时隔三年，深圳大运核心区的地标项目，终于要“重获新生”了！
4月3日，深圳公共资源交易中心发布了土地出让公告：之前搁浅的龙岗大运深港国际中心，有11幅未开发地块被政府收回后，重新拿出来拍卖。其中，编号G01046-0106的“巨无霸”地块最受关注，起拍价就高达70.45亿元，5月6日下午3点，谁出价高谁就能拿下。
这可不是普通地块——它是2026年深圳起拍价最高的地，也是最近几年深圳核心地段里，体量最大的商住用地。位置在龙岗区龙城街道，占地约17万平方米，总建筑面积差不多47.68万平方米，容积率只有3.26，算是比较低密度的地块了。
说起来，这块地还有段“曲折历史”，它是原世茂深港国际中心的“遗留项目”。2017年，世茂集团花了239.43亿元，底价拿下这块地，雄心勃勃想建一座700米高的超高层建筑，总投资要500亿元。可没想到，后来世茂资金出了问题，项目直接停摆，2023年两次司法拍卖都没人要。直到2025年8月，龙岗区政府花68亿元收回了核心地块，重新规划后再推市场，这次把住宅用地的占比大幅提高，达到了约30.56万平方米。
划重点：不是有钱就能拿，要闯4道“硬门槛”
这块地的出让条件特别严格，层层设限，想拿地的房企，得先过这4关：
第一关：资金要够硬。起拍价70.45亿元，光竞买保证金就要14.09亿元，是今年深圳涉宅地块里起拍价最高的。就算按起拍价成交，也得一次性拿出70亿左右的土地款，没点硬实力根本扛不住。而且规则是“价高者得”，要是有多家房企抢，最终成交价还会更高。
第二关：开发要够快。签完出让合同后，住宅必须1年内开工、4年内完工；集中商业和酒店，要2.5年内开工、6年内完工。更麻烦的是，地块是“现成的”，竞得人得按现在的样子接收，自己处理地上已经建了的部分，其中就包括在建的深惠城际大运北站出入口，还得把出入口和项目整合设计、改造好。
第三关：会盖房还得会运营。约11.6万平方米的集中商业，不能转让，竞得人必须长期自己持有、自己运营；2.5万平方米的酒店，只能整体转让，不能拆分。这就要求房企不只是个“盖房的”，还得有成熟的商业运营经验。另外，要是地块溢价成交，溢价的钱全算在住宅部分，商业和酒店不用分摊，这会进一步增加住宅的开发成本。
第四关：要承担公共配套。竞得人还得建文化活动中心、道路等公共设施，建好后无偿交给政府；另外还要同步建两所幼儿园和托儿所。还有个特别要求：住宅想拿预售证，商业主导的地块必须已经开工，而且主体工程要挖到正负零（也就是地基完工），确保商业和住宅一起建，不脱节。
这么一看，能同时满足资金、开发速度、商业运营、公共配建这四个要求的房企，在深圳真没几家。
谁最有可能拿下？4家头部房企浮出水面
现在市场上都说华润置地“内定”了，但其实没有公开依据，至少有4家头部企业有实力参与竞拍，各有优劣：
华润置地：呼声最高，但不是“内定”
华润确实是最被看好的，优势特别明显：它在大运片区已经布局很久了，大运中心的体育场馆是华润运营的，大运天地商业综合体开业后人气也很旺，已经有了稳定的客流。要是再拿下这块地，华润就能实现“从场馆到商业再到住宅”的全片区统筹，能发挥更大的协同效应。
而且华润的商业运营能力不用多说，深圳万象城、万象天地都是它操盘的，做持有型商业是它的强项，刚好符合“集中商业不能转让”的要求。资金方面，华润是央企，融资成本低，2026年前三个月新增货值270亿元，排行业第二，拿地的钱肯定没问题。另外有消息说，华润2025年7月就开始给这块地做规划设计招标，2026年2月又完成了基坑支护设计采购，提前准备得很充分。
不过要说明的是，提前做准备不代表“内定”，很多房企在重点地块挂牌前都会做前期工作，这是常规操作，不用过度解读。
中海地产：实力能打，有成功先例
中海也是强劲对手。2025年1月，中海曾和华润等8家房企抢大运玖章地块，经过近250轮举牌，最终花30.65亿元拿下，溢价超过70%，楼面地价约2.96万元/平方米。后来大运玖章的首批住宅，备案均价超过6.28万元/平方米，卖出去90%，首开就卖了21亿元，证明了中海在这个片区的产品力和市场认可度。
中海在深圳深耕多年，建住宅的能力很强，财务也很稳健，完全有实力参与这次竞拍。唯一的短板是，大型集中商业的运营经验比较欠缺，而这次要长期自持11.6万平方米的商业，这可能是中海要考虑的地方。
招商蛇口：央企背景，综合均衡
招商蛇口也是央企，资金方面有优势，在深圳做住宅和商业很多年了，有海上世界、汇港购物中心等商业项目，具备一定的运营能力。但它的问题是，在大运片区没有成熟的布局，没法像华润那样发挥协同效应，要是想拿地，可能得付出更高的溢价，才能弥补这个短板。
鸿荣源：本土民企，商业是亮点
鸿荣源是深圳本土民企里，少数能做大型商业运营的，旗下的壹方城、壹方天地，都是深圳西部的商业标杆。但作为民企，现在市场环境下，融资成本比央企高，70亿元起拍的地块，对它的资金链压力不小。而且在政府信任度、片区深耕程度上，和华润、中海这些央企比，还是有差距的。
除此之外，保利发展、越秀集团、深业集团等头部房企，也有拿地的资金实力，但它们在大运片区没有深耕基础，商业运营经验也不足，大概率不会单独竞标，更可能和其他房企联合竞买。
香港地产大佬会来吗？大概率不会单独来
市场上也有传言说，香港的地产大佬会来深圳拿这块地。从理论上说，港资房企资金雄厚、融资成本低，做持有型商业也有经验，确实符合要求。但最近几年，港资房企在深圳土地市场很少出手，而且它们没有在大运片区开发的经验，短期内单独拿出70亿元竞标，可能性不大，更可能和内地房企联合参与。
关键影响因素：市场环境和政策风险
除了房企自身的实力，外部环境也会影响竞拍结果。2026年一季度，全国房企拿地的总金额，比去年同期下降了近50%，市场整体还是比较谨慎的。在行业还没全面回暖的时候，70亿元的大额土地能不能顺利成交，本身就是市场信心的“晴雨表”。
之前深圳宝安中心区有一块地，因为没人报价，被紧急下架了，这个教训让主管部门对这次挂牌特别重视，大概率已经提前对接了有意向的买家，避免再次出现流拍的情况。
最终展望：5月6日见分晓，意义不一般
5月6日，这块“巨无霸”地块就会揭晓最终竞得人。综合来看，华润置地的优势最明显，但中海、招商等实力派也有可能逆袭，最终结果，要看各家房企的战略判断、资金调度能力，以及对大运片区未来价值的看法。
不管最后是谁拿下，这块地的出让都有标志性意义：它是深圳东部最大烂尾项目的盘活，不只是把闲置的土地重新利用起来，更像是市场信心的“试金石”。对龙岗来说，大运核心区的最后一块“拼图”就要归位了，东部标杆综合体的蓝图，也正在慢慢变成现实。
备注：本文根据深圳公共资源交易中心2026年4月3日发布的G01046-0106宗地挂牌公告，以及公开市场信息整理，目的是客观介绍地块情况和潜在竞买人，不构成任何投资建议。请各位开发商负责人不要再私信联系助理要求下架或者删帖，谢谢！
