深圳楼市3月份的成交有什么特点、趋势如何?

“小阳春”该怎么定义，没有官方的定义，更多是民间的说法，今年的3月，到底是不是“小阳村”，各位读者自行判断吧。

3月，一二手住宅总网签量（7898套）创近11个月新高，环比暴涨超117%。考虑到2月份长假期的影响，2月基数低，不足说是强劲复苏，还需要继续观察。

其中新房成交量：住宅网签2827套，环比增长118%；商品房整体成交5081套，环比增长109%

在成交价格方面，参考均价约54652元/㎡，环比上涨15%（主要受核心区高价项目集中备案拉动）。

在二手房市场方面，成交量：住宅网签5071套，环比增长117%；中介协会录得量7225套，环比增长151.2%，创近12个月新高。

在成交价格方面，过户均价约53507元/㎡，环比持平；挂牌均价59580元/㎡，环比上涨0.9%。

二手房价格的议价空间有所缩小，议价率收窄至9.2%，环比缩小0.6个百分点。

3月份，二手房是整个住宅市场成交的主力，这也是成熟市场的常态。

环比数据的大幅增长，咋一看是市场的复苏，到看同比，显得成色不足，量价都还没有真正意义上的企稳，还需要继续观察。

3月深圳一二手住宅合计网签量同比下跌22.9%。新房住宅成交同比下降32.1%，二手房成交同比下降6.2%。

除成交量和价格的变化在，我们更应该关注成交特点的变化。这或许显示了未来的趋势，值得注意。

刚需主导，理性分化。低总价刚需主导成交：总价300万以下二手房成交占比从去年3月的21.8%上升至31.5%；300万-500万房源成为市场回暖核心支撑。主力成交面积集中在70-95㎡的三居室，具备"满五"、近地铁或优质教育资源的房源更受青睐。

改善型需求同步稳步释放：1000万以上二手房签约量环比增长193%；新房市场四居室改善型产品供应增多，匹配家庭结构升级需求。深圳湾顶豪项目澐玺南区开盘即热销，印证高端市场韧性。

业主心态转强，议价空间收窄：二手房挂牌均价环比上涨0.9%，议价率降至9.2%，部分核心区域出现"反价"现象。

区域分化显著：龙岗中心城以3.9%份额居全市成交第一，布吉中心、蛇口、双龙等紧随其后；原关内核心区及地铁沿线、优质学区板块成交活跃，外围区域仍需以价换量。

豪宅市场"两头分化"：1000万以上中高端住宅成交降温，但3000万以上顶豪市场逆势上扬。深圳3000万以上豪宅累计成交168套，同比大增154.55%；亿元豪宅成交12套，已逼近去年全年13套总量。

综上，结合美银证券预计，深圳二手房价格有望在下半年趋于稳定，2026年房价大幅回调可能性不大。若成交量能维持活跃，深圳市场有望在2026年完成筑底。

但这取决于三个关键条件：① 成交量能否维持，特别是中高价房源交易能否被激活；② 低价二手房能否带动"卖旧买新、卖小买大"的置换需求；③ 新房能否在产品端实现高品质升级，驱动消费升级需求。