深圳地产市场早报26/4/3周五

📊 今日看点·核心速览

❶3月二手住宅网签5071套，环比上涨117%，持续稳定在5000套“荣枯线”水平。

❷商品房合计：若计入商办公寓，全市一二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，为近一年次新高。

❸挂牌均价：3月二手房挂牌均价53507元/㎡，环比微涨0.07%，同比下跌4.67%。网友关注度最集中的价格区间是0-100万元，占比超五成。

3月，北上广深二手房成交集体井喷：北京二手住宅网签19886套，创近15个月最高；上海二手房网签3.13万套，创近五年最高；广州二手住宅网签10785套，环比大增141.38%；深圳一二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%。

预算有限也有机会读名校！乐有家研究中心盘点发现，罗湖、福田、宝安等多个城区存在一批总价200万元以内、配套优质教育资源的“上车盘”。就连深圳“四大”名校之一的深圳高级中学初中本部，周边也有少量房源的上车门槛在200万区间。桂园中学、翠园东晓、福外南、宝安中学、深外龙华等众多名校周边小区亦有低门槛房源可选。需注意，这类房源普遍户型面积较小、居住空间紧凑，家长需在教育与居住之间有所取舍。

深圳3月一二手住宅总网签7898套，环比涨117%。 乐有家研究中心数据显示，3月一二手住宅总网签量7898套，环比上涨117%，创近11个月最高值。其中一手住宅合计网签2827套（预售1571套+现售1256套），二手住宅网签5071套。若将商办公寓计入，全市一二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，为近一年次新高。不过同比来看，一二手住宅合计成交同比下滑约23%，表明当前市场处于“弱复苏”状态。

从更贴近实时市场的签约数据看，乐有家门店二手签约量环比上涨244%，逼近2024年“929”政策后的峰值水平；二手看房量创近5年新高，较2024年10月高峰高出17%。豪宅与刚需两端同步发力——1000万元以上二手房签约量环比大增193%，300万元以下二手房成交占比从去年3月的21.8%上升至31.5%，低总价房源成为二手房成交主力。

4月首日楼市有所降温。 4月1日一手住宅网签106套，环比前一交易日下跌35.4%；二手住宅网签232套，环比微跌4.9%。4月深圳新房均价为54652元/㎡，环比下跌0.15%。各区县中，福田新房价格最高（120752元/㎡），宝安涨幅最大（环比涨0.10%），坪山跌幅最大（环比降2.27%）。

3月二手房成交向高性价比刚需片区集中。 龙岗中心城以3.9%的份额稳居全市第一，布吉中心、蛇口、双龙等片区紧随其后。市场呈现刚需主导、多区发力、大盘集中的三大特征，购房者决策更趋理性，资产核心价值与流动性成为首要决策因素。

二手房挂牌均价局部上涨，议价空间收缩。 3月深圳二手房挂牌均价53507元/㎡，环比上涨0.07%。业主因感受到楼市回暖心态出现变化，部分区域挂牌均价上涨、议价空间开始收缩。在福田、龙华等核心区域，业主报价上涨的片区已增至30个。部分房源甚至出现提价现象——有看房者反映，福田区一套约700万元的房子，3月中旬业主突然提价50万元。

配售型保障房管理办法正式施行。 《深圳市配售型保障性住房管理办法》已于3月1日起施行，明确了配售型保障房的申请条件、配售方式、封闭管理等，限定户型面积和销售价格，面向符合条件的住房困难工薪群体配售。配售型保障房实施严格封闭管理，禁止变更为商品住房，满3年后可按封闭流转方式转让。

住房公积金新政落地。 新修订的《深圳市住房公积金管理办法》已于4月1日起施行。职工可在单位缴存比例基础上，自愿申请提高个人缴存比例（最高不超过12%），以获取更高贷款额度，增强住房消费能力。

建设用地供应计划出炉，创近10年新低。 《深圳市2026年度建设用地供应计划》计划供应居住用地90公顷，其中商品住房用地55公顷、保障房35公顷，创近10年供地新低。未来2年深圳可售新房将越来越少。储备居住用地方面，龙岗区最多（约150.43公顷），光明、宝安、前海次之（70-90公顷之间）。

东莞启动“换新购”以旧换新活动。 活动时间为2026年4月1日至9月30日，面向计划出售二手商品住房并购买东莞新建商品住房的购房居民及企事业单位。27个新盘参与，包括保利地产、华润置地、珑远集团、首铸地产等房企。若旧房未能在约定期限内售出，房地产开发企业无条件退还定金，换房人无需承担违约责任。

龙岗区新房均价41226元/㎡，环比微涨0.02%。 4月龙岗新房热搜楼盘TOP3：颐峰名庭（40243元/㎡）、云帆·闰悦府（35800元/㎡）、中海大运玖章（60000元/㎡）。近期龙岗有新盘天安一号计划4月4日开盘，参考价48000元/㎡。

宝安区新房均价56388元/㎡，环比上涨0.10%，为全市涨幅最大。 4月宝安热搜楼盘TOP3：未来之光家园（71000元/㎡）、鸿荣源·珈誉府（48000元/㎡）、鸿荣源·珈誉玖玺（45000元/㎡）。

福田区新房均价120752元/㎡，为全市最高。 福田河套公馆人才房项目均价约4.85万元/㎡，带装修交付，线上申请认购将于4月6日18:00截止，共625套房源。

📌 买家建议

刚需买家：抓住低总价窗口期，注意议价策略

当前300万元以下二手房成交占比升至31.5%，低总价房源供应充足。买方在议价上仍有空间——二手房的火热仍以“以价换量”为前提，刚需客户的价格接受程度依旧不高，业主预期仍有博弈空间。400-600万元房源仍是深圳成交主体，成交周期不断缩短。建议：多关注龙岗中心城、布吉等配套成熟的高性价比片区，但不要期望大幅杀价，部分优质房源已出现价格企稳迹象。

学区房买家：关注低总价上车盘，取舍要清晰

总价不到200万即可上车深高级初中本部、宝安中学、深外龙华等名校周边房源，为预算有限的家庭提供了触及优质教育资源的可能。但需注意这类房源普遍户型小、空间紧凑，家长需明确教育优先还是居住优先。若预算能适当提升，同小区或同学区内通常有更多户型选择。建议：提前确认学区划分（每年可能有微调），优先选择流通性强的片区，便于日后置换。

改善型买家：关注“金三银四”窗口期，留意东莞置换机会

改善型需求正在稳步释放。核心区域业主报价已出现上涨，700万元级别的房源3月中旬出现过提价50万元的情况。建议密切关注业主心态变化，遇到心仪房源及时决策。如有卖旧换新需求，可关注东莞“换新购”活动（4月1日至9月30日），参与活动可享购房价款、中介佣金等优惠，旧房未售出可无条件退定。

关注公积金新政

自4月1日起，职工可自愿提高个人缴存比例（最高12%），以获取更高贷款额度，增强购房能力。符合条件者建议积极利用这一政策红利。