖合同约定，落实保修责任，目前已开展此项工作。

除了住宅交付面临考验，龙湖的商业项目推进亦显乏力。其位于东莞的“莞北天街”商业综合体，原计划于2024年亮相，但至今都未能开业。

该项目于2022年9月正式命名，2023年举行了奠基仪式。然而，奠基后项目进展缓慢，2023年底申请竣工延期。

直至2025年9月，东莞茶山发布信息显示，莞北天街已启动局部基坑建设工作。也就是说，截止目前，项目仍处于初期建设阶段，官方尚未公布新的明确开业时间表。

交付难题的背后，龙湖近年还伴随着频繁的组织与管理的动荡。2025年上半年，龙湖将原深港公司与广佛公司合并，成立“龙湖华南公司”，原广佛公司总经理沈宗荣出任华南区块总经理。

而原深港公司总经理张童，便是在2024年主导拿下如今深受交付困境的御湖境、青云阙两个项目，如今已因个人发展原因离职。

此外，集团在营销体系层面也完成了一轮集中调整。据悉，原集团营销COE能力中心负责人林靖馥，现已任集团品牌负责人。

截止目前，10大地区公司的营销总经理分别为：巩师防为龙湖沪苏公司营销总经理，陈石兵为龙湖浙江公司营销总经理，邓萍为龙湖合宁公司营销总经理，李汶炎为龙湖华北公司营销总经理，刘青松为龙湖山东公司营销总经理，赵鹏为龙湖东北公司营销总经理，郭文龙为龙湖华中公司营销总经理，马晓猛为龙湖华西公司营销总经理，李全为龙湖重庆公司营销总经理，高艺文为龙湖华南公司营销总经理。

频繁的高层人事更迭与区域整合，不可避免地伴随着战略重点、管理标准乃至成本管控思路的调整。

市场观察人士分析，这种不确定性若投射到项目营造层面，极易导致产品标准在执行中走样、品控流程在衔接中失守。

深圳御湖境与青云阙项目暴露的“减配”疑云与品控瑕疵，或许正是这种内部动荡在终端产品上的显现，与龙湖一贯宣传的高端品质形象已然形成刺眼反差。

当御湖境与青云阙的交付问题仍在消耗业主耐心与信任时，龙湖在深圳市场的新项目却已蓄势待发。

去年12月，龙湖以底价竞得光明区一宗宅地，楼面价约1.2万元/平方米，该项目已定名为“龙湖·观萃”，预计将于2026年上半年入市。该项目开发主体深圳市辰启房地产有限公司的法定代表人、经理、董事正是新任龙湖华南公司总经理沈宗荣。

然而，市场的疑虑已然滋生。在社交平台上，对于这个新项目，不少潜网友表达了担忧：“期房的话，害怕又是个坑。”这种担忧直接源于对御湖境、青云阙项目交付品质的失望。

另一方面，在价格端，此前御湖境项目曾被指以较大折扣促销，青云阙也曾推出价格较低的工抵房，这些以价换量的策略背后，品质保障是否被置于次要地位？如今，新盘龙湖·观萃也出现了“低价”传言，这是否会成为下一个“降标减配”的循环起点？

不过，近日“龙湖在湾区”公众号已发出针对龙湖·观萃项目传言的声明中提到：网络流传的所有"超低房源定价"、“专属优惠"等均为不实信息。

当前，行业正转向高质量发展阶段，“好房子”的内涵首先在于坚实的质量基础。对于龙湖及其他房企而言，如何穿越周期，更在于能否在每一个交付的项目上，兑现最初的品质承诺，重建市场信心。这既是生存的需要，更是未来发展的基石。