新政丨一文厘清:深圳非居功能转换新政,与 “非居改保” 到底怎么选?

近日，深圳市规划和自然资源局正式印发《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》（深规划资源规〔2026〕3 号，以下简称《功能转换办法》），在全市范围内建立既有非居住建筑功能转换管理制度，为商业、办公、工业、公共配套等存量建筑盘活提供了全新的合规路径。

圳法团队结合此前已发布的“非居改保”※等相关政策对本次新政进行解读，重点对两项核心政策作出区分，供相关行业参考。

※即《深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于印发<关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知>的通知》。

本次新政是深圳盘活低效非居住存量空间的关键举措，核心保持土地使用权性质、土地使用年限、土地使用权主体不变，在此基础上通过正面清单管理、区级联合审查、过渡期政策支持的组合方式，实现商业、办公、工业、公共配套等非居住建筑的合法功能转换，为全市存量空间的优化利用提供了低成本、高效率的合规新路径。

（一）适用建筑范围

适用于深圳市行政区域内合法建成、已办理不动产登记的既有非居住建筑物，主要包括：

✅️商业、办公、旅馆建筑；

✅️公共管理与公共服务、市政、交通设施建筑。

❌️住宅类建筑、已列入历史保护名录建筑、存在重大安全隐患建筑等，不适用本办法。

（二）核心准入条件

✅️转换单元以整栋、整层为基本单位，不得零散分割、局部转换；

✅️产权清晰，无司法查封、权利限制及重大权属纠纷；

✅️无违法建设，或违法建设已依法处置完毕；

✅️未纳入城市更新单元、土地整备、房屋征收等实施计划；

✅️建筑剩余土地使用年限原则上不低于 6 年；

✅️改造后符合结构安全、消防安全、抗震、环保等强制性标准。

⚠️涉及教育、医疗、产业、文旅等特殊行业的，需取得行业主管部门意见。

（三）核心政策支持：5 年过渡期免补缴地价

对纳入正面清单的功能转换项目，5 年过渡期内免予补缴地价；

5 年期满前 3 个月可申请续期，续期期限累计不超过 10 年，续期阶段按规定补缴地价；

期满前 6 个月可申请办理正式土地用途变更，实现用途永久调整。

（四）转换方向实行 “正面清单” 管理

仅允许在政策明确的清单内进行转换，涵盖公共服务、产业、商业、文旅、学生宿舍等多种类型，实现 “商办转产业、产业转公共配套、公配转经营性用途” 等多向流动，不再局限于单一用途。

为便于实务中快速判断适用路径，结合深圳市既有非居住房屋改建保障性租赁住房官方政策，对本次《功能转换办法》与 “非居改保” 作出精简对比。

◆政策定位不同

本次非居功能转换：综合性存量盘活政策，目的是优化城市空间结构、盘活低效物业，覆盖产业、商业、公共服务、文旅、宿舍等多类用途。

非居改保：专项住房保障政策，唯一目的是增加保障性租赁住房供给，用途具有专一性。

◆可转换用途不同

本次非居功能转换：实行正面清单管理，可在公共服务、产业、商业、文旅、学生宿舍等范围内依法转换，用途多元灵活。

非居改保：仅允许改建为保障性租赁住房，不得用于其他经营性或公共服务用途。

◆过渡期与期限不同

本次非居功能转换：首期有效期5 年，期满可申请续期，累计最长不超过 10 年；期满也可申请正式变更土地用途。

非居改保：改建认定书有效期原则上不低于 6 年，期满可申请续期，整体以保障房运营监管为核心。

◆地价政策不同

本次非居功能转换：5 年过渡期内免补缴地价，续期或正式变更用途时按规定补缴。

非居改保：按保租房政策执行，在规定运营期内享受相应地价与规费优惠，核心围绕住房保障实施支持。

◆审批牵头部门不同

本次非居功能转换：以规划资源部门为核心，区政府组织多部门联合审查，侧重规划、安全、产业合规性。

非居改保：以住建部门为牵头审批单位，重点审查户型、租金、运营管理、保障房监管要求。

◆适用物业范围略有差异

本次非居功能转换：覆盖商业、办公、旅馆、厂房、研发、仓储、物流、公共服务、市政交通等九大类非居住建筑。

非居改保：主要适用于商业、办公、工业（厂房、研发）等非居住房屋，公共配套、市政交通类建筑一般不纳入改建范围。

◆后续处置路径不同

本次非居功能转换：期满可选择续期、恢复原用途、申请正式变更土地用途三种路径。

非居改保：期满可续期继续作为保租房，或按要求恢复原用途，不得擅自转为商品住房或其他用途。

◆政策适用边界——并行适用、互不替代

拟做保障性租赁住房的，必须适用非居改保政策；拟转为产业、商业、公共服务、文旅、学生宿舍等非保租房用途的，只能适用本次非居功能转换政策；不得交叉套用审批流程、地价规则或监管要求。

1.严禁 “化整为零” 拆分改造，需以整栋、整层为单位申报，否则审批不予通过。

2.产权尽调前置，需核查权属登记、司法限制、抵押、共有权人意见等，无瑕疵方可申报。

3.安全标准为 “一票否决项”，结构、消防、抗震需达标，需按规定履行设计、审查、验收程序。

4.以下建筑不得申报：已纳入城市更新、土地整备、征收计划的物业，或高污染、高风险类建筑。

5.转换为教育、医疗、产业等特殊用途的，必须取得行业主管部门前置同意文件。

本次新政的出台，进一步健全了深圳 “城市更新 + 土地整备 + 非居改保 + 功能转换” 的存量空间盘活政策体系，为商办物业去库存、老旧厂房转型、公共服务设施补短板提供了低成本、高效率的合规路径。无论是城市空间治理，还是盘活存量资产，均有了更清晰、更稳定的操作规则。

圳法团队将持续跟踪政策落地实施，为各类主体提供政策咨询、项目尽调、方案设计、申报辅导及全流程合规法律服务，助力项目依法高效推进。