进入3月，深圳楼市如期迎来了传统小阳春销售旺季。一二手房合计成交11851套、环比大涨117%的数字，似乎深圳楼市迎来强劲表现。在热闹的表象之下，这场“金三”小阳春的真实成色到底如何？

一、3月楼市环比翻倍，但同比走弱

整体来看，2026年3月深圳一二手商品房合计成交11851套，环比大增117.1%，创下近一年来的次新高。从住宅口径来看，一二手住宅合计网签7898套，环比上涨117%，是近11个月里的最高值。虽然环比数据亮眼，但对比去年同期，形势并不那么乐观。一二手住宅合计成交同比下滑约23%，一手住宅成交2827套，同比下滑32%；二手住宅成交5071套，同比下滑约17%。环比翻倍更多是春节后季节性修复的结果，真正的复苏力度弱于去年。

二、新房冷热不均

3月深圳新房市场快速回暖，新房共成交5081套，环比大涨108.8%，但同比下降11.0%；其中住宅成交2827套，环比大涨117.8%。全市共有11个项目获批预售，合计供应新房3318套，环比增长474%，但同比仍下降12%。

值得关注的是，新房市场的回暖并非普涨，而是呈现明显的结构性特征。南山深圳湾顶豪项目澐玺南区开盘继续热销，说明顶豪的购买力依旧强大；光明、龙华、宝安等板块的刚需及刚改楼盘凭借地铁、成熟配套与高性价比走量较快；坪山、龙岗则以低价洼地吸引刚需置业，而品质一般，价格又不够便宜的项目依旧不温不火。截至3月底，一手住宅库存量为26182套，去化周期长达20个月，库存压力较去年明显加大。

三、二手房率先领跑

二手房市场是本轮“小阳春”的核心引擎。乐有家研究中心数据显示，全月二手住宅网签5071套，环比上涨117%，持续稳定在“荣枯线”水平，市场底部支撑坚实，给后续二季度的行情带来更多可能性。

据深圳市房地产中介协会统计，3月深圳二手房共计录得7225套，环比大涨151.2%，创近12个月新高。深圳贝壳研究院监测显示，其合作门店的二手房签约量环比大涨290%，乐有家门店二手签约量环比上涨244%，逼近2024年“929”政策后的峰值水平；二手看房量更是创下近5年最高，较2024年10月的历史高峰还高出17%。

价格方面也出现积极信号。3月深圳二手房新增挂牌均价59580元/平方米，环比上涨0.9%，议价空间收窄0.6个百分点至9.2%，部分核心区域甚至出现业主“反价”现象。3月成交均价5.81万元/㎡，对比春节前的1月稳中微涨。剔除2月这个特殊春节月，深圳二手房价自2025年12月开始保持微涨态势，市场量涨价稳。

四、一季度环比同比均下滑

结合2026年一季度整体成交数据来看，虽然3月的小阳春行情有效拉动了一季度整体成交，但与2025年一季度相比仍有差距，反映出市场复苏仍处于温和阶段，尚未形成趋势性反转。

从成交总量来看，2026年一季度深圳一二手住宅合计成交19382套，其中新房住宅成交6691套，二手房住宅成交12691套；与2025年一季度相比，新房下滑43%，二手房下滑11%，合计下滑26%，跌幅较为明显。

库存方面，截至3月底，深圳一手住宅库存量为26182套，去化周期长达20个月，库存压力较去年明显加大；二手房挂牌量超8.5万套，依然处于高位。

五、小阳春成色如何？

综合来看，2026年3月“小阳春”呈现出“量涨价稳、二手领跑、分化明显”的三大特征。整体表现为“成色尚可、温和复苏”，未出现过热行情，符合市场理性回归的预期。

首先，热度实打实。很多新房项目每日或者每周的成交喜报满天飞，无论是刚需、改善还是高端需求，都呈现出活跃态势。二手房方面：乐有家门店签约量逼近政策后的峰值，看房量创近5年新高，二手房市场活跃度飙升，成交量站稳荣枯线，价格止跌回稳，业主信心修复。

其次，分化是主旋律。市场继续呈现“两极分化”格局：一端是深圳湾顶豪项目开盘热销、千万级以上二手房签约量环比大增193%，印证高端购买力的韧性；另一端是光明、龙岗中心城等刚需片区继续通过降价房源换取成交量，高端购买力与刚需进场在3月实现了同步释放。

最后，复苏力度有限。本轮回暖主要受季节性因素驱动，“金三银四”叠加学区房需求集中释放，本质上属于规律性表现，并未出现超乎寻常的市场波动。一季度合计成交同比下滑26%，说明市场复苏力度仍显不足，与去年同期的政策红利高峰期相比仍有差距。今年3月的“小阳春”更多是市场从2月春节低谷中的正常反弹，而非趋势性反转。

总体而言，2026年3月深圳楼市小阳春成色尚可，虽未达到以往高峰期水平，但已展现出明确的复苏信号。对于购房者而言，当前市场处于温和回暖阶段，价格相对平稳，可选房源充足，是较好的入市窗口期；对于房企而言，需及时迎合市场优化推盘节奏。

深圳楼市的真正回暖，尚需更多耐心和政策的支持，个人觉得政府可以考虑在4月份出政策，跟上北京和上海的步伐，把3月份的回暖进一步巩固下来。