深圳核心区,已经在拒绝刚需了
- 2026-04-09 18:40:17
深圳核心区,已经在拒绝刚需了前天深圳公布了二季度入市计划名单，我在一手小号发了点肺腑之言，老友们留言说讲得很好，今天搬上來分享给大家： 二季度核心区几乎没刚需 2026年二季度计划销售商品房列表出来了，限购核心区（福田南山前海宝中新安）的热门盘这次可就多了。「信悦湾」、「深圳湾澐玺」、「深圳观潮」、「海晏府」、「安缇·深圳」、「翰熙典居」等都榜上有名。 
但是这堆货里面，除了旧改的「翰熙典居」还有那鸽了几年的「风格城事」，其他招拍挂的盘基本都是偏豪宅定位的。 因为7090退出历史舞台之后，限购核心区的土拍新房kfs基本上都是全面豪宅化了。过去最大的约140㎡左右户型现在成了起步，甚至不少地段极好的盘直接干到200㎡起。 过去一千以内预算刚需买房，在限购核心区范围里是有很多挑的，位置比较核心的福田南「中洲湾」、前海「深业云海湾」、宝中「中铁阅臻府」等等，在定价策略和产品设计上，都给足了上车空间。 现在手里拿着千把万的老友，限购区核心地段想找个新房选择真不多了。 放眼看去，二季度南山核心就剩一个「翰熙典居」还有一些能在1000万以内的户型，其他的「深圳湾澐玺」、「后海招商玺」、「信悦湾」定位都高到差不多200㎡起，最低也要2500万打上。 接下来科技园百度南那块，目前来聊的几家kfs也不打算做低，基本不会出来1000万以内的东西，某kfs说最低不能低于120㎡的，有甚者140㎡起。 前海只有原本的地主家「凯旋府」部分户型、「紫荆屿」个别户型能顶着1000万内的刚需市场。而招拍挂的「海晏府」是139㎡起，吹风价也不低，估计起步也快千九二千了。 至于「海晏府」南的地块，即使是二线位置，我也不认为他们会搞过度刚需的产品。整个前海前几年搞的刚需三房太多了，不会再去增发。 在硬限购的新安街道里，新房就「深圳观潮」，吹风价都1900+起了。 隔壁「北街坊」虽然还不够明朗，目前聊的几家意向感觉也不会做得特别刚，如果华润拿，必定要跟「深圳观潮」一起托举。 福田二季度没有新房要入市，最临近的增量应该就是中建「文创园」项目，去年跟他们排了一下户型，也很难有特别刚的产品。 当然，以上说的这些新房，走的也不是过去的玩法。kfs过去是限价，只能粗暴走量；现在kfs是想精雕细琢，用产品力换取高溢价能力，赚还有钱的人的钱。 这么一琢磨发现，限购核心区新房对刚需上车非常不友好，选择很少，预算一千左右或者以内，新房除了上面聊的「凯旋府」和「紫荆屿」，要去看没那么核心的赤湾、南头、西丽了。 得多看看二手房了。 现在二手市场里南山「润府」三房、前海次新桂湾、前湾三房，或者妈湾「万科瑧湾悦」四房都是很好选的。要是预算还降低一点的话，宝中「海纳公馆」也是个选择。 大家可以联系我们了解各种预算段的选房方向和地图。
分化：核心限购区举高高，非限购区走量
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潮流是一个Cycle
过去深圳的大户型实在是稀缺得不行，但凡出个200㎡以上的都是世间珍宝。积压了多年的需求在取消7090之后爆发，kfs想喝头啖汤，肯定第一时间猛堆大户型，直到喂满市场。
深圳始终不如沪港的经济基础扎实，经过一年多「深湾玖序」、「深圳湾澐玺」、「信悦湾」的洗礼，好像消化得差不多了。
一个项目从土拍前的调研到入市有个一年多的历程，在这段日子里市场也是在变幻的。后面的批次和新房可能会一个比一个乏力，我感觉也得学沙井和龙华刚需新盘那样做做外地看房团市场了。
当豪客消化得差不多的时候，或许又会重新回味刚需市场了，潮流永远是一个cycle，不停轮转。
现在的核心限购区对刚需确实不够友好，着急的话真得多对比二手房，接受不了二手产品力或者不急的话，可以蹲一波后续。
非限购区和非核心板块
在非限购区里，现在也在试点玩产品力换取高溢价，像龙华核心的「云颂玖章」、龙岗核心的「大运玖章」、原限购区碧海的「碧海玖号」，也在抬高门槛做试探。
上行期的核心是扩张的，但是下行期就是收缩了。
深圳大部分的非核心板块，比如宝安西北、龙华红山以北、光明核心以外的，龙岗大运以外的，这些地方的招拍挂就算做高品质，也很难有人买账。
品质在刚需市场面前的认可度不高，价格才是第一锚点。
去年沙井的「绿城锦和玉鸣」带着外地思维卷了一下产品力，暂时水土还不服。
但我觉得是一个好的开始，指不定大家卷公区卷习惯了，以后出来的新房哪怕是刚需定位，会所管家大泳池也是纯纯标配了。
你送我可以，加钱不行。
就像上周我同学跟我说，他们公司新买的那台16万的零跑，冰箱沙发大彩电续航1200km，比以前五六十万的车都要好。
价低活好才是硬道理。
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