深圳1320个公园,该不该做生意?

前几天刷到一个《深圳客》的短视频，说在深圳公园太寡淡，逛公园像逛庙，一点商业配套都没有，博主不由得问：为什么深圳的公园不能放开手脚做商业？

本来这是一个挺好的讨论话题，我也一直有这样的疑问，但是视频下面的评论一边倒的骂声。主要说的都是公园就应该有公园的样子，不应该沾染商业铜臭味。引入商业（资本）就意味着不公平，最后原本属于所有市民的公园也会因为商业的消费把人划成三六九等……

对上面这些观点，我有些不一样的想法。以下观点是我个人看法，当然还是那句话，如果你有不同的意见，不用怀疑，一定是你对，不用费口舌说服我。

深圳有1320个市政公园，听起来很厉害——平均走不了多远就能碰到一个，山有山的野，海有海的阔，花海草坪，步道蜿蜒。但有人认真想过一个问题么，人们看到的美，背后其实是一张张账单！

“这些公园，每年要烧掉多少钱？”

去过深圳湾公园的人都知道那种感觉——傍晚的海风，落日把天烧成橙红色，对岸香港的楼影若隐若现。很美。但没人会在那一刻想到，就这一段岸线，一年的维护费用要几千万。

莲花山节假日的花，不是自己长出来的。仙湖植物园那些叫不出名字的珍稀植物，背后是一支常年驻守的专业团队。1320个公园，保洁、绿化、安保、设施维修、活动组织……每一项都要花真实的钱。（莲花山、中心公园、人才公园这种大公园一年的运营费用都是几千万级别的）

粗略估算，深圳市区两级市政公园一年的运维投入超过15亿（相关数据网上可以查到）。这笔钱全部来自财政，说白了，就是市民交的税。公园免费开放，不代表没有成本，只是这个成本，大家一起扛了。

扛得动吗？这点钱，以深圳的GPD这根本不算什么。但公园还在增加，维护成本年年往上走。经济好的时候没人在乎，一旦财政吃紧，公务员连工资都发不出来，第一个被砍的往往就是这类"不紧急"的支出。到时候市民看到的，可能就是枯黄的草坪、满地的落叶、坏掉没人修的路灯、锈迹斑斑的健身器材，以及天黑后不再敢进的公园……

公园的美丽，其实很脆弱。

问题来了，公园里没有商业会有什么问题吗？

有，而且很具体。

去深圳湾走一圈。节假日随便一个下午，十万人次不是夸张。很多家庭一待就是大半天，孩子跑累了，大人也饿了，想找个地方坐下来喝杯水、吃点东西——找不到。要么自己背着装备来，要么饿着出园。一个日均十万人的公园，服务配套就这个水平。公园门口倒是有很多拖车的小贩卖烤地瓜、烤香肠和甘蔗汁。

而更浪费的，是那些景观资源。海景、山景、湖景，搁在深圳这个地方，随便哪一块拿出去都是稀缺资源。但就这么放着，既没给市民更好的体验，也没创造任何价值。钱只进不出，1320个公园的收入加起来几乎是零，全靠财政输血，这条路大概只会越走越窄。

假设，只是假设，真如本文开头视频里《深圳客》说的公园引入商业，可以找谁来做呢？

随便找几个小商户进来摆摊，大概率是灾难——环境破坏、价格欺诈、服务糟糕、食品卫生，投诉接连不断，最后弄得市民怨声载道，那真还不如不做。

所以有人会想：干脆找华润、太古、新鸿基（甚至是迪斯尼？）这样的顶级运营商。这个思路不是没有道理。太古做了北京三里屯、上海兴业太古汇，华润做了深圳万象城系列，新鸿基在香港几十年口碑立在那里。这类公司有一个共同特点——极度爱惜自己的品牌羽毛。一个小商户坑了游客顶多被骂几天，但华润要是在深圳湾公园做砸了，全国媒体都会写，股价都会动。这种体量的公司，有天然的动力（也有能力）把事情做好。

而且他们管过比公园复杂得多的商业体，人流动线、垃圾处理、噪音控制，都有成熟的运营手册，不需要政府从零摸索。引进来的商户不会是路边摊水平，整体质感差不了。

听起来很美。但这里有一个真实的风险，不得不说：这些商业真的巨头进来了，谁是真正的甲方呢？

华润、太古、新鸿基是巨无霸。政府拿着公共资源和他们谈判，表面上是甲方，但实际上未必。

这类公司有顶级的法律团队和几十年的谈判经验。合同条款里埋的雷，经验不足的政府团队可能根本看不出来。等签完发现经营期限锁死二十年、退出条件极度苛刻、收益分成低得可怜——再想改，几乎没有可能。

还有一个问题：大商业开发商的气质你懂的——精致、高冷、消费不低。这放在商业地产里是优点，但放在公共公园里可能是麻烦。如果深圳湾公园的咖啡馆变成人均消费百元起的精品空间，普通市民走进去，会不会觉得这个公园不再是自己的了？到时候骂的得人更多，舆情怎么受得了？

公园的公共属性，可能在不知不觉中，被品牌调性悄悄稀释掉。

当然，说了这么多风险，不是说不能引入商业，而是必须把规矩定在前面。

地盘范围先划清楚：商业只能落在入口区和服务配套区，面积不超过公园总面积的2%（现在深标要求不超过1%）。核心景区、生态区是运营红线，一寸不能让。这是写进法规的硬约束，不指望靠运营商自觉。

平价条款写死在合同里：不管运营商品牌调性多高端，必须保留平价服务——比如，饮用水不超5元，简餐不超30元，比例不得低于三成，价格在公园APP上公示，谁都能查。这不是事后监管，是签合同时就谈好的前提条件。不接受，免谈。

合同期不能太长：大运营商一般要求十五到二十年，否则前期投入收不回来。但公共资源不能无限期锁死给一家商业公司。首期最多十年，设置五年评估节点，达标续约，不达标调整甚至终止。

政府要有真正的谈判能力：这是最难的一点，也是最关键的一点。专业的商业巨头对着经验不足的政府团队谈判，是降维打击。建议正式谈判前，聘请独立的商业法律顾问和财务顾问，专门代表公共利益审查每一条合同条款。这笔钱花得值。（这时候国央企就显露出天然的优势了）

收益必须回流公园本身：商业分成不能进一般财政，专项用于公园维护和建设，账目向社会公开。取之于公园，用之于公园——这是市民愿意接受商业化的底线。

保持竞争，不搞垄断：部分公园可以引入头部运营商，但不能把全市公园打包给同一家。手里有竞争，政府才有筹码，运营商才不会躺平。做不好不达标，政府也要保有更换的权力！

当然，还有一种更加简单的方式，就是轻运营。运营方每年承诺保底收益，拿保底的运营费，超出部分再和政府分成。同时，政府对入住商家有最终的一票否决权。

说到底，1320个公园是深圳给市民最实在的礼物之一。但礼物要送得长久，就得想清楚怎么养得起。

引入商业，找头部运营商来做，方向是对的。但这件事成不成，不取决于运营商有多强，而取决于政府有没有足够的公信力，让市民信服，以及有没有能力坐在谈判桌对面，把公众的利益守住。

合同签好了，是双赢。签差了，是把公共资产低价租给了商业巨头，还要全体市民替他们数钱。

公园不该是荒漠，也不能变成商场。中间那条路怎么走，说难不难——把规矩定好，把底线守住，把监督做实。

难的是，有没有人真的愿意这么做。