华润城总占地面积63万平米，总建筑面积280万平米，规划有24万平米创新商业、40万平米（7栋）写字楼、高端住宅（分五期开发）、精品公寓、五星级酒店五大业。华润城主要分为三大板块：华润地产自有物业、回迁物业、市政公共配套。以铜鼓路为界，西侧主要是回迁地块和保障性住房，含写字楼、回迁房、保障性公租房；东侧主要是华润自有物业及少量回迁房。华润自有物业共分5期开发，总建筑面积约159万平方米，一二三期即为润府，四五期为润玺。市政公共配套建筑面积约70万平方米，自建商业-万象天地约24万平方米。教育配套方面，附近有5所学校：3所幼儿园（大冲幼儿园（公立），爱德幼儿园（私立）润玺幼儿园（公立）、南外大冲小学（铜鼓路西侧位置）、南外科华学校（铜鼓路东侧）、南外文华（铜鼓路西侧）。
华润城悦府
华润城·润府占地面积3.9万平米，计容建筑面积24.18万平米，由8栋超高层住宅和14套别墅、一所约4800㎡18班的幼儿园、一个约2000㎡的主会所、一个设于架空车库的4000㎡的公交车首末站组成。规划总房源约2140套，车位比达1:1.15，主力户型为82-168平米2-4房，联排别墅面积约为200-250平米。华润城·润府一期首批主要推出7栋、8栋单位，总层高36层，3梯6户，其余高层及联排别墅2016年入伙。
1、A户型（1栋2楼到50楼，共49户，364平）
户型解析：
最大亮点在楼栋东端头，9.3米景观阳台，东向能看整个深圳湾、体育中心和沙河高尔夫，是悦府视野最好的户型。主卧私密性特别好，面积约70㎡，独立套间带卧室、书房、更衣室、卫生间，全东南向看深圳湾，楼间距大，闹中取静，深圳基本只有红树西岸能比。小缺点是次卧靠滨海大道有噪音，虽然用厨房和过道做了分隔、保证私密，但生活区被分成主卧和次卧两块，布局有点割裂。买高楼层的话，噪音会好很多。2、B户型（1栋2楼到50楼，共49户，263平）
户型解析：户型最大的特点在于动静分区做得到位，从户型设计上看，显得中规中矩，更像放大版的改善型豪宅。客厅和主卧东南向看后海方向深圳湾景观。
3、C户型（1栋2楼到50楼，共49户，249平）
户型解析：C户型是悦府北区面积最小的户型，该户型亮点是客厅开间8.4米是除了A、E两套端头位置最大的户型外，在249-263㎡户型内唯一一个客厅开间在8米以上的，公共空间的豪宅，其次，该户型图虽标示为三房两厅三卫，但实际上户型图标示的室内花园，是一个开间2.4米的房间，可以作为书房使用，如果将其与主卧相连通作为主卧套内书房，改造空间
4、D户型（1栋2楼到50楼，共49户，325平）
户型解析：
D户型位于1栋西端头，南北通透。客厅开间6.6米、进深13.2米，公共空间约87㎡，尺度开阔。带独立入户门厅，私密性强，入户花园与主卧内花园均可改造，拓展主卧空间与采光景观。不足在于次卧1受主卧衣帽间影响空间偏小，可通过缩小衣帽间优化。整体功能齐全、动静分区、改造灵活，是悦府优质户型。5、E户型（1栋2楼到49楼，共48户，362平）
户型解析：E户型是2栋最大的户型，也是2栋唯一南向户型，与1栋A户型在格局上基本相似，都是客厅空间足够大，且主卧有东向最好的湾区自然景观。虽然动静分区不完整，但都通过设置走道将居住区与客厅公共区域隔离开。但与A户型相比，2栋并不靠近主干道更安静一些，噪音影响不会太大，南向景观没有东向视野开阔，主要看深圳湾内湖方向春笋等偏向城市的景观，东面是体育场、红树湾和沙河高尔夫的自然景观，看个人偏好。
6、F户型（1栋2楼到49楼，共48户，261平）
户型解析：F户型与1栋B户型相似，客厅朝东视野更开阔，动静分区做得较好。主卧和户内花园改造性强。不临主干道，相比B户型噪音影响较少。但公卫1.6米的开间对于豪宅来说确实略小，厨房空间仅有中厨。
3、悦府二期
华润.悦府二期（备案名：柏瑞花园）：竣工于2019年，小区占地面积约1.02万㎡，建筑面积约9.5万㎡，容积率约：9.3，总户数：370户，停车位：630个，车位比1:1.8，精装修交楼。二期是按照一期的标准，外墙舍去石材、面砖，采用造价不菲、对技术要求更高的整版铝板，采用安全度高更有隔音效果的3层中空low-e玻璃系统门窗
1、106m²（1栋6-44楼C户型、2栋6-42层C、D户型，共110户）
户型解析：最大的优势也是最大的瑕疵就是，这么大的面积只做了一房一厅，主要景观一般，稍微能看到点海的户型是2栋D户型，其他对视比较严重，重点是他的户型，只做了一房一厅，以后溢价空间有限。
2、166m²（1栋6-44楼A、B、D户型、2栋6-42层B户型，共150户）
户型解析：这个户型差价比较大，主要在于朝向的差价，1栋的D户型是朝东看全海景，基本没遮挡，也是卖得最贵的，朝西的虽然现在视野没遮挡，以后前面的写字楼建起来了会比较难受，户型设计成一个2房也将会是溢价受限的原因之一
3、225-232m²（1栋6-44楼A、B、D户型、2栋6-42层B户型，共110户）
户型解析：这个户型的差价也比较大，最好的朝向是1栋的E户型，景观不错，可以看海景，这个户型设计的还是不错，可以完全在阳台那个位置在做一个房间，主要还是朝向的区别。
参考近一年多悦府成交数据会发现，同等面积差价如此之大，还会发现一个特别有趣的一期比二期贵很多。
我觉得最重要的在于几个问题：
- 重点是景观，这个是最致命的，悦府之所以在豪宅市场口碑一直非常好，首先离不开他的自身品质还有高端的物业服务，但是一个好的景观绝对是提升一个顶尖豪宅必不可少的因素，所以将来受之影响溢价区别会更夸张。
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