深圳2026年购房政策完整版

本文基于深圳市近年来已落地执行的房地产调控政策整理，截至2026年4月，政策框架稳定、无重大收紧调整，内容准确、实用，适合购房人参考及行业转发。

一、限购政策：分区执行，核心区从严

深圳目前实行差异化分区限购，整体宽松度较高，仅南山、福田等核心片区保留一定门槛。

1. 核心限购区域

适用范围：福田区、南山区、宝安区新安街道

深户家庭/单身：可购 2套，无需社保
非深户：需连续 1年社保或个税，可购 1套
多孩家庭（2孩及以上）：非深户满1年社保可购 2套

2. 一般限购区域

适用范围：罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明

深户：不限套数
非深户满1年社保/个税：不限套数
非深户无社保：可购 2套

3. 不限购区域

适用范围：盐田区、大鹏新区

不限户籍、不限社保、不限套数，自由购买

其他重要说明

社保认定：1年内断缴不超过3个月，累计满12个月即可
离异家庭按单身/家庭实际情况认定，计入未成年子女名下房产
未成年人可购房，但占用家庭名额，一般要求全款

 

二、贷款政策：低首付+低利率，支持刚需改善

1. 商业贷款（商品住宅）

首套房：最低首付 15%
二套房：最低首付 20%
多孩家庭：二套可按首套标准执行（首付15%）
贷款利率：当前主流执行 约3.05% 左右（5年期LPR大幅减点）

2. 公积金贷款

首付比例：首套、二套最低 20%
贷款利率：首套 2.6%，二套 3.075%
贷款额度：个人最高 126万，家庭最高 231万
多子女家庭、首套房、保障房可享受额度上浮

3. 商务公寓

最低首付 30%
利率略高于住宅，以银行审批为准

 

三、交易税费：优惠力度大，置换成本降低

1. 增值税（卖方）

产权不满2年：按 3% 征收
产权满2年及以上：免征增值税

2. 个人所得税（卖方）

满5年＋家庭唯一住房：免征个税
其他情况：可选择 全额1% 或 差额20%

3. 🏠 契税（2026年现行）首套房：≤140㎡按1%，＞140㎡按1.5% ；​二套房：≤140㎡按1%，＞140㎡按2% ；​ 三套及以上：统一3% 。依据：财政部、税务总局、住房城乡建设部2024年第16号公告，深圳已取消普通/非普通住宅区分，统一按此标准执行 。





4. 卖旧买新退税优惠（政策延续至2027年底）

出售住房后 1年内重新购房
新购房总价 ≥ 原卖房总价：全额退还个税
新购房总价 ＜ 原卖房总价：按比例退税

 

四、限售政策：已全面取消（重要！）

根据深圳市官方公告，自2024年9月30日起：

商品住房取消限售
商务公寓同步取消限售

也就是说：
新房、二手房、公寓，只要取得不动产权证书，即可随时出售转让，不再有持有年限限制。
这一政策极大提高了房产流动性，对置换、投资、改善均形成明显利好。

 

五、其他重要购房规则

1. 限售已取消，取证即可交易，无3年限转要求
2. 深圳目前不认房认贷标准宽松，改善群体置换压力明显降低
3. 法拍房、赠与、继承按对应政策执行，一般计入家庭住房套数
4. 配售型保障房、人才住房实行封闭流转，不进入普通商品住房市场

 

六、一句话快速自查

想在南山/福田/宝安新安买：深户随便买，非深户需1年社保。

想在龙岗/龙华/宝安其他片区买：门槛极低，基本放开。

想在盐田/大鹏买：无任何门槛。

所有房子取证就能卖，不再等3年。

首付最低15%起，利率处于历史低位，有购房需求的朋友可以结合自己实际情况来决定。