楼宇资讯|北京大宗交易回暖,深圳写字楼市场量价齐升

高力国际近日发布的2026年第一季度数据显示，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，市场需求温和放量，延续去化态势，空置率环比回落0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点。但租金端仍承压明显——整体市场平均净有效租金跌至212.6元/月/㎡，环比下跌4.2%，同比跌幅扩大至12.4%。

值得关注的是，非核心板块的甲级项目贡献了接近4.3万平方米的净吸纳量，占整体净吸纳量的75%。受成本压力影响，企业正加速从高租金核心市场向性价比更高的外围或新兴项目迁移，丽泽等子市场过去五年空置率从66%大幅降至21.2%。

相比之下，深圳一季度表现亮眼。仲量联行数据显示，一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约14.2万平方米，同比增长75%，整体空置率降至25.9%，连续两个季度下降。成交量方面，一手写字楼成交同比增长158.8%，二手成交同比增长31%。

科技企业扩租是深圳回暖的核心引擎。以消费电子龙头扩租为代表的科技企业集中成交，叠加机器人等新兴赛道持续放量，已成为深圳甲级写字楼市场回暖的核心支撑。与此同时，“出海”服务生态加速落地深圳，大量围绕企业出海所需的海外营销、跨境合规、国际支付等功能团队正在加速聚集。

有产业支撑的片区空置率下降尤为明显——水贝、南油、科技园等区域租赁需求持续活跃，南油片区某项目出租率达95%，租金同比上涨15%—20%。

广州一季度迎来32.6万平方米新项目入市，几乎相当于去年全年供应量的86.4%。供应集中入市推高空置率至22.1%，租金环比下降1.3%。但价格下调后，一季度净吸纳量达到15万平方米，同比增长11.5%，是四大一线城市中唯一净吸纳量有所增长的。不过全年仍有46.8万平方米新供应等待入市，压力不容小觑。

4月2日，铜锣湾一个写字楼重建项目流拍。新世界发展已并购该项目近13年，底价26.79亿港元，结果无竞拍者到场，成为香港历来最大宗流拍个案，反映出投资人对写字楼物业的信心尚未恢复。

3月16日起，上海正式下调商业用房首付门槛——最低首付从50%降至30%，覆盖商铺、写字楼、酒店等商业物业。这是上海近20年来首次对商办房贷政策作出重大调整。此前央行和金融监管总局已于1月发文将全国商办首付统一降至30%，目前已有超过20个省级行政区落地该政策。

政策背后是商办市场高库存的现实压力。截至今年2月末，上海商办库存面积约1698万平方米，去化周期长达235个月——按现有销售速度，需近20年才能消化。

深圳跟进执行后，一二手写字楼市场交易热度升温，企业自用需求加速释放。业内人士预计，各机构最终将统一按30%执行，市场信心有望逐步恢复。

此外，北京大宗交易市场的火热行情进一步印证了资本对核心资产的信心。高力国际数据显示，2026年第一季度，北京大宗交易市场成交额为122亿元，同比增长184%，交易规模已达2025年全年总额的67%。其中零售业态交易额约87亿元，占比71%；办公业态交易额约24亿元，以企业买家自用为主。高力国际华北区资本市场及投资服务董事韩默表示，企业自用需求的刚性支撑作用持续强化，成为办公楼大宗交易市场的核心驱动力。

在资产证券化方面，商业不动产REITs扩容提速。截至2026年3月20日，商业不动产REITs申报数量已增至14只，拟募集规模超417亿元，超过2025年全年基础设施公募REITs的募集总额。

4月1日，嘉里建设宣布其全资附属公司嘉里发展与业主Ubagan订立租赁协议，租用嘉里中心新办公物业，以搬迁香港办事处。租期三年（2026年4月1日至2029年3月31日），月租金合共约208.6万港元，确认使用权资产约7000万港。此举有助于整合嘉里中心办公设施，支持香港营运需要。

香港老牌旅行社万通集团出售尖沙咀办公楼，搬迁至深圳罗湖，引发市场关注。万通集团总经理罗启邦表示，每月租金从原来的5万港元降至1万港元，人工成本从23万港元锐减至7万港元，员工数量基本不变，每月能为公司节省近20万港元开支。

深圳科技企业扩租需求持续释放。一家全球性科技公司的负责人透露，随着机器人AI数据强化训练业务的快速推进，公司一季度已完成了3000平方米的扩张，二三季度将持续扩张5000甚至8000平方米。仲量联行数据显示，2025年以深圳消费电子企业为主的新兴产业新租赁成交面积接近8万平方米，进入2026年这一势头持续升温，机器人赛道多家企业合计签约产业空间约2万平方米。

近期商办领域大宗交易热度持续升温。深圳一家民营实业企业以16.2亿元的价格收购了位于上海黄浦区新天地商圈的新茂大厦。该项目系新加坡嘉德置地开发的甲级写字楼，总建筑面积约4.34万平方米。据了解，该项目去年的市场报价为23亿元，本次成交价相当于打了7折。深圳民企斥巨资收购上海核心商圈物业，反映出对上海商办市场的看好。

高力国际数据显示，一季度北京大宗交易市场共录得7宗交易，成交额122亿元，已占2025年全年总额的67%。在资产价格回调的背景下，企业自用需求和机构投资者均表现出较高的入市意愿。

2026年开年以来，险资频频“扫货”商业不动产。泰康人寿、友邦人寿、长城人寿等7家险企投资成立的私募基金——天津兰沁股权投资基金，规模高达86.01亿元，重点投向一线城市商业不动产。在资产价格处于相对低位的窗口期，险资对核心城市优质物业的配置热情持续升温。